无购房资格，首付50万元，投资，买哪？| 房叔问答NO.18
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摇号选房，就问房叔；
转战二手，也问房叔；
交付问题，照问房叔；
商铺公寓，还问房叔！
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本期专题，无购房资格，首付50万元，接受总价约150万元，可以买哪里？
杭州目前唯一不限购的地方是临安青山湖，而另外一个比较受关注的区域就是海宁与杭州交界的许村与下沙北区域，当然还有酒店式公寓。如何选择，请看以下的问答。
本期问答还涉及云和湖、未来科技城、萧山等以及关于按套内面积销售的政策的解读。
杭州房叔
买房路上的自己人
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
01关键词：临安、青山湖
房叔，首付的话大概可以出50万左右，在外地上班，想定居杭州，但没有购房资格，考虑在杭州临安买房。买房只是怕杭州大涨。想请你推荐下房源，或者推荐不推荐临安买房。
杭州房叔：四五年的周期，杭州再涨的可能性基本可以肯定。买在青山湖还是可以考虑的，需要确定的无非就是购买时机。从长远来看，未来科技城的发展潜力在杭州还是最大的，从这一点上看，主要依靠未来科技城和文一科创走廊的青山湖科技城相对来说要胜过海宁。只是短期市场会有一个低谷期，而青山湖科技城短期的供应量过于集中，目前正在调整期中，可以考虑在优惠力度较大的项目中作选择。目前来看主要是确定青山湖科技城项目的调整底线，可在观望中准备。
02关键词：许村、下沙北
房叔您好，请问海宁靠近杭州的楼盘现在是否还值得投资，临平南苑地铁站的杭宁府，下沙附近的海宁楼盘哪个更有投资价值呢，谢谢！
杭州房叔：海宁靠近杭州的楼盘主要是两个区域，一个是下沙北现在单价两万甚至两万多了，一个是许村价格也到1.6万-1.8万元/㎡了。个人认为，在前一波上涨中，海宁项目的上涨有点过了，大体是属于透支了城际和所谓“临杭”或者“进杭”的已知和未知利好的状态。短期内，海宁临杭项目供应并不少，出现优惠的可能性极大，但是哪怕如此，从投资的角度来说依然不主张。杭宁府虽然也属于海宁，但位置不错，地铁配套都有哪怕欢乐城稍微LOW一些，自住可以考虑。
03关键词：酒店式公寓
您好，我是外地人，没有房票。东站附近的公寓楼和下沙北的海宁商品房，投资或自住，我应该怎样选择？
杭州房叔：如果经济上没有问题，可以作为资产配置长期持有，未来以租金收益为主，可以考虑酒店式公寓，否则还是尽量选择住宅。毕竟酒店式公寓的转让变现是个困难。海宁的商品房临近杭州的主要是两块。一是下沙北，价格已经过两万；二是许村，价格在1.6-1.8。从这个价位来看，如果你对区域没有特别的要求，建议考虑一下青山湖科技城，在行情走淡之后，价格尚比许村略低。从长远来看，无论考虑临安毕竟已经属于杭州，还是考虑文一西路科创走廊的发展潜力，都要胜过海宁。
04关键词：未来科技城买房时机
今年打算买一房，自住+投资，90㎡左右，工作地点将来会去仓前，家里可以支援首付150万，意向是先摇号，心仪西湖区的刚需新房，或者二手的（可能比较困难，但主要是考虑学区），其次是未来科技城的华夏四季和闲林的梧桐郡，想问下房叔，是新房还是二手？华夏四季今年开的是14号楼，朝向不好，西南方向，梧桐郡位置比较偏，当然华夏四季和梧桐郡也是难摇到的，旁边的学校也是马马虎虎，另外还准备去摇一下远洋西溪公馆，所以听听房叔意见，买房的时间大概在上半年还是下半年？如果摇不到新房，可以考虑哪里的二手房？除了以上几个楼盘外，还是其它性价比高的楼盘可以考虑？万分感谢！
杭州房叔：你考虑的三个项目都是可以的，性价比都不错，除了这三个以外，还可以考虑未来悦、悦青蓝和玉屏蓝湾。相对来说，未来悦是首选，综合区位、公司品牌、性价比，都是最好的；其次是西溪公馆，位置不错，重新开发后预计项目品质也会有提升，在限价的背景下预计价格不会太高；第三是华夏四季，但是就像你说的，这次开的楼幢略差；第四是梧桐郡，品质有保障，性价比也还不错，地铁口，在未来地铁时代，区位不算差，只是相对未来科技城来说略偏；悦青蓝和玉屏蓝湾就是考虑投资了，毕竟性价比相当高，留着以后作为资产或者置换都是可以的。二手房的话现在价格有所回落，可以适当观望一下，具体房源可以看一下河滨之城、西溪华府和西庐一带的房子，区域相对成熟，学区不错，但是价格也略高。入手的不用过于着急，多看多比较，短期内行情不会快速反转，有的是比较的时间，多比较多谈多砍价，价格合适再入手。
05关键词：萧山义桥PK空港
房叔您好，我在滨江工作，属于刚需，购买200万以内的房子，现在考虑的是萧山义桥的风荷锦庭和空港的融信空港澜天，因为到单位时间差不多，这两个地方未来发展或者周边设施，您觉得哪个楼盘更有优势一些？
杭州房叔：杭州的整体发展是拥江与向东，萧山市北、瓜沥靖江、大江东，这是大方向。义桥的产业升级需要相当的时间，主要还是依靠本地人口以及少量的市区外溢，未来的发展空间上看，肯定不及空港。建议优选澜天。
06关键词：义桥VS印江南VS钱江蓝湾
房叔你好，麻烦你一下，碧桂园印江南这个楼盘，钱江蓝湾楼盘，义桥的凤荷锦庭，这三个楼盘利弊，我是刚需人群，在滨江区上班，谢谢
杭州房叔：义桥风荷锦庭所在的义桥板块的产业和环境都偏弱，目前的价格在上一波房价上涨中有透支的现象，其产业升级需要相当长的时间，客源大部分来自本地和萧山外溢，性价比相对来说偏弱；钱江蓝湾所在水博园区块最大的弊端是大配套缺乏，暂时来看没有太大的利好；印江南所在萧山南部卧城板块相对成熟一些，不过卧城板块竞争激烈，可以选择的余地也很大。相对来说，从这三个区域来看，还是首选卧城板块，次选水博园。
07关键词：江与城VS未来海岸VS天空之翼
房叔～介绍一下我情况，刚需，跟男朋友一起准备买婚房。预算首付50-55w，现在工作在下沙。最在意的就是地铁。我们看了大江东的江与城、未来海岸、天空之翼。但是江与城摇号很难，如果江与城摇不上我们应该再接着摇号还是选择其它什么盘。谢谢！
杭州房叔：这样说吧，你说的三个项目里面还是明确倾向于江与城，而且从你的上班地点来说也是最为合适的。现在行情没有以前那么好，后期的摇号应该会更容易一些，希望你好运，个人还是主张你继续摇号江与城的。另外，不知道你的上班地点是否稳定，天都城是否你是可以考虑的区域，若是可以考虑，建议一并参加摇号，性价比还是相当可以的
08关键词：仁和
房叔您好，仁和芳满庭这个楼盘咋样？外地人想在杭州置业，手上有50万的现金，月收入7000元。工作地点在拱墅区金华南路这里，仁和可以考虑吗？
杭州房叔：虽然杭州向北的发展整体还不错，但从目前的情况看，仁和要融入主城，还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域，本地有一定的产业支撑，但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看，会比较慢一些，未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看，倒是还不如关注青山湖科技城。青山湖科技城目前竞争激烈，年后肯定是一个血拼的市场，如果有特价优惠的情况，倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢，但相对来说，城西科创走廊的外溢延伸更为值得期待一些。
09关键词：万达广场
房叔，我又来打扰你了，我们把三墩北的房子基本都看遍了，主要倾向白马尊邸、亲亲家园四期，但是觉得房子有些老，所以去了万达广场附近转了一圈，相中的房源有融创瑷颐湾、万科北辰之光、大华海派风景。觉得瑷颐湾最满意，不过没满两年。瑷颐湾前面就是地铁万科杭行道，离地铁也近，以后会方便一些。北辰之光也可以，也有一些满两年了。求房叔给些建议，在这三个选一个可以吗？新房我们觉得能摇的太少了。
杭州房叔：你选的三个项目之中，肯定还是瑷颐湾位置更好一些。年后二手房涨价的可能基本不存在，个人建议至少还是铁建西湖国际城和华夏四季先摇号碰碰运气再说，毕竟这个区域的二手房还是有得选的，并不着急。
10关键词：丁桥
二手房东挂牌价160+，主动降到了150，我出价140居然答应了，反而心里有点慌，不是很满意的户型，但是降价了不少，终究是经济适用房，没有新小区舒服，不过主城区现房是优势。房叔可以帮我分析一下吗？丁桥新拍的一块地，溢价率0成交，是不是也标志附近的房价基本停留在2左右呢？
杭州房叔：二手房没有具体信息和现场查勘很难直接做出精准判断，心理可以理解，房东爽快让价反而会让人心里忐忑。长睦的房价不可能降到2万元/㎡左右。华天苑临近的御东方年后会开盘，预计会开到2.8万元/㎡左右，如果不是限价还有可能会更高一些。当然新房的精装修和整体品质不是二手的经济适用房可比。但是长睦的整体房价也不可能落到2万元/㎡。哪怕是新拍地块才约1.3万元/㎡，开发商要保本的毛坯价也必须过2万元/㎡。现在丁桥的新房供应量逐步趋少，从丁桥外延的星桥板块来看，后期丁桥的房价至少是往3万/㎡靠并逐步突破，2万/㎡的价格（精装修）星桥很快就突破了。所以从大的方面来看不用过于担忧，房子本身的性价比还是需要你自己最终判定一下。
11关键词：总价500w 远洋厘望NEO1
房叔您好，我是自由职业者，个人年收入在60-100w，不是非常固定，本次买房是个人首套房，意向购买500w上下的房子，投资性质偏多一点的楼盘。没有区块限制，西溪这边的华夏四季一直在关注年后开盘，另外有看申花板块的沁园，但略超预算，而且最近开盘价格5.4万元/㎡，较之年前4.9万元/㎡涨幅很大。还有一个远洋厘望NEO1，在您的文章中提到较少，不知道是否可以请您帮忙分析一下这个楼盘？
杭州房叔：远洋厘望是市中心一个小项目，体量偏小一些，有点个性化的色彩，区域成熟，关键在于价格，现在无法讨论性价比。这类市中心项目主要还是看个人的偏好。沁园确实价格上涨了，个人认为哪怕是现在的价格，性价比依然不弱，还是可以考虑；华夏四季虽然开发商口碑不怎样，但是之前的价格还是具备相当的投资价值，区域前景也不错，还是值得考虑的。你是以投资为主，可以参考一下房叔之前“闭眼摇”推荐的项目，都是限价政策留下来的最后一批高性价比的项目。
12关键词：套内面积新政影响
你好，我想咨询下住建部最近刚出台的住宅政策征求稿里说到以后售房按室内面积算，这个政策会有什么影响，什么时候能真正出台？
杭州房叔：其实这不是新政策，10多年前就有类似的政策，是政策的引导方向，但不是强制实施的政策，现行的政策依然是老政策，《商品房销售管理办法》明确规定，可按套内面积或者建筑面积销售。现在国内就有部分城市和地区是按套内面积销售的。有一些问题可以思考。一是这本身是个老调重弹的问题；二是尚处于征求稿阶段；三是房地产行业在大政策背景下，因城施策由来已久；四是控房价是目前阶段坚定不移的方针。
个人认为，在这样的背景下，政策的真正实施颇为不易，就像房产税一样。政策本身没有错，有利于明明白白消费，关键是时机。显而易见的是，这个政策的真正实施，虽然说不会实质性地推动房价上涨，但直接导致的的影响却是房价表现数字的上涨。至少跟目前阶段的现状不符。
13关键词：千岛湖
房叔，你好，对于杭州周边的二手房市场您有了解吗？我千岛湖有套房子，湖景，现在在杭州，想在杭州买房，适不适合低些价格处理掉千岛湖的买杭州的？
杭州房叔：在同等时间段，杭州的发展潜力和可兑现性，肯定要远远胜过千岛湖。因此你的置换考虑是完全可以的。
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2019杭州地铁楼盘图
2月版
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