以人民的名义流摇你 国开东方凤凰台高价首开 |选房指南No.86
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在房叔咨询的后台中，凤凰台被提及的概率也是蛮高的。
毕竟是离5号线老余杭站约600米的地铁房，再加上未来科技城2.0版、南湖概念的依托，又是老余杭当地的地王，从“出生”就一直备受关注。老余杭镇上相对成熟的配套，对比其他“鸟不拉屎”的板块，这里的宜居性还是比较强。
但是，2.95万元/㎡的价格，真的是太贵了。远的如良渚啊什么都不去提了，就拿最近在登记的云和湖和华夏四季做对比。
云和湖2.7万元/㎡的均价，虽然是高层，得房率不及凤凰台，但学区完胜凤凰台，而且三墩北的板块概念，受云谷、西湖大学等的依托，规划前景也胜过这里所谓的未来科技城2.0概念。
华夏四季就更不用说了，虽然此次开盘的洋房户型面积比较大，但未来科技城的成熟地段，3万元/㎡的均价还是有一定的性价比。
再比较下近旁的一手房和二手房。前段时间售罄的同在老余杭镇上的西房余杭公馆均价在2万元/㎡，论开发商做产品的能力西房肯定强于凤凰台的开发商国开东方，虽然往者不可谏，但短短几个月时间，一手房的价格要上涨1万/㎡，房叔觉得凤凰台的墙得拿金砖砌才行。
项目一路之隔的景瑞御蓝湾二手房的挂价是2.1万-2.5万元/㎡，虽然御蓝湾的观感是够惨的，凤凰台的观感以及装修会好到哪里去，看了他们的精装修清单，房叔也表示存疑。需要精装修清单的可以加房叔微信获取。
所以当得知凤凰台批出了近3万元/㎡的单价，房叔惊得眼珠子都要掉下来了，扔下碗筷就奔向凤凰台售楼处。
房叔在凤凰台现场，看到了不少购房者，年纪偏大，应该是老余杭当地的“改善型”人士较多，生于斯长于斯的地缘偏好，也是这个盘敢开这样价格的底气所在。只是这样的客群又能占到多少？这个把“一台凤鸣”的大屏户外广告做到了古墩路文二路口的凤凰台，明显也是觊觎城西老蒋村一带的客群，然而城西这个杭州最早的商品房开发的主战场，有着全杭州最好的学区，要想把这部分人“改善”到凤凰台去，难度不是一般地大。
那么，凤凰台为什么敢卖这样的价格？
就像房叔昨天的评论里说的，政府给凤凰台批出了这样的价格，信号意义明显，一盘一价，给高价地利润空间。
有兴趣可以戳昨天的评论：《不要慌！评首例暂停摇号、杭土地首拍以及凤凰台批出3万高价》
杭州目前还处于人口高速导入期，城市容量依然在高速扩展，加上地铁要建、亚运要开，需要很多钱，未来科技城要发展也需要卖地。高价地的限价适度放开，就是明显的信号，有形的手假装隐退，无形的手出场，让价格回归市场，让市场来检验楼盘。流摇的楼盘多了，摇号政策退场也顺理成章。
在限价之下，每个开发商都希望自己能批出高价，然而市场已经今非昔比，用时间是否能换来利润的空间，也不得而知，只怕最后落得“凤凰台上凤凰游，凤去台空江自流”。对于这些楼盘，房叔只能祝你好运。
对于购房者，房叔还是那句话：不要慌，大可观望。
非要买，就接着看以下的选房指南，希望房叔能帮你挑到相对优质的房源，不说穿越熊牛，至少自己住着顺心吧。
PART 1
摇号信息
摇号房源：2、4号楼，小高层，总共166套
主力户型：89平方米、118平方米
无房户倾斜：预计30%
均价：26848-34148元/平方米（含4000元/㎡装修标准）
验资门槛：50万
登记时间：基本线下登记，待定
PART 2
整体情况
开发商：杭州丽湖房地产开发有限公司
拿地时间：2017年8月10日
拿地楼面价：17185元/㎡
销售价格：26848-34148元/平方米（含4000元/平方米装修标准）
装修改造费：无
车位售价：25-26万元
车位选购时间及付款方式：与房同售，首开优惠，带充电桩21万/个，不带充电桩20万/个
周边新房售价：
瑞城熙园（排屋）37017元/㎡
众安学君里 （排屋） 36800元/㎡
融创金成江南府（高层）22300元/㎡
中锐招商星未来：25700元/㎡
周边二手房售价：
福田假日之约山庄：单价19473元/平方米（排屋）
同城印象花苑北区：单价29882元/平方米
方汇花苑：1.9万元-2万元/㎡
景瑞御蓝湾：2.1万-2.5万元/㎡
项目规划：7栋小高层、26栋排屋及配套商业组成，共506户
交房时间：预计2020年底
单层层高：2.95米
楼间距：大于1:1
小区物业：绿城物业
容积率：1.5
得房率：约84%
精装亮点：中央空调、水地暖、壁挂炉、厨房消毒柜
周边城市界面：
北：东鑫方汇花苑住宅区、城南路
北面施工现场图
南：航岭路、国家电网杭州市电力局、景瑞御蓝湾住宅区
航岭路入口图
电力局和住宅区图
西：福田假日之约住宅区
该项目与福田假日之约接壤处图
东：禹航路、路对面是沿街店铺
禹航路和该项目售楼处图
禹航路对面商铺图
公路交通：
项目东边紧挨禹航路主干道、北边距离凤新路约600米
南距杭瑞高速约400米、东距东西大道1.5KM
轨道交通：
距离地铁5号线老余杭站约600米
距离杭临轻轨老余杭站约950米
小区内部配套：
宠物乐园、儿童活动区、风雨连廊
小区内部商业配套：
沿街商铺
周边商业购物配套：
禹航路商业街、凤凰山路商业街、南渠商业步行街
江南时代广场（1KM以内）
金港商贸城、中泰商贸城（2KM以内）
银乐福购物广场、天都百汇广场（2.5KM以内）、万达广场(在建)
小区代建学校：无
周边学校：
规划幼儿园、南湖幼儿园、国泰幼儿园、苕溪幼儿园、太炎小学
余杭中学、杭师大附属实验学校、学军中学海创园校区、人大附中
医疗：
禹航医院、社区医疗服务中心、余杭第二人民医院（2KM以内）
浙一医院余杭分院(浙大医疗中心)
生活娱乐：
唛歌量贩KTV、亚洲锦绣会、麦乐迪量贩、花地湾娱乐会所
余杭农贸市场（1.3KM）
PART 3
楼幢分析
东侧为底商和集中商业裙房
东侧临街为禹航路，设有总官塘公交车站，有10余条公交线路，有较大的噪音影响。
靠近小区车库出入口
南侧为小区间规划小路及国家电网
北侧为非机动车出入口
东侧为底商和集中商业裙房
东侧临街为禹航路，设有总官塘公交车站，有10余条公交线路，有较大的噪音影响。
南侧为非机动车出入口，东面低楼层受商铺门头采光影响
PART 4
户型分析
位置：2、4号楼中间套
套数：122套
总价：239万—272万
优点：
全明户型、南北通透、得房率较高
客厅带1.8米阳台，主卧带飘窗
次卫干湿分区
缺点：
通道面积占用较大
位置：2、4号楼东西边套
套数：41套
总价：323万—402万
优点：
餐客一体带6.3米阳台
次卫干湿分区
缺点：
主卧带阳台，略有不便
主卫是暗卫
仅两房朝南
80方三房两厅两卫
位置：4号楼一楼中间套
套数：3套
总价：216万
PART 5
选房建议
考虑因素：
1. 所处位置：位置：2、4号楼中间套
2. 采光因素：楼间距较宽，采光情况基本一致
3. 噪音因素：2号楼噪音比较明显，因东边临马路，东边单元比西边单元噪音明显
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：7-9层为最高价楼层，同楼层4号楼比2号楼贵7万
考虑因素：
1. 所处位置：位置：2、4号楼东西套
2. 采光因素：楼间距较宽，采光情况基本一致
3. 噪音因素：2号楼噪音比较明显，因东边临马路，东边套噪音明显
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：7-9层为最高价楼层，同楼层4号楼比2号楼贵9万；
整体来说118方户型偏大，东边套受马路噪音影响较大，西边套受西南面建筑遮挡影响较大，总价偏高，不建议购买。
样板房为4号楼东边套，总价为402万（含软装），高出二号楼东边套70万，且南面受商铺门头遮挡，采光影响严重，北面平台有尾气井，对居住影响较大，开发商可以留着过年了。
PART 6
凤凰台一房一价表
2019杭州地铁楼盘图
1月版
回复“90方”
查看杭州网红盘90方户型PK
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