印江南高层清盘 铁路噪声实测 钱江蓝湾即将登记 |选房指南No.111
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关于南部卧城，在2018年11月印江南第一次推盘的时候就已写过分析，详情可戳：《萧山南部 平安筑底 印江南单价2.2万元 免验资抢跑 |选房指南No.66》，文中的观点在当时看来挺冒险的：
1.政府限价上限已亮明；
2.地价已筑底，平安地块大概率会和德信合作；
3.价格战几无可能。
后来的市场走势印证了之前的判断。印江南之后开盘的佳源府、湘湖悦章等的限价再也没有往上突破过；平安地块也确实和德信、东原一块合作了；开发商们抱着团没有打价格战。
所以最近有购房者咨询，桂语朝阳要开盘了，大致会开什么价格？我们再来推测一把，从限价有所放松的迹象来看，价格在2.7万-2.8万元/㎡左右吧。
也欢迎各位购房者在留言区留言，竞猜桂语朝阳的价格，猜的最接近的购房者，可得到房叔的锦鲤大红包一个。
不到半年的时间，有9幢高层的印江南很快就卖掉了8幢高层，如今最后一幢高层也要出货了。
时间 | 套数 | 户型面积 | 中签率 |
2018-11-26 | 424套 | 约89m²、96m²、120m² | 26.8% |
2018-12-11 | 296套 | 约89m²、96m²、120m² | 28.9% |
2019-01-04 | 84套 | 约99m²、129m²、132m² | 30.2% |
印江南历次摇号情况
依旧有购房者来问，能不能买。
从目前的市场来看，2.2万元/㎡的价格，200万左右的总价，在南部卧城是别无选择的。放眼整个萧山，在这个价格范围内，往东已经到了大江东、空港以及更往南的所前、义桥等地，问题仍旧是供应量稀缺。
相比其他同价位区域而言，南部卧城虽然缺乏产业的支撑，但学校、医院等的规划都比较成熟，距离滨江等地也算近，地铁也有望有规划，对于工作在滨江等地的刚需自住人群来说是比较好的选择。
所以，能不能买，答案很明显了。
还有一个项目，最近的关注度也逐渐走高，那就是位于萧山科技城的钱江蓝湾。关于这个楼盘之前也有过评论。具体可参考以前的链接。《亚运村5公里 东南钱江蓝湾98套 值得投资吗 | 选房指南No.49》
整体而言，从区域居住舒适度角度来说，钱江蓝湾所在的区域不如南部卧城。
下面带来印江南实地照片及噪声测评。
房叔看房小分队队长红宝石搭乘地下交通从文新地铁站出发前往印江南，到曹家桥地铁站大概需要1小时左右，虽然曹家桥地铁站在地图上与印江南的直线距离只有1公里附近，但是步行大约需要30分钟，路上很少见到共享单车和公共自行车，就连公交车也需要换乘，如果不是自驾，交通并不方便。
昨日是印江南线下登记的第二天，由于是周一，人并不算多，据销售顾问介绍，线下登记首日，有约600组人在现场登记。印江南南面的空地被用来规划浙二医院，据介绍大约5年后完工，几乎所有的销售顾问都在强调浙二医院的价值，的确，浙二医院的加持能为周边带来人流和配套。
项目号称“择水而居”，那水质怎么样呢？我们沿着河道走了一圈，河边没有什么异味，还有三三两两的人在河边垂钓，岸边的农田还有人农民在耕种，给人一种田园生活的感觉。
而大家都很关心的火车噪声问题，我们带着分贝仪在火车轨道边等了足足一小时，才看见一辆绿皮火车疾驰而过，询问了周边的村民和销售顾问，他们告诉笔者绿皮火车经过的次数并不多，主要集中在白天。
铁路可能会对9#、10#产生噪声影响，不过短暂的72分贝的噪声，不会有太大的不适感，而且班次很稀疏、又集中在白天，对居住的影响并不大。
配套的学校，朝晖小学离印江南步行大约10多分钟，项目河对面的轨道旁边有一所萧山天乐实验学校初中部。
项目周边的商业配套目前还比较薄弱，基本都在规划起步中。
印江南所在的板块，道路和公共交通确实一般，整个城市界面相对老旧，周边正在规划兴建，南部卧城新旧交替，老小区带来一定的生活氛围，整体人流量还算不错，配套正在发展。
以下正是进入本期的选房指南。
德信碧桂园印江南
| PART1 |
摇号信息
印江南鸟瞰图
摇号房源：10#、18#、23#
主力户型：89m²、97m²、118m²、127m²、128m²
无房户倾斜：30%
均价：
10#楼均价22000元/m²
18#楼均价26617元/m²
23#楼均价25300元/m²
验资门槛：无
登记时间：2019年4月14日09点至2019年4月18日20点现场登记申请
| PART2 |
规划配套
开发商：德信、碧桂园（融信、荣安等公司均有股份），德信负责建设、物业管理，碧桂园负责销售
拿地时间：2017年8月16日
拿地楼面价：16580元/m²
销售价格：高层22000元/㎡，洋房约26000元/㎡
德信金茂佳源府：约2.7万元/㎡（精装修洋房）
融信旭辉湘湖悦章：约2.5万元/㎡（精装修高层）
| 周边二手房售价 |
半岛花园：约2.8万元/㎡
北辰奥园：约2.5万元/㎡
开元名郡：约3万元/㎡
交房时间：预计2020年底
小区物业：盛全物业
容积率：2.2
得房率：75-80%
精装亮点：毛坯
| 周边城市界面 |
南：河道，河对面为浙二医院新院区
北：向旭路、待出让住宅用地
东：萧然西路、农居点
西：蜀山路、卧城印象、北辰奥园
| 公路交通 |
规划蜀山路将向南延伸贯通博奥路连接钱江世纪城
向阳社区：415路、714路、745路
越寨村：413路、415路、714路、745路
| 轨道交通 |
地铁2号线曹家桥约1.2公里
| 小区内部商业配套 |
部分沿街底商
| 周边商业购物配套 |
开元广场综合体（在建） 约0.9km
汇德隆商业中心 约1.3km
南江商业中心 约1.4km
世纪联华超市 约2.6km
银隆百货 约4.4km
| 周边学校 |
朝晖小学 约0.85km
贺知章幼儿园 约2.6km
贺知章小学 约2.8km
朝晖初中 约1.5km
萧山第十高级中学 约1.8km
| 医疗 |
浙二医院新院区 约150米，预计5年内完工，浙二主体力量将迁至此
萧山第一人民医院 约3km
| 生活 |
湘湖景区 约2km
萧山区体育中心 约2.6km
杭州乐园 约3.3km
| PART3 |
楼幢优劣
北面为向旭路（市政道路）
东侧有铁路
和11号楼之间有配电房，可能有噪声影响
周围有自行车坡道，可能有噪声、灯光影响
北侧设有局部停车位，可能存在一定噪声、尾气、灯光等影响
18号楼 →
2层为非标准层，6层为非标准层：设备平台没有顶盖
南面为水系，高楼层景观较好；再南面为医院，有视觉影响
东侧隔一幢商业楼为小白线，对高楼层有一定噪声影响
23号楼 →
小区内部位置
11层为非标准层，设备平台没有顶盖
| PART4 |
户型点评
90㎡三房两厅两卫 →
位置：10号楼中间套
套数：76套
总价：172万-204万
| 优点 |
三开间朝南，客厅带阳台、次卧带飘窗
卫生间尺寸相对大一些
餐客一体，空间感略好
| 缺点 |
厨房、主卧尺寸较小
北面通风井采光，对面为过道，私密性不足
97㎡三房两厅两卫 →
位置：10号楼边套
套数：38套
总价：188-235万
| 优点 |
南北通透，客厅带东（西）向飘窗，主卧带飘窗
餐客一体，空间感略好
| 缺点 |
仅两开间朝南
主卫、主卧、厨房尺寸较小
129㎡四房两厅两卫 →
位置：18#中间套、23#楼中间套
套数：35套
总价：270-338万
| 优点 |
南北通透、全明户型
三开间朝南
次卧客厅打通大阳台
| 缺点 |
电梯井靠近南向次卧，电梯运行可能对卧室产生噪声影响
132㎡四房两厅两卫 →
位置：18#边套、23#楼边套
套数：24套
总价：301-368万
除卫生间直接采光外，其他结构与129㎡户型大致相同，各功能区尺寸略大一些，具体优缺点参考129㎡户型。
| PART5 |
选房建议
这次开盘的楼幢为10号楼高层，18号楼、23号楼为洋房。
10号楼位置比较靠近沪昆线，列车行进过程中的噪声，有一定的影响。不过从我们实际跑盘的情况来看，影响并不太大。项目南面河对岸为浙二医院，可能对小区会有视觉等方面的影响。
90㎡、97㎡选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：同一幢楼，90㎡为中间套、97㎡为边套
2. 采光因素：采光均无遮挡
3. 噪声因素：东边套噪声稍大
4. 户型因素：边套户型优于中间套户型
5. 价格因素：最贵楼层为15层，往上往下分别递减，边套价格比中间套总价贵约20万-30万元，单价贵1000-2000元/㎡。
129㎡、132㎡选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：129为中间套，132为边套
2. 采光因素：南面为洋房，采光均无遮挡
3. 噪声因素：小区内部，噪声干扰较小
4. 户型因素：户型相似，边套卫生间为直接采光。
5. 价格因素：顶楼均为跃层，次顶楼为最高价。同楼层18号楼比23号楼贵约20万。
| PART5 |
一房一价&噪声测评
噪声测评结果请加房叔个人微信获取。以下为一房一价表
-END-
文/大花姐、红宝石 编辑/大花姐
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（3月版）
活动截止时间：2019年4月18日9:00
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