奥体终极改善的艰难抉择，保利澄品PK晓风印月| 房叔跑盘No.03
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近期，两个热门板块的高端纯新楼盘计划首开。一个是位于滨江区的绿城晓风印月，另一个是钱江世纪城的保利澄品。
两个楼盘有很多相似之处，比如均规划纯粹大户型改善产品；产品及建筑外立面的品质工艺一个出自绿城一个出自滨江，难分伯仲；两个项目容积率接近，都规划了高层以及2梯2户的设计……
开盘进度安排上，如无意外保利澄品优先面市，项目预计今年5、6月份首开2幢高层和4幢洋房，4月中旬左右开放售楼处；晓风印月预计首开4幢高层，开盘时间拟定于今年三季度。
从售楼处得到的消息来看，两个盘都期望能以均价5万/平开盘。“不过考虑到限价政策影响，估计最终审批下来的价格应该在4.8万左右。”保利澄品的销售人员告诉房叔。
晓风印月方面对拿到5万审批价格同样没有十足把握，毕竟滨江区内之前所开楼盘高层均价最高点为47100元/平，没有达到5万/平，晓风印月想尝试做第一个吃螃蟹的楼盘。
从中可较为确定的是，两个楼盘高层房源最终的开盘价格可能会非常接近。
除了开盘时间有先后，产品品质和开盘价格都趋同，且所处板块左右相邻，无怪乎两个楼盘当前的到访情况也类似，当前累计访客量均达1500-2000组，几乎每一个看过晓风印月的购房者都会顺带去看保利澄品，反之亦是。
2018年滨江区在售的滨江金茂府推出最后一批精装高层均价47100元/平，同年钱江世纪城内的融信保利创世纪的精装高层只卖38300元/平，两个板块的高层房源均价存在近8800元/平的价差，彼时购房者的抉择十分明确，无需在两个板块中纠结不定。
但2019年的市场风向转变，两个板块高层房源均价很可能迎来历史上首次“撞车”，购房者自然而然被推到了选择的十字路口；同时而由于晓风印月和澄品所规划的全部为120方以上的大户型，不管买哪个楼盘，大概率都会是一笔超过600万的投资；因此购房者又不得不拿出慎重的选购态度。
这与房叔后台的咨询情况不谋而合。房叔后台的购房粉丝总喜欢把这两个产品做比较，抛出潜力哪个大、产品哪个强、哪个户型好、哪个性价比更高等等，选晓风印月还是选保利澄品的问题，房叔以此篇文章作答，抛砖引玉。
| PART1 |
升值投资潜力PK
滨江区和钱江世纪城的定位不同。滨江区是国家高新技术产业开发区；根据《杭州市城市总体规划》，钱江世纪城将与钱江新城共同构成杭州城市新中心和杭州中央商务区，是杭州未来CBD的重要组成部分。
两者的成长轨迹也不尽相同。滨江区开发起步早，一步一个脚印走到现在接近成熟，云集了阿里巴巴、网易、海康威视、吉利等大批知名高薪企业，是一个底子相对深厚扎实的板块。2018年滨江区全年财政总收入322.8亿；2016年时已拥有税收超千万元企业230家，其中超亿元企业33家、超10亿元企业5家。
钱江世纪城的发展起步相对较晚，虽然各项配套与写字楼建设能很快追上滨江的步伐，但作为板块发展中坚力量的楼宇经济底子依然孱弱。2018年钱江世纪城财政总收入突破34亿，仅为同年滨江区的约十分之一，保亿中心和江宁大厦等少量楼宇纳税过亿，但纳税过亿的单家企业数量当前为0。
可以说，钱江世纪城还需要一段时间去追平滨江区的楼宇经济发展。
即便底子薄，钱江世纪城胜在CBD和承办大型体育赛事、大型展览的规划。也就是说，如果一切发展顺利，未来钱江世纪城的板块和房产价值，应该有机会赶超滨江，和钱江新城旗鼓相当。
目前钱江新城沿江二手房大户型成交价格普遍高于滨江区沿江二手房。前者一般高于6万，而后者大多在5.5万上下，可类比未来钱江世纪城和滨江区的房产价格差异分布。
依此来看，那么当前以5万买入，长线投资以钱江世纪城为宜，短线投资以滨江为宜。
第二个参考角度，投资选择更偏向于晓风印月。
晓风印月和澄品开发的都是改善大户型，该类型产品将来进入二手流通市场抛售，一方面意味着区域要拥有规模较庞大的刚需三房市场。如果区域中刚需三房户型多，那么改善需求就会更多，改善大户型房源更容易出手。
滨江的刚需三房房源库存量会更大，而且老小区多，置换需求更旺盛，因此未来二手房市场中晓风印月的大户型出售成交可以依赖部分本地的改善需求。钱江世纪城缺少老小区，同时近年开发的新盘融创时代奥城、阳光城檀悦、龙湖天璞等本身都规划了大量大户型产品，未来本地可提供的改善需求规模相对小，那么澄品大户型进入二手市场后，可能更多得需要依赖板块外部的改善需求“接盘”。
如果是笔者购买，在投资升值方面不会一味追求投资利润的最大化，而更在意房产转化成资金的速度和效率，并能获取一定利润即可。因而更偏向晓风印月。
从这个角度出发，购置晓风印月的投资更稳重。
另需注意到，5万的购置价格，几乎不存在一二手价差倒挂红利。
滨江区房产价值最高区域在区政府及沿江板块，和晓风印月同属区政府板块的江南豪园大户型2018年成交单价普遍在4-5万每平，两个楼盘直线相距约800米，晓风印月还有滨江银泰提供楼价支撑，真实楼价很可能维持在5万左右；澄品位于钱江世纪城核心区，同属核心区内的二手房顺发美哉美城大户型成交价格也普遍在约4-5万元/平，以此推断北面约1公里的澄品大户型真实市场价格应该同样在5万左右；同时澄品不是瞰江楼盘，虽然占据钱江世纪城核心区域，楼价或许该低于钱江新城的瞰江住宅。
| PART2 |
配套设施PK
上表显示，综合来讲，滨江区医疗配套更丰富、规划地铁线路更多，轨道交通更发达。商业配套方面，两个板块的商业形式有所不同。滨江的商业购物配套多以综合体形式呈现，而钱江世纪城的商业配套多“依附”于写字楼、公园、体育场所等，以综合体形式呈现的仅印象城和盈丰路上盖综合体两个，可以说钱江世纪城的商业配套成熟晚、商业综合体数量少，是一块短板。
具体到晓风印月和澄品所在位置周边配套，则晓风印月更具优势。
首先晓风印月左邻市政景观绿化带，拥有市政绿化景观资源；而澄品位于钱江世纪城板块核心区，四面被高层写字楼、高层住宅小区包围，缺少绿植景观。
由于四面被高层建筑围绕，澄品采光整体视野欠佳；而晓风印月南邻小区为7层建筑，南邻楼幢低矮，西邻河道景观资源，整体视野条件优于澄品。
其次，晓风印月的地铁出行更便利。晓风印月位于地铁1号线滨和路站的地铁口；澄品周边布局的地铁站点有地铁2号线盈丰路和地铁6号线博览中心站，但澄品离它们分别相距约500米和约1.4公里，并不像晓风印月那样紧邻地铁口。
第三，晓风印月购物更便利。晓风印月右邻滨江银泰，与它仅一路之隔。而澄品与板块内规划的重磅级综合体印象城相距近1公里。
总的来讲，晓风印月的生活便捷度更高。
| PART3 |
品质、户型PK
晓风印月由绿城单独一家负责建筑、装修和销售、物业。澄品的情况略微复杂，由5家开发商协同开发。其中建筑建造和户型装修、后期物业由滨江操刀，户型设计由华润主持，保利负责销售，另外两家开发商负责注资。当然，也可以理解为是集5家开发商优势的作品。
因此如下表所示，两个项目的建筑工艺、建筑外立面选材、物业服务质量、梯户关系设计等方面相差无几。
澄品优于晓风印月的地方在于交房时间可以提早约半年；晓风印月优于澄品的地方在于楼间距更宽阔，居住视野更佳。
户型设计方面，两个楼盘都规划了清一色大户型。晓风印月规划高层户型从约136方到约255方不等，澄品规划高层户型从约127方到约198方不等。两个楼盘重叠规划的户型是169方。
户型利用率可能澄品更高。澄品的169方能做到5房，赠送7个平方空间；而晓风印月的169方只做了四房。
晓风印月的户型图暂未公示出街，这里优先展示点评澄品的三个高层户型。
澄品户型做得不错。下图展示了澄品高层127方、146方和169方户型设计。
如下图所示，澄品户型的优势在于尽可能减少朝北卧室的数量，尽量让卧室朝南或者朝东（西），146方和169方设计了两个各带独立卫生间的朝南卧室；同时由于2梯2户的设计，建筑不设通风井和通风走廊，每个户型都能做到通透采光，但避免不了出现暗格。
| PART4 |
总结
从居住角度考量，晓风印月享受配套更便利、楼间距较疏落，居住视野较佳，唯一的缺点是户型利用率不及澄品，而户型设计格局有待后续商榷点评。
从投资角度来看，如果追求稳健型投资，不一味追求利润最大化的投资者，参照上文给出的分析理由，或许购置晓风印月更为稳健。
从产品的丰富性来看，则是澄品占优，尤其是喜欢洋房的购房者，那肯定是期待澄品了。毕竟洋房的得房率和居住体验，要更胜一筹。
-END-
文/张春艳 编辑/张春艳
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
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