西湖区红盘最后一次加推：云和湖价值解析 | 房叔跑盘NO.17

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从摇号政策开始以来，西湖区的三墩北板块一直都是红盘的聚集地，先后诞生了西雅图与西湖国际城两个大热的红盘。目前三墩北板块在售的有绿都云和湖，银城云谷天境以及尚未上市的金辉三墩北项目和金辉建发项目。其中金辉项目紧邻红盘西湖国际城，而金辉建发项目则是需要现房销售，项目体量也更大，所以房叔认为这个楼盘更加值得大家期待。
而目前在售的绿都云和湖，一直以来关注度都很高，目前该项目只剩下最后两幢高层，并将在近期加推，不少的购房者已经急不可耐了。

▲云和湖沙盘图

云和湖因湖而得名，项目紧靠施工中的规划面积约10万方水景公园，并配有300米的湖区步道与小区相连。但是从现场的情况来看，虽然仍在施工，目前来看水域面积并没有房叔期望的那么大，希望建成以后的效果会好一些，毕竟一线的湖景房，特别是主城区内的景观还是非常稀缺的！

▲正在施工的水景公园

▲南侧的幼儿园

云和湖最后的剩余房源是1号楼与2号楼，这两幢的位置相对之前开过的高层位置更好一些，前排没有大的视野遮挡且远离绕城高速。户型建筑面积分别是89方（三房一卫），107方（三房两卫），117方（四房两卫）三种户型。价格上可以参考前期高层的售价：26900元每平米（含每平米3500元的装修）。

▲沙盘图

云和湖这么高的关注度，主要是来自于其较大的价格倒挂。通过近期二手成交数据对比，和附近的龙湖水晶郦城相比大概有4000元的倒挂，而在未来在二手房市场上，龙湖水晶郦城也会是云和湖最大的竞争对手。龙湖水晶郦城无论是品牌口碑，质量，还是物业服务等等在三墩北板块都还不错，绿都云和湖未来在二手市场上还是有一定压力的，但相较于龙湖水晶郦城，云和湖在景观上也是有一定优势的。

▲龙湖水晶郦城

云和湖89方小面积的房源的总价可以控制在240万左右，在主城区可以将门槛控制在250万以内的楼盘已经越来越少了，更何况云和湖还兼具湖景优势。所以除了价格的倒挂以外，较低的购入门槛也是云和湖关注度颇高的原因之一。

▲项目建设情况

西湖区大部分的楼盘，都会被贴上学区房的标签，绿都云和湖未来对应的学区大概率是项目旁边的新建不久的嘉绿苑小学景汇校区。嘉绿苑小学本部校区还不错，所以这个校区大概率也不会差。项目东边还有一个在建的中学（大概率是丰潭中学），以后上学是方便的。

▲项目东侧的学校

在产业规划上，云和湖周边目前较大的产业预期是阿里云以及西湖大学，未来不少中高端人群的导入会对周边房价有一定支撑，云和湖未来的成长性还不错。
从以上的分析来看，云和湖优点颇多，但云和湖也并非完美的楼盘，周边还是有一些小的缺陷的：
首先，在板块上云和湖这一片小区域被两条高速，一条铁路三面包围，存在一定的地理阻隔。而在轨道交通上，云和湖离最近的2号线白洋站也有1km的距离，只能算准地铁盘，步行起来有些尴尬。在项目的北边170米是绕城高速，会有一定的噪音影响，不过好在这次要开的两幢楼在项目的南侧区域，影响更小一些。

▲项目与绕城高速之间的空地

其次，项目3.0的容积率偏高，舒适性会受到一定的影响。近距离还没有较大的商业综合体，云和湖近距离范围内生活气息还有些欠缺，但是周边有不少的待开发空地以及正在建设的项目，等未来楼盘交付的时候周边的配套应该会有所改善。

▲项目东南侧的空地
接着，云和湖附近拆迁安置房的比例颇高，例如紧邻云和湖的景溪南苑，不远处的景溪北苑，还有大一堆都市阳光XX苑，导致周边的城市界面不够高大上。当天在附近观察时就发现大部分的安置房外立面都是各种廉价的涂料，而且大部分都有掉皮的现象，待周边不少空地的建设完成以后，界面会更好一些。

▲附近部分安置房掉皮严重

最后，绿都的口碑与形象还有待提升。绿都入杭时间不长，但从绿都这两年在杭州开发的楼盘数量上来看，绿都还是希望深耕杭州的。希望绿都可以用心打造出一个高品质的楼盘，并以此为立足点，这样才能在杭州这座美丽的江南名城走的更长远！ 所以总的来看，云和湖不是一个完美的楼盘，但是瑕不掩瑜，整体看性价比还是不错的。毕竟当初西雅图楼面价约14900元/㎡，均价大概27000元/㎡，而云和湖楼面价19864元/㎡，价格还是被限制在了27000元/㎡左右，这个价格里面还是包含了不少限价因素的。所以对于绿都云和湖，房叔还是比较推荐的。具体的项目详情大家可以咨询房叔认证的金牌销售蒋星星：

云和湖置业顾问：蒋星星

TEL：[phone]

了解项目，扫码加她

项目优劣势总结：优势：1. 项目位于主城区（西湖区）2. 与周边二手商品房价格有倒挂3. 小户型门槛低4. 一线湖景，在主城区较为稀缺5. 这次开盘的两幢前排无高层遮挡6. 周边有阿里云，西湖大学等产业规划7. 项目紧邻嘉绿苑小学分校 劣势：1. 项目3.0的容积率偏高2. 北侧高速有一定噪音影响3. 项目附近安置房比例偏高4. 地铁以及大型商业综合体距离有些远

| PART1 |

摇号信息

▲项目实景图

摇号房源：高层1、2号楼

主力户型：高层89-117㎡

均价：高层2.69万元/㎡（精装修标准3500元/㎡）

层高：2.9米

容积率：3.0

物业：绿都物业

拿地时间：2016年11月28日

楼面价：19864元/㎡

总建筑面积：143000平

车位比：1:1.13

| PART2 |

规划配套

| 周边新房售价 |

银城云谷天境：29300元/㎡

| 周边二手房售价 |

星汇悦城：3.0万-3.4万元/㎡

龙湖水晶郦城：2.8万-3.4万元/㎡

配套介绍 →

| 周边城市界面 |

北：金庄路和联鸿街的交叉路口

南：水景公园在建、湖泊、湖对面是三墩幼儿园在建

西：金庄路、二级消防用地（应急使用）、约200米是长深高速

东：联鸿街、三墩景溪南苑住宅区、24班初中在建

| 交通 |

距离地铁2号线白洋站约1.1km

古墩路直达申花、黄龙文教，留石快速路直达城东，紫金港快速路、紫金港隧道直达西溪湿地；附近两个公交总站，37路直达城西银泰，141路到地铁站，金家渡站可换乘地铁4号线（规划中）

| 周边商业购物娱乐配套 |

永旺梦乐城购物中心 约1.6km

金地广场 约1.9km

303生活广场 约2.1km

西田城 约3km

| 周边学校 |

东北面有西湖区景汇幼儿园

东面嘉绿苑小学景汇校区（已开学）

东边24班公立初中、幼儿园在建（预计2019年9月招生）

项目南侧规划投资4个亿打造的三墩幼儿园

| 周边医疗 |

项目南侧的社区医院

浙江医院三墩分院约2.5km

| PART3 |

户型点评

约89方三房两厅一卫 →

位置：

1号、2号楼中间套

优点：拓展面积多，客厅带阳台、主次卧都带飘窗

三开间朝南

缺点：只有一个卫生间，过道空间有些浪费

约107方三房两厅两卫 →

位置：

1号、2号楼西边套

优点：客厅带飘窗，U型厨房，利用率高，主卧带飘窗、储藏空间较好

缺点：面宽偏窄，进深大，厨房紧邻卫生间，客卧正对厨房

约117方四房两厅两卫 →

位置：

1号、2号楼东边套

优点：户型方正，南北通透，客厅带东（西）向飘窗，主卧带飘窗、储藏空间较好，U型厨房，利用率高

缺点：无明显缺点

| PART4 |

一房一价&噪声测评

项目即将领证，具体一房一价可加销售微信咨询：

云和湖置业顾问：蒋星星

TEL：[phone]

了解项目，扫码加她

噪声测评表 →

 -END-

作者/崔少  编辑/崔少

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