南湖明月：老地老限价？多少钱值得买？ | 房叔跑盘No.15
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早些年，去未来科技城看房的人都会有这样的困扰：区域内道路宽敞、高楼林立，但吃饭的地方却很少，房子看了一圈，最后午饭还是得跑回西溪印象城解决。
这几年，这样的情况有所缓解，主要是阿里边上的亲橙里购物中心开业了。而现在，未来科技城的商业进一步完善，继拱墅万达广场后，万达在杭州投运的第二座万达广场——未来科技城万达广场已于上周五正式开业。
环顾整个未来科技城板块，目前在售的楼盘中，90方及以下的的小户型并不多。而将视野放宽到未来科技城2.0板块，有一个纯新盘众安绿城南湖明月就跃入了众人的视野之中。
上个礼拜发布了8月开盘预告后，后台有不少人在问南湖明月能不能买，毕竟这也是区域内少有的带89方的纯新盘。为了更清楚地回答这个问题，房叔特意去现场跑了盘。结论在文末，等不及的可以直接翻到文末。
| PART1 |
前身
众安绿城南湖明月位于余杭区余杭街道，彭余公路以西，苕溪以北。南湖明月的前身是馨华园南湖天下，项目因各种原因从2009年一直“沉寂”到2019年，整整10年都未开盘。
馨华园南湖天下项目是2009年6月15日由杭州三华园房地产开发有限公司竞得，总价40229万元，楼面价1514元/㎡，溢价率0.03%。彼时，项目规划为双拼别墅及高层公寓的高档社区。
曾在市中心开发了三华园、三华天运等项目的开发商，在开发南湖天下时翻了船。2014年5月，曾有媒体爆料馨华园南湖天下停工，并陷入债务纠纷，疑似“烂尾”。
直到2018年，众安房产发布公告称，将以3.6亿元总价收购浙江尚拓投资公司全部股权。收购完成后，众安房产以近1355元/平的楼面价获得了馨华园南湖天下项目。
至此，项目终于迎来了“新生”。
根据目前的规划，南湖明月项目总建筑面积约41万㎡，主要规划了14幢精装二代高层和166套中式合院，共约2379户。其中高层主力户型建筑面积约89-160㎡，合院面积约120-240㎡。
据售楼处消息，约89㎡左右的小户型房源一共有上千套，最快将于8月底首开12幢楼，刚需购房者们可以多加留意。
| PART2 |
配套
南湖明月所处的位置并不是南湖的核心，也不处于老余杭镇上。它所在的这个位置，如果以武林广场为中心，距离大概24公里，车行也需要1个多小时，基本是在杭州市区和临安城区的中间了。
不过若是以阿里巴巴西溪园区为中心，直线大约10公里的距离，不堵车大概需要半个小时。未来，文一路下穿隧道西延段的开通，车行交通将会更便捷，然而现实是，光是文一路隧道就能把你堵的想掉头。
至于地铁，5号线老余杭站离项目尚有一段距离，中间需要其他交通工具衔接。
虽然项目周边有一个余杭公交车站，但是这些公交车多是开往闲林、五常方向的，可以直达未来科技城的只有420路公交车。
余杭公交车站
余杭车站
项目周边的空地很多，周边还有一些当地的工厂。
而商业的话，在5公里范围内有万达广场，8月9日就开始正式营业了，这个距离开车比较近，公交车的话需要40分钟。不过，项目本身自带3000方的商业街，临近的余杭镇上也有几个超市，足够满足日常的消费需求。
超市
超市
医疗，周边最近的是直线距离约1.5公里的余杭区第二人民医院，以及6公里外正在建设中的浙一医院余杭院区。至于学校，根据18年的学区划分，极有可能是太炎小学。老余杭这边的学校，质量都说不上多好，只能算是有书读的水平。
本次跑盘，对于项目最直观的感受就是周边水系资源真的很丰富，售楼处门口还立着一块饮用水一级保护区界碑。
南侧一条马路之隔就是苕溪，景观看起来还不错。
宣传中称南湖明月距离南湖最短直线距离约600米，南向第一排高层6层以上都可看到湖景。实地走的话不止600米，而且由于南向仍有不少空地，不排除这些土地将会出让，而一旦出让，这一线湖景可能就与它无缘了。
苕溪
南湖
| PART3 |
户型
户型图没有标尺寸、没有项目名，我都怀疑这是假绿城。
89方
112方
130方
实地看了89方和130方的样板房，整体来说，户型设计中规中矩。
89方厨房面积大，主卫面积小，阳台面宽长，设备空间改造的书房面宽小。
130方的样板房，主卧的走入式衣柜设计女生应该会很喜欢，其他房间面宽也都算合适。
放一些样板房的照片仅供参考。
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| PART4 |
总评
如果跟你说老余杭，你或许脑海中会浮现出一个老而破旧的县城形象。而提到未来科技城2.0，你或许会想到之江实验室、阿里达摩院、菜鸟总部、人工智能小镇等等。毕竟一个代表过去时，一个代表未来时。
南湖明月所处的未来科技城2.0板块，主打产业发展的模式。一个区域的产业配套，能够在一定程度上为区域吸引较多的高新技术人才，也在一定程度上带动了区域配套的升级。
而且，这一带将陆续迎来地铁5号线、杭临轻轨（即16号线）的开通，不远处的杭州火车西站也将于2022年前建成并投入使用。
而更稀缺的是南湖西面保留了很大一片的平原地带，可以承载大型产业的用地需求。有地才有空间，才更有发展的可能性，正因为如此，房叔认为南湖具备一定的发展空间。
此外，南湖明月体量大，小区配套更容易施展开。绿城操盘代建，品质令人放心，这也是项目的加分项。不过这个项目是2009年拿的地，到现在就已经损失了10年的土地使用年数。
周边的新房项目金成英特尔湾高层首开时户型有小面积89方，毛坯均价在23700元/㎡，中签率在27.3%。而目前的户型以130方为主，面积增大再加上洋房价格增高，现在加推已无需摇号。
总的来说，参考周边新房的价格，这个项目如果价格在2.6万左右（含装修），那么对于刚需来说，它的89方是可以购买的。投资的话，现在的南湖周边处于百业待兴的状态，各类配套利好兑付还需要一定的时间，整体来说看好长线发展。
售楼处的消息称南湖明月价格可能会在2.8-3万/㎡，欢迎各位在留言区留言，竞猜南湖明月的开盘均价，截止领出预售证，猜的最接近的购房者，可得到房叔的锦鲤大红包一个。
-END-
文/由着你来 编辑/由着你来
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（8月版）
活动截止时间：2019年8月13日9:00
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