1w+单价：学君里、星奕云著、山语四季同登记，选择so easy |选房指南No.90

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上一期房叔分析了最近的热盘学君里，《学君里1万6现房摇号|选房指南No.89》，结论是：无论这个盘周边配套目前看来多么不堪，离地铁口也不那么近，建筑质量似乎也很差，但对标周边新盘及二手房，再加上背靠未来科技城的优势，1.6万元/㎡的价格确实值得入手。

很多购房者也关注同期登记的星奕云著。

星桥，依然是房叔眼中的洼地，（星奕云著的配套情况和户型点评见上一期链接：《星桥突围 星奕云著精装减配|选房指南No.69》）：上一期星奕云著开盘480套房源，共吸引了2000多户购房者参与登记，中签率为22.5%。在目前的“冷市”，这样的中签率是红盘才配有的。

一如之前的评论，星奕云著装修必然减配，这个价格依旧可以摇，而且这次开盘的13号楼为小区位置最好的高层，接下去高层就剩下北面最后一幢15号楼。

请刚需购房者把握2019年为数不多的1w+还是近主城区地铁口的楼盘的机会。

跟前面两个盘相比，上坤山语四季稍显逊色。

上坤山语四季是个高价地入市的纯新盘。临平山北首个高价地入市的是前不久开盘的荣安柳岸闻莺，同样19000元/㎡的价格，78套房源，主力户型偏大，108和132㎡，中签率为81.2%。

山语四季的地段比柳岸闻莺更好、户型也更小，中签率肯定会高于荣安柳岸闻莺。

山语四季在临平山北还算不错的位置，地铁步行勉强可达，周边学校配套比较丰富。但综合板块前景、与主城区的融合等因素，性价比和学君里、星奕云著相比就不够了。

西侧隔一条马路的众安理想湾之前流出来不少内部更名房源，也是咨询者众多，比山语四季的价格略便宜，当时房叔并不建议购买：板块供应量较大，选择余地也不小，年前年后出现优惠的可能性也不小，建议观望。详见：《房叔问答No.13》

临平山北是泡沫的重灾区，周边二手房在临平新房的拉动下，从近3万元/㎡一路下滑到了目前和新房差不多的价格。19000元/㎡这个新房价格，基本在购房者勉强可接受范围之内，年后可能也会有优惠，但价格基本筑底。

随着新房的基本筑底，二手房也会止跌，工作在临平附近的购房者，此时入手新房或者年后入手二手房都是不错的机会，如果想等等优惠，也可以。总之，不急。

总结

自住的话，看自己的工作半径，不要把上下班搞得太辛苦。不考虑工作半径的话，学君里和星奕云著的性价比更高一些。

投资的话首选学君里，毕竟是现房买了就能转手，中期投资能赚租金。三者的排序：学君里、星奕云著、上坤山语四季。

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下文上半部分为星奕云著选房指南

下半部分为上坤山语四季选房指南

星奕云著

选房指南

星奕云著楼盘详细信息、户型点评、配套信息等，请房叔上一篇《星桥突围 星奕云著精装减配|选房指南No.69》

PART 1

摇号信息

摇号房源：13、14号楼，高层，200套

主力户型：89㎡、107㎡

无房户倾斜：30%，即60套

均价：19700元/平方米

验资门槛：存款冻结金额为30万

登记时间：2019年1月15日起至1月17日止

PART 2

整体情况

详见：《星桥突围 星奕云著精装减配|选房指南No.69》

PART 3

楼幢分析

13

号楼

 

西边有排烟机房、进风机房、公变配电房，可能有一定的噪音和异味影响

北边有地下室尾气井，可能有一定的异味影响

东面有地下非机动车库口、排烟机房，可能有一定的噪音和异味影响

14

号楼

 

西边有排烟机房、进风机房、地下非机动车库口，可能有一定的异味和噪音影响

北边有地下室尾气井，可能有一定的异味影响

东面有排烟机房和燃气调压站，以及规划的商业综合体，可能有一定的噪音和异味影响

东南面有地下机动车库口，可能有一定的噪音影响

PART 4

户型分析

详见：《星桥突围 星奕云著精装减配|选房指南No.69》

PART 5

选房建议

89㎡选房建议

考虑因素：

1. 所处位置：13、14号楼中间套；

2. 采光因素：13号楼南面为多层10号楼，东面为14号楼，整体采光较好；14号楼南面是高层9号楼，东面是综合体，中低楼层可能会受到9号楼的遮挡，15层以上采光均ok；

3. 噪音因素：南面临丁路对13号楼高楼层有轻微影响，东侧综合体对14号楼或有光线、噪音影响。

4. 户型因素：户型一致

5. 价格因素：17层均为最贵楼层，楼层间差价为1万元，同楼层13号楼比14号楼贵5万。

107㎡选房建议

考虑因素：

1.所处位置：13、14号楼边套

2.采光因素：13号楼南面为多层10号楼，东面为14号楼，整体采光较好，4层以上采光均ok；14号楼南面是高层9号楼，东面是综合体，中低楼层可能会受到9号楼的遮挡，15层以上采光均ok；

3.噪音因素：南面临丁路对13号楼高楼层有轻微影响，东侧综合体对14号楼或有光线、噪音影响。

4.户型因素：户型一致

5.价格因素：17层均为最贵楼层，楼层间差价为1万-2万元，总价：13号楼东边套>13号楼西边套>14号楼东边套>14号楼西边套，从性价比看，西边套性价比最佳。

PART 6

星奕云著一房一价表

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山语四季

选房指南

PART 1

摇号信息

摇号房源：首开高层2、7号楼，总共159套

主力户型：89㎡、113㎡，其中90方以下房源79套，90-144方房源80套

无房户倾斜：30%

均价：19000元/㎡，其中装修标准为3500元/平方米

验资门槛：意向客户冻结资金30万

登记时间：1月14日早9时00分至1月16日18时00分止在线登记

PART 2

整体情况

定价情况

开发商：杭州坤鑫置业有限公司

拿地时间：2017年10月11日

拿地楼面价：12750元/㎡，自持2%

销售价格：19000元/㎡，其中3500元/㎡的装修标准

装修改造费：10000元

车位售价：20万左右

车位选购时间及付款方式：待定

周边新房售价：

荣安柳岸闻莺 19000元/㎡

汇高栢悦中心 13500-20000元/㎡

景瑞阳光城法兰公园27500元/㎡

越秀景瑞悦见山17500元/㎡

周边二手房售价：

中梁百悦城 17203元/㎡

众安理想湾 17474元/㎡

东厦东港  17776元/㎡

顺达花苑西区 16984元/㎡

顺达花苑东区 16660元/㎡

产品介绍

项目规划：5幢精装高层 + 14幢花园洋房（预计明年5月开）

房屋朝向：南偏东

单层层高：2.9米

楼间距：45-50米

小区物业：上坤物业

容积率：2.2

绿化率：30%

得房率：71%-87%

交房时间：2021年6月

车位数：1198（车位比1:1.08） 地下停车位，地面有临时停车位

精装亮点：中央空调、新风系统

配套介绍

周边城市界面：

北：规划支路、中梁百悦城

南：临平大道

西：顺风路、理想湾幼儿园、众安理想湾

东：顺达路、临平第五中学

公路交通：

南边紧邻临平大道（G320）直线距离约30米

西边星河路 直线距离约470米

西边望梅路（S304） 直线距离约1.93千米

地铁9号线北沙路 直线距离约1.1km，绿洲路直线距离约1.4km

小区内部配套：

儿童游乐场、500米塑胶跑道

小区代建学校：无

周边商业购物配套：

诚之诚广场 直线距离约1.4千米

临平商贸城 直线距离约1.9千米

银泰百货（临平店）直线距离约3.2千米

杭州临平新天地 直线距离约3.6千米

万悦城蜗牛广场 直线距离约3.6千米

项目东边超百万方大型城市综合体（规划）直线距离约500米

周边学校：

理想湾幼儿园 直线距离约50米

临平街道中心幼儿园顺达园区 直线距离约250米

临平第四幼儿园总园 直线距离约350米

绿城育华蓝庭幼儿园 直线距离约900米

联想宝贝早期教育 直线距离约630米

育才实验小学映荷校区 直线距离约1千米

育才实验小学荷花小区 直线距离约2千米

临平第五中学（小区东对面）直线距离约50米

临平第三小学（小区东斜对面）直线距离约100米

余杭高级中学 直线距离约1.6千米

医疗：

汀州社区卫生服务站 直线距离约1.35千米

星河社区卫生服务站 直线距离约1.3千米

余杭五院开发区院区 直线距离约1.2千米

同安医院 直线距离约2.3千米

余杭区第一人民医院 直线距离约4.9千米

余杭区妇幼保健院 直线距离约3.65千米

生活：

余杭农村商业银行 直线距离约580米

中国邮政储蓄银行自助银行 直线距离约600米

中国工商银行自助银行 直线距离约900米

蓝江菜场 直线距离约600米

公共配套：

天荷公园 直线距离约700米

临平公园 直线距离约2千米

余杭图书馆临平分馆 直线距离约2.6千米

PART 3

楼幢分析

2

号楼

 

北边有小区主入口且右侧2层为物业经营用房，可能有一定的噪音影响

南侧为地下车库出入口

西面靠近顺风路且对面是理想湾幼儿园，有一定的噪音影响

南边有生活水和消防水泵房（地下），可能有不定期的噪音影响

西南角有进风机房（地下），西北角有排风机房（地下），排烟机房（地下），可能有一定的噪音和异味影响；西边有地下变电室、排风烟井，可能有一定的异味影响

东北角有非机动车坡道，可能有一定的噪音影响

顶楼有消防水箱

7

号楼

 

北面靠近规划支路，可能有一定的噪音影响

东侧有主入口和车行坡道

北面为地面泊车位

南面有儿童天地，可能有时间段的噪音影响

西北角有非机动车坡道，可能有一定的噪音影响

东北角有排风机房、排烟机房（地下）和排风（烟）井，可能有有一定的噪音和异味影响

PART 4

户型分析

89㎡三房两厅两卫

位置：2、7号楼中间套

套数：79套

总价：153万—173万

优点：

户型方正、三开间朝南

客厅、次卧带阳台 、主卧带飘窗

厨房为U型厨房，利用率高

缺点：

厨房靠通风井采光通风

衣帽间紧挨主卫、易潮湿

北面依靠通风井采光

113㎡四房两厅两卫

位置：2、7号楼东边套

套数：40套

总价：194万—219万

优点：

南北通透

次卧带阳台、主卧带飘窗

餐客一体带大飘窗

缺点：

衣帽间紧挨主卫、易潮湿

厨房面积较小

其它户型

110方四房两厅两卫

位置：2号楼西边套

套数：17套

总价：200万—209万

109方四房两厅两卫

位置：7号楼西边套

套数：23套

总价：186万—210万

PART 5

选房建议

89㎡选房建议

考虑因素：

1. 所处位置：2、7号楼中间套

2. 采光因素：2号楼南面为3号楼，东面为6号楼，低楼层可能会受到3、6号楼的遮挡；7号楼南面是6号楼，东面是洋房，西面是1号楼，低楼层可能会受到1、6号楼的遮挡

3. 噪音因素：2号楼北边有小区入口处且右侧2层为物业经营用房，对低楼层有噪音影响；7号楼北面为规划支路、南面有儿童天地，对低楼层有一定的影响

4. 户型因素：户型一致

5. 价格因素：2号楼15-20层为最贵层，7号楼17层为最贵层，同楼层2、7号楼的价格大致相同

整体建议：

2号楼东边单元>7号楼东边单元>7号楼西边单元>2号楼西边单元

高楼层优先

109-113㎡选房建议

考虑因素：

1.所处位置：2、7号楼边套

2.采光因素：2号楼南面为3号楼，东面为6号楼，低楼层可能会受到3、6号楼的遮挡；7号楼南面是6号楼，东面是洋房，西面是1号楼，低楼层可能会受到1、6号楼的遮挡

3.噪音因素：2号楼北边有小区出入口且右侧2层为物业经营用房，对低楼层有噪音影响；7号楼北面为规划支路、南面有儿童天地，对低楼层有一定的影响

4.户型因素：户型一致

5.价格因素：2、7号楼最贵楼层均为16-19层，同幢楼东边套比西边套贵9-10万，同楼层7号楼比2号楼贵1万

整体建议：

2号楼东边套>7号楼东边套>7号楼西边套>2号楼西边套

高楼层优先

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PART 6

山语四季一房一价表

重磅福利

2019杭州地铁楼盘图

1月版

赢取条件：本条微信下留言，留言被移入精选，点数位列前10者（且评论后方超过5）（以房叔截图为准）

将获得杭州地铁楼盘图电子版一份

活动截止时间：1月15日20:00

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