杭州叠墅鉴定参考手册：哪些是鱼目，哪些是珍珠 | “套售价600万-”篇
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叠墅在近年的杭州楼市中大行其道。根据“杭州房叔”整理统计，截至发稿，杭州（不含富阳、临安）市场上已明确规划叠墅产品的楼盘超过20个。
叠墅因带有花园、地下室或顶层露台以及可提供洋房做不到的分层而居，它的居住价值一般高于洋房，具有类排屋的功能；但受制于容积率和产品规划等，叠墅较难做到传统排屋别墅所具备的空间尺度、“独门独户”、私家车库等，只能模仿排屋别墅居住形态的六七成，因此居住体验和舒适度又在排屋别墅之下。
基于此，叠墅的定价也遵循高于洋房，低于排屋别墅的规律。杭州叠墅市场上公开的定价标准是，同楼盘或同区域中，叠墅售价一般为高层售价的约1.4倍，而洋房售价一般为高层售价的约1.2倍，排屋售价则为高层售价的约2倍。
目前，杭州一套叠墅的价格，最低约350万，最高则超过1500万。
“600万”成为当前杭州叠墅市场的风水岭。
套总价600万以下的叠墅，大部分位于市郊，主流面积段为约150方上下，不注重“独门独户”和私家车位的产品特性的打造。
套总价600万以上的叠墅，地段更好，有机会入住主城和余杭萧山的较核心繁华区；面积也更大，主流面积段上升到170-200方，产品打造上，更注重“独门独户”的居住体验。但这个价格段的叠墅在产品方面依然做不到0缺陷。
鉴于两个价格段叠墅的产品、地段及所产生的客群差异，“杭州房叔”拟分作两篇，分别点评两个价格段内叠墅的产品特点和性价比，抛砖引玉，和大家一起来尝试辨别挑选，市场上的芸芸叠墅中，哪些是珍珠，哪些是鱼目。
本文首先点评套售价600万以下、既有户型图又能看到样板房的叠墅产品，它们分别是：联发藏珑大境、万科大溪谷、新湖香格里拉和绿城桃源小镇、德信时代公馆。
针对套售价600万以下，产品或价格信息不完整的叠墅产品，因不方便展开点评，房叔在文末以表格形式对这部分叠墅产品做了简单的汇总罗列。
下一期将奉上针对套总价600万以上的叠墅产品的点评。
| 套售价600万以下叠墅产品点评 |
01 联发藏珑大境
地点：余杭区良渚大道和良平路交叉口
产品点评 →
|主力户型|
123方下叠四房两厅三卫、130方下叠四房两厅三卫、144方中叠四房两厅三卫、155方上叠四房两厅三卫
▲藏珑大境叠墅户型图
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、上中下三叠均配备地上花园，可实现独立入户，户型空间利用率高；中叠和上叠配备私家入户电梯，且私家入户电梯不占据室内空间。
2、下叠的比较优势是空间利用率是三个叠墅户型中最高的，四个房间的空间面积都比较大，最小的书房也有约10平。
3、中叠的优势在于带一个约10平的露台，露台入户；主卧单独占一层，私密性强；两个朝南卧室带独立卫生间。
4、上叠的优势在于三房朝南，露台数量多，配备了三个露台。
缺点：
1、下叠：两房朝北，主卫是暗卫。
2、中叠：厨房采光窗朝北露台，厨房气味可能影响到露台；朝南次卧卫生间是暗卫。
3、上叠：地下室面积比较小，空间偏狭长不够方正，不好做影厅等休闲娱乐区，更适合储物。
4、中叠和上叠的私家入户电梯面积较小，在不携带较大件物品的情况下，仅可运送面对面站立的两个成年人上楼。如果需要同步运送较大件物品，剩余空间只能容纳1个成年人上楼。
|产品创新亮点|
1、上中下三叠均可实现独立分开入户；
2、中叠和上叠配备私家入户电梯，且私家入户电梯不占据室内空间。
3、中叠配备地下室、地上花园和入户露台
4、上叠配备地下室、地上花园和多个露台
|精装情况|
毛坯
|其他|
独立/公共入户：独立入户
南面宽：约4-10米
地下室层高及面积：层高约2.8米，共两层，面积30-40平。
下叠花园面积：约30平
上叠顶层露台面积：总共约30平
车位情况：一套叠墅确保能购买1个车位
|周边规划及价格信息|
均价：毛坯30900元/平
单套售价：毛坯下叠约123-130方单套售价约400万；毛坯中叠约144方单套售价约450万；毛坯上叠约155方单套售价约500万
同区域高层、小高层售价：藏珑玉墅高层精装23700-24300元/㎡，含装标3500元/㎡；和光尘樾高层精装约24453元/平，小高层精装约25906元/平，含装标3300元/平
周边二手房：望城约90方精装房源成交单价2.4-2.7万元/㎡
周边规划发展利好：阿里云谷小镇、火车西站、良睦路北延工程、未来之光商业综合体、中国美院良渚校区
性价比点评 →
户型实用性较强，整体性价比中等偏上，尤其是123方下叠性价比不错。
可做正四房的下叠123方售价400万，价格与周边楼盘的139方洋房四房户型接近。但藏珑大境的下叠123方户型还包含了洋房所不具备的两层地下室和约30平地上花园以及分层而居的居住方式。
02 万科大溪谷
地点：余杭区东西大道运溪路段，七贤郡西侧约600米
产品点评 →
|主力户型|
152方上叠四房两厅三卫、159方下叠四房两厅三卫
▲159方下叠户型图
▲152方上叠户型图
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、三个卫生间、餐厅、厨房的空间尺寸和空间位置规划较为合理。
2、地下室空间层高约5.2米，可隔出两层空间，地下室可利用空间面积较大。
缺点：
1、书房和客厅相邻的设计有些鸡肋。书房邻客厅而设容易受客厅、庭院的活动噪声影响；客厅和书房之间如果加一道墙做分隔，会使得客厅空间变得局促。
2、下叠地下室采光井不做玻璃顶，雨水可直接下进地下室采光井内，而采光井内只做了一个地漏排水，如果遇上短时暴雨的天气，容易造成采光井内积水。
3、地下室采光井墙壁上设置电器，裸露在外，在没有玻璃板做遮挡的情况下，遇上雷暴天可能有损坏风险。
4、上叠的顶层可以做一个卧室，但没有配置卫生间，要上厕所得要下楼去上。上叠所规划的4房，书房和顶层房间的实用性不强，真正实用性和舒适性较强的只有上叠中间层朝南的两个卧室。而下叠的四房中，书房的实用性不够强，其他三个房间的实用性较强。
5、地下室与地下车位处于同一个平面，容易导致地下室受潮。
|产品创新亮点|
无
|精装情况|
装标5000元/平，包含日立中央空调、地暖（不含厨房、地下室、花园）、万科定制“可邻”新风除霾机、乳胶漆墙面；地面为石材、地砖、复合地板；卫生间和厨房所有装修及用具都配齐（冰箱除外）；花园草坪交付，地下室为地砖和乳胶漆墙面交付（已做过防水）
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：7.2米
地下室层高及面积：层高约5.2米，面积30-40平。
下叠花园面积：约40平
上叠顶层露台面积：约40平
车位情况：一套叠墅确保能购买1个车位
|周边规划及价格信息|
均价：约144方精装均价29500元/平、约158方均价30000元/平，含装标5000元/平
单套售价：精装下叠约159方470、480万；精装上叠约152方约430万-450万
同小区内的小高层售价：精装20600元/平
周边二手房：七贤郡小高层约89方成交成交单价2.4-2.8万/平，单套售价220-250万
周边规划发展利好：阿里云谷小镇、火车西站、良睦路北延工程
能否享受到自然景观资源：能观赏到小区内景观资源以及小区外围部分自然山景
性价比点评 →
叠墅性价比中等，尤其是上叠。
除了具备庭院、露台和地下室的优势，由于户型的书房和上叠顶层房源的实用性不强，规划“四房”的面积空间、利用率甚至不及同小区内的多层139方四房；
其次自然景观优势并不明显，叠墅位置被其他楼栋包围，上叠顶层露台的视线也容易被周边楼栋阻断，只能观赏到有限的自然山景。
利好的一面是，依托阿里云谷小镇、火车西站、良睦路北延工程等，万科大溪谷地段具备增值成长空间。
综合来看叠墅性价比一般，尤其是上叠。
03 新湖香格里拉
地点：余杭区东西大道运溪路段
产品点评 →
|主力户型|
上叠产权面积约132方，实得约180方（不含花园），四房两厅三卫；下叠产权面积约142方，实得约220方，四房两厅三卫。（实得面积信息来自销售口径）
▲新湖香格里拉上叠
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、厨房、餐厅尺寸面积较合理；边套的东（西）侧墙体设置有外凸的采光窗，增加采光效果。
2、地下室层高3米，地下室设置在负一层，负二层规划为小区地下车位，能够减小地下室的潮湿度。
缺点：
别看赠送面积多，但户型的实用性不强。
1、除主卫外，两个客卫的空间尺寸太狭窄，卫生间走道部分窄得只能容纳下一人。
2、不管是上叠中的第二层，还是下叠中的第二层，都面临一个问题是走道面积过大，同时朝北房间的卧室太窄小，只能做一个小型儿童房。加上第一层的书房，那么规划的4房中，能作为成年人使用的卧室其实只有位于第二层朝南的两个卧室。
3、主卧设计不够合理，比如上叠主卧中，主卫开门正对床，下叠主卧内的走道面积较大，存在一定面积浪费。
|产品创新亮点|
边套的东（西）侧墙体设置有外凸的采光窗，增加采光效果
|精装情况|
毛坯
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：7.2米
地下室层高及面积：层高3米，面积约30平
下叠花园面积：约40平
上叠顶层露台面积：约50平
车位情况：1套叠墅确保能购买1个车位
|相关规划及价格信息|
单套售价：上叠带阁楼毛坯约400万，不带阁楼毛坯约360万；下叠毛坯约450-550万
周边二手房：七贤郡小高层约89方成交成交单价2.4-2.8万/平，单套售价220-250万
周边规划发展利好：阿里云谷小镇、火车西站、良睦路北延工程
能否享受到自然景观资源：只能欣赏到有限的小区内的自然风光以及小区外围部分自然山景
性价比点评 →
性价比中等偏下，不建议购入。
最重要的原因是户型实用性比万科大溪谷更差；其次囿于地段限制，这批叠墅在室内只能欣赏到有限的小区内的自然风光。可叠墅价格却比大溪谷高。
400-550万的毛坯叠墅价格，已经可以买到良渚新城内藏珑大境的叠墅，而后者不论在独立入户设计还是户型实用性上都能做得更好，因此香格里拉的叠墅性价比相对更低。
04 绿城桃源小镇
地点：余杭区天目山西路353号
产品点评 →
|主力户型|
下叠145方边套四房两厅三卫，下叠125方中间套四房两厅三卫
▲桃源小镇下叠约145方地下室
▲桃源小镇下叠约145方地上一层
▲桃源小镇下叠约145方地上二层
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、花园大。125方下叠花园面积约50平，145方下叠花园面积能做到约103平。
2、除了两个客卫开窗朝向通风井影响室内光亮和通风效果，房间内其他各个功能区的面积及空间位置、采光设计都十分合理，户型的实用性强，利用率高，浪费面积少。
缺点：
缺点主要是地下室，一来125方下叠的地下室没有采光井——但145方下叠的地下室带采光井；二来地下室的层高只有4.9米，分隔做上下两层的话，层高会比较矮，显得空间逼仄。
|产品创新亮点|
下叠145方花园面积大，近百平。
|精装情况|
毛坯
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：7.2米
地下室层高及面积：层高约4.9米；125方下叠地下室面积约37平，145方下叠地下室面积约60平。
下叠花园面积：125方下叠花园面积约50平，145方下叠花园面积约103平
车位情况：一套叠墅确保能购买2个车位
|相关规划及价格信息|
单套售价：下叠125方毛坯388万，下叠145方毛坯508万
周边二手房：桃源小镇内高层约89方成交单价约1.9-2.3万/平
性价比点评 →
性价比中等。
下叠125方毛坯388万，下叠145方毛坯508万。
这个价格包含的户型价值基本无可指摘，不管户型实用性、空间利用率都做得不错；
但房源所在的闲林地段增值空间窄小，更适合作为最后的养老居所，如果考虑到日后仍然需要换房的，鉴于小区内的高端房源交易活跃度低，建议可考虑购置同小区内的洋房4房或者绿城梧桐郡、远洋西溪公馆的四房房源，更方便日后房源周转。
05 德信时代公馆
地址：空港新城，东至南庄路，南至港城大道，西至南丰路，北至南义路
产品点评 →
|主力户型|
下叠160方边套四房两厅三卫，上叠约160方中间套四房两厅三卫
▲时代公馆下叠约160方地下一层
▲时代公馆下叠约160方地下夹层
▲时代公馆下叠约160方地上一层
▲时代公馆下叠约160方地上二层
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、外立面的干挂石材优势。叠墅地上一层外立面采用干挂石材，一层以上部分外立面则采用常见的真石漆。
2、层高（不含地下室）做到了3.2米，房间看上去更舒朗大气。
3、不论采光、通透性，各个功能区的面积大小规划和位置布局，都做得十分妥当。
4、书房面积接近12平，因此“四房”可改造成四个供成人使用的舒适卧室，四房的空间利用率较高。
5、楼梯处设置了大约5个平的储藏空间。
缺点：
较为明显的缺点是主卫的淋浴间和浴缸区南北相邻而设，而采光窗位于北侧淋浴间处，有利于淋浴间通风，但不太利于浴缸的干燥通风。
|产品创新亮点|
1、地上一层外立面采用石材干挂。
2、层高3.2米，比叠墅常见的3.1米的层高高出0.1米，房间看上去更舒朗大气。
3、楼梯处设置了大约5个平的储藏空间。
|精装情况|
毛坯
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：7.5米
地下室层高及面积：层高约5.2米，面积约50-60平
下叠花园面积：约40平
上叠露台面积：约60平
车位情况：一套叠墅确保能购买2个车位
|相关规划及价格信息|
单套售价：上叠约160方单套售价约毛坯390万，下叠约160方单套售价约毛坯440万
同小区内高层售价：精装20300元/平，含装修3300元/平
周边规划：杭州地铁8号线滨江二路站，空港新城规划及相关产业
性价比点评 →
性价比中等偏上。
首先户型价值高。户型的实用性、舒适性、空间利用率做得很好，基本没什么缺陷。
其次小区紧邻地铁口，近邻商业综合体，可享钱塘新区的发展利好，地段具备发展增值空间。
第三，具备一定稀缺性，近邻的下沙和大江东市场都缺乏叠墅产品。
第四，具备一定价格优势。440万只能买到金沙湖地铁站周边的高层大三房，但可在七站地铁之后的滨江二路站买到叠墅形态的大四房。
| 购置建议 |
综合考量地段发展前景，产品等，德信时代公馆、万科大溪谷和联发藏珑大境不论作为自住或投资购入皆可。
新湖香格里拉叠墅性价比低，不论投资自住都不建议入手。
桃源小镇叠墅产品不错，但板块发展前景不慎明朗，建议作为自住居所购入，投资不建议。
因套总价600万以下叠墅大部分处于市郊地段，从链家中介人员反馈的成交情况看，区域内的高端房源交易活跃度偏低，比如良渚文化村内套总价400万以上房源一年成交不超过10套，良渚新城套总价600万的排屋一年成交量约2套。
由此可见市郊叠墅面临成交周期长的情况，另外升值也相对缓慢，因此打算在市郊板块购置叠墅的，要做好长期持有的准备，或者作为自住、养老居所购入。
| 套售价600万以内叠墅汇总 |
除了上文所点评的规划、价格信息完整的叠墅产品，套售价600万以下的叠墅市场中，还有很多规划、价格信息尚不完整的产品。
鉴于规划信息不够完整，暂不合适对它们展开做产品及性价比点评，房叔仅仅做了如下的汇总表格，以供想买叠墅的购房者参考；待表格内叠墅房源出台更具体详细的规划信息后再酌情做点评。
需说明的是，“600万以下”的价格判断，仅根据当前周边高层售价或者同板块内的叠墅售价所做的粗糙的预估，不排除后续会随市场行情波动而出现变化。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
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