学君里1万6现房摇号：你关心的问题，房叔都写了 |选房指南No.89
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平地一声雷地炸出了一个超低价的楼盘——学君里，1月10日，学君里最后一幢楼10号楼领出了预售证，单价1.6万元/㎡。
房叔的微信也炸了：“学君里能不能买”，“为什么价格这么低”，“听说质量特别差”、“离高架好近”、”和星奕云著比应该摇哪个”……
其实答案很简单：
有疑虑的，看房叔接着往下分析。
有购房者挖出了学君里附近某个十多年前的老盘最便宜的一套房子跟房叔说，你看，学君里一点都不便宜，一二手没有差价。房叔真的差点昏过去。
房叔最近连续发文怼那些高价开盘的楼盘，有购房者也怼房叔，觉得房叔不应该这样劝人不要买，因为房价永远是昨天的最便宜。话音刚落，被学君里啪啪打脸。
我们先来看看学君里附近一手房的价格，看完你就明白了，学君里的价格和青山湖都一样了，你觉得这个价格低么？
学君里还有一个最大的优势就是现房，买了就能入场装修，今年4月就能办出房产证。
高架问题，这次开盘的10号楼在小区的最北面的中心位置，离高架最远，那是开发商藏起来的压箱底的“楼王”。
开发商捂盘捂成了现房，但没有捂来政府对非高价地限价的放松。对比1.7公里之外的凤凰台批出了2.95元/㎡的单价，或许可以猜测房管局是否对于限价采取了不同的措施：低价拿地批低价，高价拿地批高价。开发商绝望了，不再梦想自己楼盘的限价放开，清盘了事。
好多购房者拿着各种说学君里这里漏水那里质量问题的消息来咨询房叔。房叔回得比较绝情：就这个价格，还想咋地。
房叔绝不是认为开发商偷工减料是可以原谅的，也绝不认为这样的质量才配得上这个价格。但在这样的世道，对于一家也并不想有长远口碑的开发商来说，购房者所有的抗争都是徒劳的。况且，那些高价拿地的高价盘，你就认定不会有质量问题？
顺带说一句，学君里外立面的的观感比闲林另一个低价盘雅居乐国际花园好多了。
单纯从价格上来看，两者还是比较接近，学君里可以享受部分未来科技城的发展带动，星奕云著所在的星桥区块未来也有不错的发展空间。如果自住两者相差不大，可结合自己的需求和喜好如工作地点来选择。
从投资的角度来看，学君里略强。一则总价更低，投资成本较低，而且总价低更容易转让出手；二则现房，短线容易出手，资金积压时间短，中线处置也有更多的出租收益。
相比较而言，房叔预计，星奕云著的中签率会略高。陪跑一整年的刚需们，可以去试试2019年的运气。
最后，房叔想说，请投资客放过这72套房子，刚需们想安个家真的太不容易了。
PART 1
摇号信息
摇号房源：10号楼，高层，总共72套
主力户型：89㎡、118㎡
无房户倾斜：30%，即22套
均价：16400元/平方米
验资门槛：无房且无贷款，40万；已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录，80万；一次性付款或无贷款资格客户，140万
登记时间：2019年1月14日9时起至1月16日20时止
PART 2
整体情况
开发商：杭州润安置业有限公司
拿地时间：2015年7月
拿地楼面价：1769元/平方米
销售价格：16400元/平方米
车位售价：20万
车位选购时间及付款方式：与房同售
周边新房售价：
融创金成江南府 高层均价 22300元/㎡、中式宅院均价38587元/㎡
国开东方凤凰台 均价29500元/平方米
海伦堡棠锦 均价 20972元/㎡
新湖菲林山 均价25175-27216元/㎡
周边二手房售价：
庭院深深 单价16158元/㎡—28356元/㎡
金成白云深处 单价25253元/㎡—45881元/㎡
复地上城 单价20615元/㎡—36985元/㎡
项目规划：12栋23—24F高层公寓、1幢排屋，整个社区总户数1284户
交房时间：现房交付，即买即交
房屋朝向：朝南
外立面：真石漆
楼间距：约60米
小区物业：杭州众安物业有限公司
容积率：2.8
得房率：77%
精装亮点：毛坯交付
周边城市界面：
北：荆余线（209县道）、公交车站、路对面为交通警察大队余杭中队、余杭消防中队
10号楼北面外立面实景
项目北侧荆余线
南：杭瑞高速、天目山西路、路对面为庭院深深住宅区
项目南侧楼幢与杭瑞高速
西：东西大道
从东西大道可观楼盘全貌
东：荆余线（209县道）
小区内部配套：
中央花园、儿童娱乐草坪
小区内部商业配套：
近1.38万方的沿街底商
交通：
南边天目山西路、杭瑞高速 直线距离约80米
西边东西大道 直线距离约30米
北边209县道 直线距离约 30米
杭临轻轨老余杭站 直线距离约800米
周边商业购物配套：
杭州香韵佳香草文化园购物中心 直线距离约1.1千米
江南时代购物广场 直线距离约1.8千米
未来科技城万达广场（建设中）直线距离约2.55千米
中泰商贸城 直线距离约2.7千米
周边学校：
庭院深深幼儿园 直线距离约 280米
白云深处幼儿园 直线距离约 800米
英特幼儿园 直线距离约 780米
学军中学海创园校区（规划）直线距离约 200米
英特外国语学校 直线距离约 1千米
余杭中学 直线距离约 2千米
太炎中学 直线距离约 2.8千米
杭师大附属实验学校（建设中）直线距离约 2.75千米
医疗：
沈家店社区卫生服务站 直线距离约 1.6千米
余杭街道社区卫生服务中心 直线距离约 1.7千米
浙一医院余杭分院 直线距离约 3.55千米
生活：
余杭农村商业银行 直线距离约 230米
每日鲜西西湖菜市场 直线距离约 2.7千米
中泰农贸市场 直线距离约 2.75千米
余杭菜市场 直线距离约 2.85千米
公共配套：
杭州青少年活动中心城西分中心 直线距离约600米
万景村公园 直线距离约 2.2千米
和睦湿地 直线距离约2.45 千米
PART 3
楼幢分析
10、11号楼之间是小区的人行出入口，有一定的噪音影响
北边底层有沿街底商，北边是荆余线（209县道），车流量较大，有一定的噪音影响
北边有交通警察大队余杭中队、余杭消防中队，可能会有不定期噪音影响
东南边靠近中央花园，视野开阔，但可能有一定的噪音影响
PART 4
户型分析
位置：10号楼中间套
套数：36套
总价：135万—158万元
优点：
户型方正、三开间朝南
次卧或客厅带阳台
缺点：
仅一个卫生间、私密性不够
卫生间与厨房窗户相邻
奇偶层阳台对私密性有影响
位置：10号楼边套
套数：36套
总价：169万—199万元
优点：
南北通透、两卧室朝南、双阳台
吧台区可改造成一个小储物间
缺点：
无玄关位置
奇偶层阳台，对私密性有影响
PART 5
选房建议
考虑因素：
1.所处位置：10#中间套
2.采光因素：10#南面主要是绿化景观，距离5#约120米，东边单元采光影响较小，低楼层会受到9#、11#遮挡
3.噪音因素：北面有底商，与11#之间是小区的人行出入口，对低楼层有影响；北面为荆余线，有公交车站、交警大队和消防中队，均有不同程度的影响
4.户型因素：奇数层通高阳台与次卧相连，偶数层与客厅相连，尽量选择偶数楼层
5.价格因素：最贵楼层为17层，9—17层价格差别不大，同楼层价格一致
整体建议：东边单元优先，中楼层>高楼层>低楼层
考虑因素：
1. 所处位置：10#边套
2. 采光因素：10#南面主要是绿化景观，距离5#约120米，中低楼层会受到9#、11#遮挡
3. 噪音因素：北面有底商，与11#之间是小区的人行出入口，对低楼层有影响；北面为荆余线，有公交车站、交警大队和消防中队，均有不同程度的影响
4. 户型因素：奇数层通高阳台靠近餐厅，偶数层靠近客厅，尽量选择偶数层。
5. 价格因素：最贵楼层为16、17层，9—17层价格差别不大，同楼层边套价格一致
整体建议：东边套优先，高楼层>中楼层>低楼层
需要详细选房建议，可直接加房叔微信咨询
杭州房叔
买房路上的自己人
PART 6
学君里一房一价表
2019杭州地铁楼盘图
1月版
赢取条件：本条微信下留言，留言被移入精选，点
将获得杭州地铁楼盘图电子版一份
活动截止时间：1月13日20:00
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