城市中轴、奥体拥江、滨江品质、绝版户型，你说这样的房子值多少钱
熟悉房叔的人都知道，房叔对有情怀、愿意花心思打磨产品的开发商都特别敬重。跨年的时候，房叔还写了一篇文章，呼吁开发商多给杭州这个美丽的城市留下一些作品。
刚刚过去的2018年，各家房企的座次排定。有家公司以308.53亿元的销售金额位列“杭州2018全年成交总金额排行榜”的榜首，流量之王当之无愧。
这家公司是老牌杭州房企的执牛耳者，老板在年底的媒体见面会上承诺“坚决不减配”、购房者满意度接近100%的“杭州人民的好房企”。说到这估计很多人都猜到了，没错，就是最被挑剔的杭州购房者们认可的滨江房产。
在房叔的咨询后台，滨江房产开发的楼盘一直占据着关注度的前列。从去年12月开始，购房者都集中火力追问滨江房产的一个新盘——拥潮府。
滨江新希望拥潮府鸟瞰图
1月9日，拥潮府终于在万众期待下领出了预售证，首开3#、5#楼，高层5#楼房源均价37500元/㎡，主力户型91㎡、117㎡；洋房3#楼房源均价39500元/㎡，主力户型为91㎡、119㎡。
那拥潮府到底能不能买？这个价格如何评价？
房叔以为，价格贵与不贵其实是个相对的概念，购房者其实想问的是：值不值。
一般我们分析一个楼盘值不值，主要考虑以下因素：区域前景、配套、楼盘品质、开发商品牌，以及在将来二手房市场中起决定作用的地铁距离、户型和物业。
01
拥潮府之所以受关注，首先原因在于他所处的位置。
拥潮府在市心北路和建设三路的交叉口向东约200米，杭州城市规划设计院汤海孺教授曾经说过“市心路就是江南的延安路”。细观延安路和市心路，确实有很多相似之处。
延安路，作为杭州传统市心商业资源最为聚集的道路，也是杭州市民和游客最熟悉的商业大街，集合了城市文体商娱政经等全维度的资源，其宜居程度自然是不言而喻，房价也一直居高不下。
市心路，萧山第一家电影院、第一个大广场、第一座高楼、第一家照相馆、第一个商业中心，都跟市心路有着密不可分的联系。如今的市心路往北延伸段就是市心北路，一路高楼林立，其繁华程度完全不亚于延安路。
杭州在经历了西湖时代、钱塘江时代到目前的拥江时代，钱江南岸的市心路作为延安路的江南映象，被赋予了城市格局发展主轴的时代重任。
市心北路上的拥潮府，就有点类似于滨江房产在延安路沿线拿了一块地开发楼盘，关注度能不高嘛。
滨江新希望拥潮府区位示意图
房叔从钱江新城出发乘坐地铁2号线去拥潮府，5站路就到了建设三路站，步行200米就是拥潮府。
杭州在售的楼盘多数都是在待开发区域，哪怕有地铁，出了地铁看到的也多数都是大型施工现场、待拆迁居民点什么的，要啥没啥，有个规划中的菜场都算宜居性很强了。
那天房叔把拥潮府周边的配套仔细逛了一圈，真的是要啥有啥。
首先是大家最关心的交通配套：
地铁2号线是杭州首条已经全线开通的地铁线路，一路贯穿城西、武林门、钱江新城与萧山市心。从拥潮府出发，往南2站即可到达万象汇，往北5站即可到达钱江新城万象城。
地铁7号线始于传统市中心吴山广场，终点是萧山机场。从拥潮府出发，往西3站即可直达奥体，4站即可直达钱江新城市民中心。
拥潮府是名副其实的双地铁盘。
在深圳，楼盘边上有没有地铁，对楼盘价格的影响非常大，基本上可以说多一条地铁多卖1万元/㎡。
大家可能觉得这样类比有点夸张，深圳和杭州的情况不一样。但在不在地铁口，对楼盘的影响已经在杭州已经开通地铁的区域产生了巨大的催化作用。如杭州城西，品质年代差不多、但一个在地铁口，另一个在地铁口1公里以外，两楼盘的差价已经几乎达到了1万元/㎡。
地铁彻底改变了杭州的传统格局。
02
在拥潮府附近，感受最深的还有商业氛围的浓厚。各种吃的、用的店铺就不用再去说了，满大街都是，光银行都有10多家。
我们说点高端的。
拥潮府在地铁口的东侧，而地铁口的南侧就是位于市心北路的五星级酒店雷迪森，巧也是巧，杭州的另一个雷迪森恰恰就在延安路上。
雷迪森铂丽酒店实拍图
从拥潮府出发地铁2站就到人民广场了，市心路和人民广场就像延安路和武林广场，是有地标意义的、最繁华所在。萧山区政府、恒隆广场、万象汇、开元名都等等都在这里。
距离武林广场两站路是什么概念？不用房叔再多说了吧。
吃穿住行都解决了，那就看下教育和医疗。周边的学校也挺多的。钱江新城的崇文小学在这里有分校，这个分校和本部并不是“母子”关系，实际上是本部的部分班级已经迁到了这里；其他的还有学军中学文渊校区、崇文实验学校分校、杭二中分校、笑笑幼儿园、银河实验小学等。
医院方面，近邻省妇保世纪城院区（在建），预计2020年投入使用，车行时间约5分钟，浙医二院国际院区（位于市心北路，北面1公里），当然还有萧山医院。楼盘离医院不能太近，开车几分钟的路刚刚好。
03
写到这里，大家应该对拥潮府的位置有了充分的认知了。可能有人会问，这么繁华的地段，未来发展还有空间么？
房叔的回答是很肯定的：有。
你要问延安路一带有没有空间，房叔会说坐标意义还在，但发展空间有限。因为杭州已经从西湖时代，经过钱塘江时代，现在到了拥江发展时代。
拥潮府所在的区域是萧山经济开发区，南临萧山主城区、北接钱江世纪城、西连滨江，是杭州“拥江发展”的战略一线腹地。
也有人指着拥潮府北面说，你看还有厂房。而在房叔的观念里，还有厂房就意味着未来还有可供上市的土地，如果有强劲的规划预期，那就意味着发展空间。
从下图的拥潮府周边规划图我们可以清楚地看到这里的未来。大片的红色B1/B2（商业/商务设施用地），拥潮府的北面规划的是公园和商业/商务楼。黄色的R2（二类居住用地）都在拥潮府的东侧，换句话说这一带未来没有再比拥潮府离地铁更近的楼盘了。
滨江新希望拥潮府周边配套规划图
萧山经开区，作为杭州“拥江发展”的战略一线腹地，已经在加快实施“退二进三”，政府的目标是实现以信息经济为核心，集总部经济、金融商务、科研中心、众创中心为一体的国际化新城区。
从2017年到未来的三年，这里有38个政府投资项目开建，涉及学校、医院、农贸市场、公园、城市综合体等，并陆续启动了涉及2700余户的城中村改造。
你说未来有没有想象空间。
04
一个楼盘的未来不仅仅取决于地段，更取决于开发商和产品本身。
华家池大家都很熟悉，有三家开发商分别拍到了地，各自开发，现在二手房市场上，情况如何？
2015年首开之时，滨江华家池精装修卖46000元/㎡左右，另外一家毛坯卖40000元/㎡，扣除精装修成本，差价在10%以内。
房叔记得交付的时候，有媒体做过三家楼盘的对比，滨江华家池360度完胜。
那二手房市场表现呢？同样的118㎡户型，滨江华家池卖到了7.6万元/㎡，而另外一家价格为5.2万元/㎡，差价多少，房叔不算你们也明白了吧。
同地段的楼盘，加上滨江两个字，总能多比别家卖出好多钱。
那拥潮府的品质如何呢？房叔带着疑问走进了拥潮府。
果然是正宗的滨江出品，标志性的“蓝宝石大泳池”，还包含1000㎡的地下会所，配备了恒温泳池、健身房、儿童游乐区等。这些反正滨江的楼盘里都有，房叔也见怪不怪了。
滨江新希望拥潮府“蓝宝石大泳池”效果图
让房叔震惊的是，拥潮府的建筑设计居然还请设计了武林壹号等高端豪宅的蒋愈大师亲自操刀设计。
拥潮府被设计成“光之屋”的概念，因为项目整体高低搭配，前面两排为11层洋房，最后一排为27层高层，这样的组合布局极为通透，采光非常好，另外外立面采用大面积玻璃，弱化墙体，这样视野也可以做到最大化，阳光也可以被更好的引入室内。
滨江新希望拥潮府“光之屋”示意图
除了建筑设计的用心之外，园区景观的营造一直都是滨江集团打造项目高品质的强项，也是公司对外三张“金名片（景观、精装修、物业）”之一，像武林壹号、金色海岸、金色黎明、金色江南的园区景观在市场上都是有口皆碑的。
拥潮府园林设计请的是之前出品了金色海岸、武林壹号的贝尔高林。贝尔高林是滨江豪宅系产品的御用园林设计公司，在景观打造上非常考究。
景观怎么好，很难用文字来讲明白，我们说个细节。“堆坡”这个专业词汇对很多购房者来说都很陌生，不过其实也不用懂推坡这个词，反正很贵很麻烦就是了。
堆坡的做法很少有开发商会去做，因为这是个耗时费钱又带不回任何及时回报的做法。堆坡会增加回土量、人工费，增加地下室顶板荷载……增加了大量成本却并不能增加绿化验收的绿地率。因此堆坡的做法在当今楼盘中很“稀有”，但滨江房产就是会去做。杭州对覆土厚度是有要求的：1米，不然树木的根系无法延展，对交付若干年后小区的绿化都会很大有影响，而拥潮府的平均覆土厚度是1.5米。
滨江新希望拥潮府园林景观效果图
房叔想，只有像爱惜眼睛一样爱惜自己品牌的公司，才会干出这种短时间无法带来任何回报的事情来吧。
05
决定价格的还有一个因素就是户型，但拥潮府的户型房叔实在不想写很多。
细心的购房者可能会发现，最近上市的很多楼盘，户型在变大。约90㎡面积的户型在消失，取而代之的是功能区尺寸并没有太大变化的94㎡甚至97㎡，这是因为相关建筑测绘规则发生了变化。
面积变大，但实际使用面积并没有变化，这就意味着购房者得为此多掏钱。这也是拥潮府91㎡户型的珍贵之处。
这次拥潮府推出的还有117㎡的四房，这个尺寸同样在以后也会很稀缺，而且117㎡做到的尺度舒适感，可以赶上市面上的130㎡。
滨江房产的户型向来都比较无可挑剔，贴上户型图和样板房图片，欣赏就好。
洋房91㎡户型图
洋房119㎡户型图
高层91㎡户型图
高层117㎡户型图
拥潮府样板房实景拍摄图
拥潮府样板房实景拍摄图
06
区域前景、交通、地铁、配套、建筑设计、景观、户型等等，以上种种，再加上滨江物业的实力保证，这一切都是自住舒适度、二手房市场溢价能力的保证。
拥潮府的临近区域，之前有新盘批出过高层单价3万7、洋房单价5万的价格，首开也是被一抢而空；距离地铁更远、品质和品牌均不及拥潮府的二手房单价也超过了4万+。
回到我们最初的问题，拥潮府到底能不能买？这个价格值不值。我想很多购房者都已经有了答案。
滨江新希望拥潮府外立面效果图
目前杭州房产市场出现了明显的两极分化，在“大减配”的行情下，改善型客户不敢轻易下手，是因为对好产品有着更深的渴望。
这个市场缺的不是钱，缺的是信心和信任。
在大限价的环境下，对很多改善型或者高端刚需客户来说，趁着政府限价，擦亮眼，入手地段、品质俱优的楼盘，是最好的时机。
2014年的时候，位于奥体的金色江南1.3万元/㎡起的价格开盘，当时勇敢吃螃蟹的勇士们已经赚得盆满钵满。到现在还有不少人在后悔，当初为什么不勇敢一点，然而If you shed tears when you miss the sun, you also miss the stars.
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