杭州郊区板块的刚需抉择！| 房叔问答NO.17
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摇号选房，就问房叔；
转战二手，也问房叔；
交付问题，照问房叔；
商铺公寓，还问房叔！
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大家元宵节快乐！年后的楼市不温不火，虽然面市的消息并不少，放宽落户、楼市托底、限价是否放开，引发了不少的关注。但市场面上还是颇为平静，毕竟推盘大潮尚未到来。
2月下旬和3月初，推盘大潮将正式拉开帷幕，在年前市场走淡，年后又迅即面临大体量的供应，市场的博弈才刚刚开始。本期房叔问答的问题，大多集中在郊区置业和置换上面，侧面印证了刚需们的纠结。
对刚需客来说，房叔有几点建议：
一是抓住限价福利的尾巴，尽量关注因限价而产生的那些高性价比房源，具体可以参考昨日推文：
二是平常心，多看多比较。短线行情不会快速回暖，因此，选择的机会和时间会比以往更多，千万不要一时冲动遭遇“逼定”又后悔的事情，毕竟去年房叔已经见证过太多类似的购房者了，捂紧你的钱包，三思而后定；
三是对后市行情的大致判断，在限价逐步面临尾声的当下，短期行情以平稳为主，供应量较大的郊区板块销售血拼将再现，优惠推盘将见怪不怪，刚需客必须擦亮眼睛；中线行情在杭州城市定位拔高的背景下，逐步企稳、限价松动乃至放开、稳中有升是大趋势。
杭州房叔
买房路上的自己人
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
01关键词：运河新城PK桃源板块
杭州房叔，我问一下:拱墅区的运河新城和桃源板块，你觉得哪个更有发展前景，购买优先选择哪个区块？
杭州房叔：
从到核心城区的距离来看，桃源板块肯定要胜过运河新城；从目前的产业成熟度来看，也是桃源板块领先；从居住环境来看，也是桃源板块要胜过目前的运河新城；从规划前景来看，两者各有所长，桃源板块依托自身的互联网与创意产业，有一定的产业基础，还有未来杭钢新城的依托，运河新城则是拱墅区重点打造的产业空间；从发展空间上来看，则是运河新城空间更大，是拱墅区未来的产业改造与城市升级方向所在。综合来看，目前桃源板块要明显胜过运河新城，而运河新城的期望，则需要放眼更为长期的城市发展。
02关键词：崇贤京杭府VS龙湖江与城
房叔叔您好！我是纯投资，有两年社保，想投资200以内的小三室户型房子，目前想去摇崇贤京杭府93平方和龙湖江与城89平方，不知道您在这两个里面推荐哪个盘？或者有没有更好的推荐？京杭府离武林商圈近，没有地铁，但以后应该会通地铁。江与城离哪里都不近，目前比较偏，不知道以后发展如何？
杭州房叔：
单纯从这两个项目中选择，还是优先考虑江与城。在轨道交通大幅度缩短时间距离的情况下，江与城所在区位的未来发展空间还是值得看好的，就它目前的价格而言，还是非常值得关注的，这也是它能够进入昨天房叔推稿2019年闭眼摇项目之一的原因。崇贤这一波的价格上涨有点多，短线供应量不小，就目前这个价格没有优惠的情况下，性价比还是略逊的。其他的选择，房叔昨天推稿闭眼摇项目中的天都城滨沁公寓和沁源公寓、闲湖城玉屏蓝湾、悦青蓝都是可以考虑的，性价比都很不错。
03关键词：上东臻品Battle前湾
房叔你好，有个关于房产的问题想向您请教，之前也已经看过您发布的一 些楼市分析，楼盘点评。最近在关注萧山科技城的前湾这个盘，产品没问题，品质很不错，目前有这个打算想将第二套房子，丁桥的上东臻品（88 方3房），置换到前湾（99方3房），目前还在纠结中。考虑的几个问题： 1、前湾附近的2200亿投资的万向聚能城，锂电池生产厂就在项目西侧1.3 公里，是否会有影响（房价、环境、安全等）。2、丁桥站地铁目前看到在上东臻品南门走出去5分钟距离，也算地铁房，之后增值空间会比前湾好吗？谢谢房叔，还请帮忙比较一下我这个置换是否可行，是否是较好的选择，谢谢。
杭州房叔：
前湾是个让人纠结的项目。从杭州城市发展的大方向来看，前湾所在区域是跨江中轴线所穿越的方向，前湾所在的原传化板块的规划也相当不错，沿江的规划和发展都有相当不错的空间。问题在于前湾这一波的价格上涨太快了，瞬间3万使得这个区域的性价比大幅度下挫。从你个人的置换选择来看，建议并不急于实施。一则上东臻品恰逢地铁将要兑现的升值快速段；二则前湾目前的价格性价比并不高，在短期行情并不看好的情况下，并不用那么急于下手置换。
04关键词：房贷利率何时正常
哇，房叔，你觉得今年房贷利率啥时候回到正常水平呀？
杭州房叔：
哇！这真是为难房叔我呀，趋势和方向都可以判断，具体时间点真的好难呀！毕竟房叔不是算命卜卦的。这样吧，等到你走进所有的售楼部，都能享受上帝般的待遇的时候，房贷利率一定正常了，而且还会有优惠哦。
05关键词：融创江南府VS万科大溪谷VS缦云坊
房叔，新年好。 我看了你很多文章，目前在融创江南府， 万科大溪谷 ，万科缦云坊之间徘徊纠结，想请教一下您。
杭州房叔：
你的这三个选择确实纠结。江南府2.2万多，大溪谷2万出头，缦云坊2万不到。江南府的优势在于靠近未来科技城，受未来科技城辐射，万年坑闲林咸鱼大翻身，成为刚需热点和未来大家看好的区域选择；弱点在于目前的商业配套相对较弱，不过也要辩证地看待这一点，一旦有临近的大商业配套进入，还有提升价值的机会。大溪谷和缦云坊的优势在于良渚文化村本身，这一波良渚文化村的价格上扬既得益于大势，也得益于其本身航母级大盘的厚积薄发。相对来说，这三个盘的性价比差异很小。如若预算不紧张，可以考虑江南府；如果预算相对紧张，建议首选缦云坊；如果个人对慢生活尺度的小镇颇为喜好，则可在缦云坊和大溪谷中二选一。个人颇为喜欢缦云坊这样的靠山居住环境，而且临近良渚文化村的核心区，建议首选。
06关键词：桃源小镇PK云和湖
房叔你好，我想买大户型，您觉得绿城桃源小镇和云和湖哪个更值得呢？或者各自的优势是啥呢？
杭州房叔：
云和湖的主要优势有三点：一是西湖区学区资源；二是区域内三墩连接良渚的产业和规划前景，都是颇有潜力的，而且产业对区域的支撑更为直接；三是板块成熟度不错。桃源小镇同样是三大优势：一是绿城品质；二是大盘效应和不错的环境支撑；三是未来科技城的产业带动，但是相对来说间接一些。从板块成熟度来说云和湖肯定更胜一筹，中短线的保值升值也占据优势；桃源小镇所在区块供应量过大，短线的保值升值会弱一些，但是环境优势是显然的。供你参考。
07关键词：华天苑VS星奕云著
房叔您好，您认为华天苑2.2万出头的价格，中楼层中间套的，与星奕云著相比，哪个更有性价比，更适合自住，以及未来五年十年后，如果要置换好，更转手呢？（一个人住 刚需）
杭州房叔：
新房的升值速度肯定比二手房要快一些，更何况两个项目的整体水平完全不在同一个档次上。就目前而言，两个价格看似比较接近，未来哪怕地段上华天苑明显胜过，但是价格也不见得一定会在星奕云著之上。所以无论考虑暂时自住的舒适性，还是考虑5年以上期限的置换，都是应该选择星奕云著。
08关键词：学区房是否该处理
房叔，您好，请教一下。艮北有套新房，市区有套学区房2001年，郊区有地铁能到的排屋2016年，想处理一套。选择处理学区房可以吗？拜谢！
杭州房叔：
采二的学区房本身是还不错的，保值没有问题，升值谈不上太好。是否处理主要取决于你处理了以后钱的去向。如果需要使用资金，那当然没有问题；如果不急需资金，那就要看你的理财计划了，如果理财渠道不错，能在安全的情况下年化8个点以上的，处理掉是没有问题的。
09关键词：临安和富阳是否可以入手
房叔你好！我去年刚毕业，首付的话父母大概可以出50万左右。目前在上海上班，想定居杭州，考虑在杭州临安买房。未来四年不打算离开上海，买房只是怕亚运会杭州大涨而已。想请你推荐下房源，或者推荐不推荐临安买房。如果不推荐临安，那富阳呢？还是等四五年后再买，杭州会再涨吗？
杭州房叔：
四五年的周期，杭州再涨的可能性基本可以肯定。买在青山湖还是可以考虑的，需要确定的无非就是购买时机。从长远来看，未来科技城的发展潜力在杭州还是最大的，从这一点上看，主要依靠未来科技城和文一科创走廊的青山湖科技城相对来说要胜过富阳。只是短期市场会有一个低谷期，而青山湖科技城短期的供应量过于集中，目前正在调整期中，可以考虑在优惠力度较大的项目中作选择。目前来看主要是确定青山湖科技城项目的调整底线，可以在观望中准备。
10关键词：春风燕语Battle桃李春风
我们近期看了青山湖板块的春风燕语叠墅167方345万和桃李春风多层99方250-260万。想请教一下房叔：对青山湖板块发展潜力的看法，以及这2个楼盘的升值。
杭州房叔：
两个项目位置上差别不大，在一定程度上桃李春风有透支的嫌疑，多层产品卖到这个价格，自住尚可，投资的话就算了。春风燕语是个收购项目，蓝城代建，产品本质上不会比桃李春风差太多，这类叠墅产品大体上也是自住选择，投资的属性偏差。青山湖改善产品供应量太大，但是购买群体主要还是来自杭州外溢，新产品凭着市场步步上扬和产品的更新换代，在一手市场上明显有价格上涨，但是二手极其不活跃，严重制约了区域产品的投资属性。文一西路科创走廊的发展潜力巨大，但是青山湖科技城目前为止的发展尚不尽如人意，本地产业支撑的指望还远在天边，未来几年未来科技城的辐射外溢支撑会逐步提高，也会支持区块价格，但对二手市场的影响至少还要在5年之外。远郊板块，越是高端的产品投资属性越是弱，青山湖一代别墅15年涨了不到一倍，而且还没有接盘，可见一斑。
供大家参考。最后再祝大家元宵快乐，猪年好运！
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