运河边姊妹项目首开，去摇吧 | 选房指南No.152
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■选房指南：傲旋城、江山风华、山语四季、星奕云著、博翠碧蓝湾
两个项目的优势在于地段、配套和产业购买力支撑。
两个项目位于规划运河湾核心，咫尺运河景观资源，这一地段配套具备稀缺性。
西面、南面接壤北软万达商圈和桥西商圈，这两个板块发展非常成熟，配套丰富、集中、成熟，再加上运河湾内部规划的教育、商业、休闲景观等配套——其中部分运河水街和教育配套就在项目“家门口”，可以预见未来项目周边3公里范围内会富集起从商超学校到休闲娱乐等的各项不同类型配套，生活、交通出行便捷度高。
另外，运河湾和运河湾北面所接壤的运河新城，是待开发的新兴板块。板块发展红利、成长空间较为明确。而两大项目恰位于运河湾核心，地段决定项目能享受到新兴板块的发展红利。
今年9月9日，运河湾规划项目之一运河文化公园开建，说明运河湾建设不是“纸上谈兵”，而有了实质性推进，此时不失为一个较合适的投资买入时机。
近邻北软、汽车互联网小镇、智慧网谷、规划城北CBD四大产业群，具备一定的产业购买力支撑。
两个项目劣势在于南面靠近留石高架，会受到噪声干扰；且地铁出行便利度不高。
02 投资自住建议
具备板块发展红利，丰富而集中的配套，两个项目自住、投资皆可购入。
投资适合做中长线，能享受到较大的板块成长红利；短线则红利空间小。
投资建议选择小户型或者能直接看到运河景观的洋房与高层大户型。后者尽管是大户型，但因能直接对望运河景观而在改善类产品市场中具备一定稀缺性，因此具备投资价值。
03 项目特点差异
1、云合源更近运河，运河景观视野更好。如果想买能直接看到运河景观的洋房和高层大户型，那么可选只有云合源。
2、运河one规模更大，纯粹的高层规划，社区公共空间更为丰富，融创归心空间配套更为齐全。
运河ONE（风尚望和湾）选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲运河one项目鸟瞰图
摇号房源：小高层1、4号楼共124套
主力户型：约105方中间套62套，约109方边套30套，约128方边套32套
无房户倾斜：20%比例，即25户
均价：精装均价38000元/平，其中装修标准3500元/平
验资门槛：100万元人民币现金存款证明
登记时间：9月22日-9月24日，每日早9时至晚18时
| PART2 |
规划配套
▲运河one区域鸟瞰图
定价情况 →
开发商：融创、大家、金茂
拿地时间：2018年11月26日
拿地楼面价：21614元/平
销售价格：精装均价38000元/平，其中装修标准3500元/平
车位售价：38万/个
车位选购时间及付款方式：开盘时购买，可贷款
| 周边二手房售价 |
宝嘉誉峰精装约74方成交单价42433元/平，成交时间2019.6.27。
德信晓宸简装约89方成交单价40450元/平，成交时间2019.7.14。
德信银树湾简装约109方成交单价37636元/平，成交时间2019.8.14。
产品介绍 →
项目规划：11幢小高层、高层（17层-26层）共约1026户
交房时间：2022年
房屋朝向：南
单层层高：3米
楼间距：约47-76米
小区物业：融创物业
容积率：2.8
得房率：约82%
精装情况：海尔新风、美的中央空调、八喜地暖、墙纸地板吊顶、厨房电器方太、定制橱柜；阳台为建筑原顶。
外立面：真石漆、大面积玻璃窗
配套介绍 →
| 周边城市界面 |
东：天阅运河源楼盘、规划运河公园、京杭运河、运河湾旅游综合体、上塘高架
南：留石高架、浙窑公园、金地大运河府、绿城运河郡、运河天地广场、拱宸桥
西：通益路、万融城、万达广场商圈、北软
北：规划运河水街、河道、规划36班小学、规划运河新城
| 交通 |
公路交通：留石快速路、上塘高架、通益路、杭行路、祥园路
船行交通：直线距离约1.7公里处设有拱宸桥码头，可坐船运公交南下前往武林门；未来项目东侧运河湾综合体内不排除建立船运码头。
| 小区内部配套 |
绿化景观：镜面水景、中央景观草坪、阳光草坪、主题景观道
320米健身跑道、室外活力中心、足迹健身空间
儿童果壳空间、儿童认知花园、乐活lohas 适老空间
书享空间、party house
底商
| 周边商业购物娱乐配套 |
规划运河水街、运河湾综合体：近邻
绿城运河郡、运河天地：直线距离约850米
万达广场：直线距离约1.2公里
万象城幸福里：直线距离约2.8公里
万科杭行道：直线距离约1.7公里
拱宸桥、天阳D32：直线距离约1.9公里
| 周边学校 |
规划36班小学：北邻
规划幼儿园：西邻
大关苑实验幼儿园：直线距离约736米
卖鱼桥星澜小学：直线距离约1.1公里
文澜中学、大关中学：直线距离约727米
| 周边景观资源 |
浙窑公园：直线距离约100米
京杭大运河及沿河公园：直线距离约350米
| 周边产业园 |
北部软件园、汽车互联网小镇、智慧网谷小镇
| PART3 |
户型介绍
约105方中间套三房两厅两卫 →
位置：1号楼中间套、4号楼中间套
套数：62套
单套售价:358-396万
优点：
1、三房朝南，全明户型。
2、双阳台设计。
3、三个卧室空间尺寸较宽敞。
4、餐厅区域留出了餐边柜空间。
缺点：
1、南北向通透性欠佳。
2、厨房窗户和客卫窗户近邻，容易导致两个空间窜味儿。
约109方边套三房两厅两卫 →
位置：1号楼东西边套
套数：30套
单套售价：375-420万
优点：
1、全明户型，除两个卫生间外，其他房间通透性佳。
2、各个房间空间宽敞明亮。
3、客厅区域设置有收纳空间。
缺点：
1、朝南次卧连阳台，影响房间私密性。
2、两个卫生间采光通风条件略差。
3、走入式衣帽间，受主卫通透性欠佳的影响，容易潮湿。
4、客卫和北次卧邻玄关而设，影响房间私密性。
约128方边套四房两厅两卫 →
位置：4号楼东西边套
套数：32套
单套售价：476-523万
优点：
1、全明户型，除两个卫生间外，其他房间通透性佳。
2、各个房间空间宽敞明亮。
3、客厅区域设置有收纳空间。
4、南向双阳台设计。
5、主卧衣帽收纳空间多。
缺点：
1、朝南卧室连阳台，影响房间私密性。
2、两个卫生间采光通风条件略差。
3、走入式衣帽间，受主卫通透性欠佳的影响，容易潮湿。
4、客卫和北次卧邻玄关而设，影响房间私密性。
| PART4 |
一房一价&噪声测评
噪声测评请加房叔微信号获取，以下为一房一价表。
| PART5 |
选房建议
约105方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：1号楼中间套、4号楼中间套
2. 采光因素：4号楼南楼间距接近1:1，因此两幢楼的南向采光都不差。
3. 噪音因素：1号楼近邻留石高架，噪声污染比4号楼更严重
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：第16层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 4号楼10-15层
第2选择 4号楼16层
第3选择 4号楼4-9层
第4选择 1号楼10-16层
第5选择 4号楼2-3层
第6选择 4号楼17层
第7选择 1号楼17层
第8选择 1号楼剩余楼层，优先选择非正对高架楼层，次选正对高架楼层
约109方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：1号楼东西边套
2. 采光因素：没有过大差别
3. 噪声因素：西边套相对安静些
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：第16层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 第10-16层，同楼层中优先选择西边套，再选择东边套
第2选择 第17层西边套、第17层东边套
第3选择 剩余楼层，优先选择非正对高架楼层，次选正对高架楼层；同楼层中优先选择西边套，再选择东边套
约128方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：4号楼东西边套
2. 采光因素：没有过大差别
3. 噪声因素：西边套相对安静些
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：第16层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 4号楼8-15层西边套
第2选择 4号楼16层西边套
第3选择 4号楼8-15层东边套
第4选择 1号楼16层东边套
第5选择 4号楼5-7层西边套
第6选择 4号楼5-7层东边套
第7选择 4号楼3-4层西边套
第8选择 4号楼3-4层东边套
第9选择 4号楼17层西边套、东边套
第10选择 4号楼2层西边套、东边套
天阅运河源（天阅云合源公寓）选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲天阅运河源项目鸟瞰图
摇号房源：高层3号楼，小高层6、7号楼共200套
主力户型：约129方63套，约147方16套，约137方15套，约112方71套，约92方35套
无房户倾斜：20%比例，即40户
均价：户型约92-137平精装均价38000元/平，户型约144平以上精装均价38500元/平方米，其中装修标准3500元/平。
验资门槛：100万元人民币现金存款证明
登记时间：9月22日-9月24日，每日早9时至晚18时
| PART2 |
规划配套
▲天阅运河源区位图
定价情况 →
开发商：融创、首创置业、运河集团（运河one为融创、大家、金茂）
拿地时间：2018年11月26日
拿地楼面价：24321元/平（运河one为21614元/平）
销售价格：户型约92-137平精装均价38000元/平，户型约144平以上精装均价38500元/平方米，其中装修标准3500元/平。
车位售价：38万/个
车位选购时间及付款方式：开盘当天选购，可贷款
| 周边二手房售价 |
宝嘉誉峰精装约74方成交单价42433元/平，成交时间2019.6.27。
德信晓宸简装约89方成交单价40450元/平，成交时间2019.7.14。
德信银树湾简装约109方成交单价37636元/平，成交时间2019.8.14。
产品介绍 →
项目规划：8幢高层（14F-18F）（约92-145平）+7幢洋房（6-7F）（约114-200平）共约680户
交房时间：2022年
房屋朝向：南
单层层高：小户型为2.95米，大户型为3米
楼间距：3号楼和7号楼相距约50米
小区物业：融创物业
容积率：2.2
得房率：约82%
精装情况：墙纸地板吊顶、厨房电器方太、橱柜、威特奇/美的新风、美的中央空调、林内地暖；阳台顶棚为石膏板吊顶、防水乳胶漆饰面（运河one为海尔新风、八喜地暖，阳台顶棚为建筑原顶、防水乳胶漆饰面）
外立面：真石漆、大面积玻璃窗
配套介绍 →
天阅运河源地段位置和运河one毗邻，除了更看靠近京杭运河、运河景观视野更好之外，其他配套分布情况和运河one基本相同，可参考“运河one选房指南”中的介绍。
| PART3 |
户型介绍
约92方中间套三房两厅一卫 →
位置：3号楼02室
套数：35套
单套售价:311-364万
优点：
1、各个房间空间宽敞
2、三房朝南，全明户型
缺点：
1、只设计了1个卫生间
2、电梯位置靠玄关和餐厅，电梯运行时可能引发玄关和餐厅墙面轻微震动。
约112方边套、夹边套三房两厅两卫 →
位置：3号楼夹边套、3号楼东西边套
套数：71套
单套售价：夹边套359-424万；边套367-431万
优点：
1、全明户型，边套通透性较佳。
2、双阳台设计。
3、各个空间较宽敞
4、客卫靠近两个朝北卧室，为北卧室业主使用厕所提供了方便。
缺点：
1、夹边套户型中的卫生间、厨房通风采光效果不太理想。
2、三个卧室中仅1个卧室朝南
和运河one的约109方户型相比：
运河one的约109方户型更具优势，因为它的户型空间布局更合理——
（1）厨房的通透性更好。
（2）玄关面积更小，玄关与餐客厅的面积比例分配更合理，餐客厅空间更趋规整，视觉上更宏大。
（3）两个卧室房间朝南。
约129方四房两厅两卫 →
位置：7号楼东西边套、中间套
套数：63套
单套售价：478-525万
优点：
1、全明户型，南北通透性佳。
2、餐客厅区域空间界限分明。
3、三房朝南，南面宽约10.5米。
4、双阳台设计。
缺点：
1、主卧衣帽空间略小。
2、书房空间略狭窄。
3、两个卫生间的通风采光效果略差。
4、主卧邻两个卫生间而设，可能受到卫生间气味和潮湿情况影响。
和运河one的约128方户型相比：
房间布局上运河源更合理，南北通透性上运河源更佳。
不过运河源的书房空间略小，而运河one的四个卧室面积都较为宽敞，在卧室面积的设计上运河one更合理些。
建议可按个人喜好进行选择。
约137方西边套四房两厅两卫 →
位置：6号楼西边套
套数：15套
单套售价：518-560万
点评：
户型格局和约129方基本相同，比较优势在于户型通透性更佳，书房、主卧空间更宽敞。
约147方西边套四房两厅两卫 →
位置：6号楼东边套
套数：16套
单套售价：520-584万
优点：
1、四个卧室中，能做到三个卧室朝南
2、阳台空间多，高楼层的朝东阳台能看到更广大的运河景观
3、通透全明
缺点：
1、北卧室空间较小，采光窗和厨房采光窗相邻，容易受到厨房气味影响。
2、两个不带独立卫生间的朝南卧室离客卫较远，晚上起夜上厕所不太方便。
3、客卫盥洗区周边区域容易潮湿，不容易保持干燥。
| PART4 |
一房一价&噪声测评
噪声测评请加房叔微信号获取，以下为一房一价表。
| PART5 |
选房建议
约92方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：3号楼中间套
2. 采光因素：邻高架和公园，南面采光较好
3. 噪音因素：近邻留石高架，存在噪声污染
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：第17层为最贵楼层
选房建议：
楼层按从高到低选择，每层优先选择1单元02室，其次是2单元02室；正对高架楼层留到最后选择
第1选择 第6-17层
第2选择 第18层
第3选择 剩余楼层中的非正对高架楼层，从高楼层往低楼层选
第4选择 正对高架楼层
约112方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：3号楼夹边套和边套
2. 采光因素：邻高架和公园，南面采光较好
3. 噪音因素：近邻留石高架，存在噪声污染
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：第17层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 第6-17层，从高楼层往低楼层选，每层优先选择东边套，其次是西边套，再次是夹边套
第2选择 第18层，每层优先选择东边套，其次是西边套，再次是夹边套
第3选择 剩余楼层中的非正对高架楼层，从高楼层往低楼层选，每层优先选择东边套，其次是西边套，再次是夹边套
第4选择 正对高架楼层，每层优先选择东边套，其次是西边套，再次是夹边套
约129方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：7号楼整栋楼
2. 采光因素：南楼间距接近1:1，采光较好
3. 噪音因素：从西向东减弱，东边套最小
4. 户型因素：户型基本一致，边套的卫生间采光通风条件更好一点。
5. 价格因素：第16层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 第5-16层东边套
第2选择 第5-16层西边套
第3选择 第5-16层中间套
第4选择 第17层东边套、西边套、中间套
第5选择 第2-4层东边套
第6选择 第2-4层西边套
第7选择 第2-4层中间套
约137方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：6号楼西边套
2. 采光因素：南楼间距接近1:1，采光较好
3. 噪音因素：位于小区内部，相对安静
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：第16层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 第4-16层，按从高到低楼层选择
第2选择 第17层
第3选择 第3层
约147方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：6号楼东边套
2. 采光因素：南楼间距接近1:1，采光较好
3. 噪音因素：位于小区内部，相对安静
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：第16层为最贵楼层
6、景观视野：第9-17层最佳
选房建议：
第1选择 第9-16层，景观视野佳，采光好
第2选择 第17层
第3选择 剩余楼层，按从高楼层到低楼层选择
-END-
作者/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
福利
2019杭州地铁楼盘图
（9月版）
活动截止时间：2019年9月22日9:00
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点个在看，让房叔更好看。