乍暖还寒时候最难将息| 房叔问答NO.21
近期精彩
摇号选房，就问房叔；
转战二手，也问房叔；
交付问题，照问房叔；
商铺公寓，还问房叔！
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
这是一个混沌的市场。
前几日，房叔发布了对这个市场的观点，今天再次发布，只想为焦虑的购房者奉上一剂退烧贴。
不要慌！
2018年，狂热之后的双限，并没有即刻遏止市场的疯狂，万人摇屡出不鲜，屡摇不中的刚需客彻夜焦虑。直到杭州的高温渐去，市场才逐步冷却。直到年底，土地流拍，折扣重现，似乎又让人看到了新一轮调整市场的回归。
然而，年后的市场却再一次峰回路转。尤其是限价政策的明显放松迹象，刺激了土地市场的再一次火爆，同样进一步刺激了购房者刚刚冷静下来的神经。
近日，房叔后台咨询已经呈现出明显的燥热。投资客再次抬头，除了房叔推荐过的限价尾声、明显具备投资价值的“闭眼摇”楼盘外，连远郊的青山湖科技城板块，都有数量迅速增长的投资客咨询投资价值，数量上升之快令人咋舌；而刚需客们的焦虑情绪也有所抬头，随着低价和高性价比项目的逐渐减少，本就迫切的心情越来越急躁。
针对大量的后台咨询，房叔不敢自诩“预言帝”，也“被迫”再次分析一下这个市场，希望能给躁动的购房者们一些启迪。
市场确实很矛盾。
01
购买力的透支是一定的
G20前后一轮暴涨，杭州绝大部分板块房价上升2-4倍，而且成交量大幅提升，从行情转暖的2015年开始到去年底的4年时间，共计成交68万套（2015-2018分别为13.39/21.33/18.40/14.88万套），相比2011-2014年调整期的4年共计成交31.9万套，超过两倍还多；同期的酒店式公寓成交数字对比则是12.73万套:3.56万套，超过了3.5倍。
江浙富庶之地，房叔不敢断言购买力还剩多少，但这一轮市场下购买力的透支是一定的。从房叔后台咨询来看，杭州本地购房者中占比绝对多数的已经把“老人票”消费殆尽；同样，“新杭州人”中也是占比大多数者已经拼搏到没有了房票；到2019年初，新增数量极多的“未来杭州人”，刚到杭州上学，父母为了保障孩子未来至少在杭州有一套房，已经动用集体户口提前消费；同样，在“纯刚需”购房者中，掏空“六个口袋”买了房的比例也高达5成以上。
虽然没有上帝之眼，不敢断言未来的市场购买力还有多少。但，透支，是明显的。
02
矛盾之因：没有库存
为什么说市场很矛盾？因为从市场的角度来看，似乎并不需要担忧。很简单的原因，没有库存。从房叔对杭州各城区的住宅供应量统计来看，截至2019年初，总体供应量仅1078万方，按套数仅不足10万套，还不够2016年半年卖的。
尤其在土地市场重新火热的刺激下，以及限价已经适度放松的期望下，让开发商看到了未来的获利空间；也让购房者重新燃起了刚刚平静的焦虑。
03
购买力匮乏的考验即将到来
但是，值得购房者注意的是：
首先，在限价尾声，后续的低价房源已经即将售罄，随之而来的则是被放松限价的“尴尬”型房源，一旦限价进一步放松，购买力匮乏的考验才会真正到来。最早放松限价的案例项目“凤凰台”已经给出了答案。以人民的名义流摇你 国开东方凤凰台高价首开 |选房指南No.86
04
不要过于信任开发商的“理智”
其次，不要过于信任开发商的“理智”。换个角度看，如果你是某开发公司杭州负责人，在你的项目即将结束，仓中无粮即将下岗的时候，你也会为了上岗而疯狂。
05
焦虑大可不必
再有，从杭州商品房发展的阶段性来看，每一轮房价的快速上涨之后，都是默默消化的一个阶段，短则两三年，长则四五年，从未有不停歇的涨涨涨，过于焦虑大可不必。
06
“焦虑型”投资完全没有必要冒险
还有，给热情的投资客们算一笔账，来看看房叔后台近期疯狂增长的青山湖投资咨询客的投资账。目前青山湖住宅大致按1.7万来算，如果按资金成本6.5个百分点计算（参考近期的贷款利率），5年的短中期投资，必须获得2.33万的出手价方能保本，这还没有计算所有税费。房叔可以断言，在房价没有折扣的情况下，假如你能获得6个点以上的稳定理财收益，完全没有必要冒这个险。当然，房叔也奉劝一句，在整体经济并不乐观的现状下，超过自身风险承担能力去提高收益的杠杆，也要谨慎使用。完全没有必要为了这点利润，押上未来十年乃至二十年的生活保障。
· 正 · 文 · 来 · 啦 ·
杭州房叔
买房路上的自己人
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
01关键词：柯桥、二手房出售
我们柯桥的房子在杭绍城际地铁站的旁边，小区马路对面就是地铁站。柯桥市中心、双学区，学校也是柯桥最好的。
唯一的缺点我们是老房子、5楼没有电梯，123㎡但是得房率超过90%。现在是1.7万的均价，不知道要不要等地铁通了以后再卖。地铁是2022年年底通，还要再等3年。不知道值不值得等？
杭州房叔：
等地铁的利好尽量兑现的思路肯定是对的，不过不用等三年，大致在地铁临近通车前大半年的样子，地铁利好该体现在房价上的肯定体现出来了，那个时间点卖出应该是最好的时机。
02关键词：排屋、路劲远洋江南院子PK万科大溪谷PK万科君望
路劲江南院子排屋，万科大溪谷叠排，万科君望排屋，麻烦您给分析分析区位优势。
杭州房叔：
江南院子的优点在于区块的未来想象空间，处在杭州向北的发展轴线上，未来的区块改造力度会比较大，产业的升级也会有一定的集聚力，在相当程度上会促进配套的完善、环境的改良和房价的上升；缺点在于大区块的环境颇为一般，项目也临近绕城，会有一定的噪声和尾气尘染的影响，区块的改造和产业的升级都需要比较长的时间。
大溪谷的优势在于环境一流，本身项目的体量也很大，未来的居住氛围会比较好，依托良渚文化村和本身自带的商业体量，未来的基本配套也看得到，区块未来依托良渚新城和云谷一带的发展集聚人口，也有一定的想象空间；缺点是地铁不达，周边大致的利好都已经亮相。
君望所在东洲板块依山面水，环境优势特别明显，周边的城市界面也非常不错，配套上主要依赖富阳城区，有一定的距离；缺点一是地铁不达，二是周边的想象空间略为平乏，主要是东洲的产业升级和运动概念。
03关键词：奥体东投资、德信泊林春天PK顺发康庄PK众安景海湾
房叔你好，投资为主，现在关注亚运村东边的德信泊林春天、顺发康庄和众安景海湾。
泊林的现均价2.8万，康庄价格略高离亚运村和未来地铁口近些但小区界面差，景海湾均价2.5万，海景房但交通不便。
对于亚运村东部这片板块的未来发展和这三小区的选择，房叔你是怎么看的？目前二套，不想买新房六成，欲以二手房全款后走经营贷。
杭州房叔：
奥体是这几年杭州发展最快的两个板块之一，与钱江新城隔江相望的区位优势，以及奥体的持续发力，使得这个板块房价涨速惊人。奥体东相对来说发展就稍慢些，但随着奥体的进一步开发，至少还能继续受惠，这个位置现在这个价格相对中庸，但也不会比前湾差。未来的发展空间还有。
你关注的三个项目，相对来说，康庄最好，当然价格也最贵，泊林春天离高架有点近。个人不是特别主张景海湾，位置的偏远是最大的问题，它跟康庄和泊林春天之间的价差偏小，个人建议首选康庄。
04关键词：保利澄品101PK绿城晓风印月
能否请教下你对两个楼盘的看法——保利澄品101和绿城晓风印月。
杭州房叔：
从公司品牌来看，绿城完胜。
从小区域来看，晓风印月位于滨江核心区，澄品位于奥体中轴线，两者相差无几；奥体在这一轮上涨中承受了无数的追捧，在一定程度上有透支的嫌疑；滨江与奥体相比，前者胜在成熟，后者胜在题材；但其实看远了，奥体的未来最多也就达到滨江的高度，在一定程度上，奥体本身的体育概念是被放大了的，促动奥体质变的原因主要在于一是钱江新城和滨江的外溢，二是城市中轴线的确立；未来的奥体，在楼宇经济上会逐步接近滨江，但是在产业基础上，却不是一朝一夕可以赶上的，甚至无法赶上。
轨道交通上，两者都临近地铁，差别细微。项目规模上，澄品完胜，规模是晓风印月的一倍还多。产品上，一则看个人喜好，二则要考虑安全性。
在限价背景下的投诉大年，综合比较这两个项目，在以自住为主的考量下，假定最终的面市价差不是太大，个人建议还是首选晓风印月，无论品质本身还是心里安定；在投资考量比较偏重的情况下，则要看两个项目的最终核价来确定了，毕竟没有价格的评判都是空的。
05关键词：未来科技城、5盘PK
房叔，华夏四季、西溪公馆、耦园、梧桐郡、未来悦，这5个盘，您能不能根据升值空间及各方面发展排个顺序？我根据您的顺序去买。
杭州房叔：
你很厉害，把这个区域性价比最高的几个项目都扒出来了。
相对来说，如果价格基本不动，建议首选未来悦，临近未来科技城核心区的价值还是难以替代的；其次或许还是华夏四季，哪怕有品质上的担忧；第三耦园虽然有高速影响，但是优点也很突出，低密和地价；第四西溪公馆主要还是要看价格，预计不会高，性价比还是会相当不错的；在这几个项目中，反而梧桐郡要垫底了。未来的科创走廊，未来科技城核心区的价值还是第一的。
06关键词：学区房、城东、800万
房叔，我想请教一下，我现在要购置一套教育+改善的住宅总价在800万以内（小朋友马上上幼儿园了，想一步到位）我现在比较纠结几个项目，帮忙给点意见。
一、保利滨江上品，摇过一次号，预算有限只能买1-3层，没中，是否继续摇呢？
二、绿城留香园，好像只能买120方的，加上各种税，好像也是超预算，不过今年6月马上交付了。
三、金地玖峯汇，叠墅项目，自住的话感觉蛮不错的，就是环境和教育感觉跟不上。
四、东城金茂府，不知道以后读什么学校，感觉这个项目比之前的金茂府做得要差一点。
五、绿城明月江南，装修风格不是自己喜欢的，太老气，房价也略高了。
暂时我就只知道这几个选择，求房叔推荐一下有没有合适我的一手或二手房呢？区域最好是在城东板块。
杭州房叔：
江干的教育比较弱，真是个头疼的事情。
从你选择的区域来看，首先还是建议关注上品和御品的摇号，相对来说会好一些；留香园的产品还不错，户型也较以往的绿城产品有改善，性价比相对上品御品却是一般；玖峯汇的周边环境较弱，学校基本好不到哪里去；东城金茂府和临近的森林海尚也是教育的不确定性；明月江南还是算了吧，性价比不高。
关系到孩子的上学，个人建议哪怕牺牲一些住房的面积和楼层，还是优选上品和御品，能够上尽量够一下。
07关键词：城西、改善、400万
想买城西的改善房，150平以上的，预算400万左右，目前看了竹海水韵和桃源小镇几套，桃源小镇单价1.9万的毛坯是否可以入手？又担心现在处于高位，及后续这个片区的周边环境，有更好的推荐么？谢谢。
杭州房叔：
选择这个区域，首先可以参加悦青蓝和玉屏蓝湾的摇号，因为限价的原因，性价比是最高的。桃源小镇还是不错的，可以选择，体量、品牌、规划都具备价值，目前这个价格也不至于处在高位。后续这个片区的地价还是继续上行的态势，适当等待选择可以，建议不要拖太久，等之前的地价库存消化完毕，价格还是上行的态势。
08关键词：投资、商铺PK酒店式公寓PK住宅
房叔，您好，我有武林路38平方老破小一处，月租金3500，现打算卖掉换成九堡商铺，or 奥体酒店式公寓，or 青山湖的住宅，想着怎样租金收益能高些，这样的操作能行吗？还是继续留着老破小？
杭州房叔：
一般情况下，不是特别主张保留老破小，有拆迁可能的除外。
你的选择里面，商铺的选择特别难，一须谨慎，二要有相当的专业眼光，长期持有收租可以，转让变现颇为不易；酒店式公寓也有类似之处，适合做资产配置，长期持有，升值和变现差一些，租金还不错；青山湖的住宅，期望升值也是中长线的思路，短期升值和出租都不易，倒是不如参与悦青蓝、玉屏蓝湾的摇号了，性价比会高得多。哪怕摇不到，再做选择也不迟。
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09关键词：乔司南、丰收湖
房叔，之前也因为复地连城这个盘也就多关注了一下乔司南地块。看到了江干区对于丰收湖的规划，你觉得咋样？
杭州房叔：
连城国际！你关注乔司很多年了啊。丰收湖吧，你可以这样设想，肯定是个好东西，有湖有商业，能给区域带来一些加分，当然在媒体的吹捧下就会焕发出更大的光彩。至于它的具体价值，你可以简单设想一下，如果在你生活的区域中心，出现一个带商业中心的公园，能给你带来多少便利，大致如此吧。当然，你发的链接，那是有人给玖峯汇站台呢，自然会大幅度地夸大。
跟西湖比，西湖是西瓜，它就是个芝麻；跟金沙湖比，金沙湖是个桃子，它也就是个桃核。作用不小，但是远没有那么大；包括钱塘智慧城，那是九堡工业园区的升级版，部分厂房通过政策引导改成办公招商了，有用，但是没那么大用。相信你关注这个区域多年，对于九堡工业园区还是有大致概念的。从这一点上去判断，你也会大致有清晰的概念了。
10关键词：刚需自住、450万
想让您给个建议：我是年底到钱江新城工作，男朋友在下沙，想年底结婚，买婚房。考虑交通便利大于面积大于学区大于户型，预算在450万以内，最高不超过500万。看了滨江御江南，拥潮府，悦虹湾，都觉得110方以上两房朝南的边套户型有点没看习惯，还是觉得中间套也就是客厅朝南的户型视觉上比较好？不知道从专业的角度，边套和中间套哪个好？还有这几个盘建议买哪个？另外杨柳郡，天悦江湾，龙湖大家璟宸府，和萧山那几个比较，您更推荐哪个？
杭州房叔：
一般情况下，高层的中间套有南北不直接通透的硬伤，原则上肯定是推荐边套，无论是通透性还是采光面，都是边套要好得多。中间套最大的好处一般都是南向的面宽，但牺牲的是通透性和北向厨房、餐厅等的采光。
从你关心的几个项目来看，首选是杨柳郡，因为限价，目前的性价比是最高的；次选拥潮府，滨江品质，地铁也近，所处位置今后还有一定的发展空间；再次是璟宸府，低容积率项目，在舒适性上有过人之处；第四御江南，临近萧山市中心，滨江品质，也可以选择；天悦江湾相比杨柳郡，无论品牌品质还是价格，就要差一些了。
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内容整理/不一 编辑/清水草
主编/大花姐
解答/房叔
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