高价未必高品质，“600万+”叠墅品质如何甄选？
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昨天（8月22日）的《杭州叠墅鉴定参考手册：哪些是鱼目，哪些是珍珠 | “套售价600万—”篇》里提到套售价600万以上的叠墅市场特征：
“地段更好，有机会入住主城和余杭萧山的较核心繁华区；面积也更大，主流面积段上升到170-200方，产品打造上，更注重“独门独户”的居住体验。但这个价格段的叠墅在产品上依然存在缺陷。”
可见叠墅的产品品质，并不伴随价格上涨而必然提升。
房叔在踩盘点评叠墅产品的过程中，发现房企的产品把控力对叠墅品质的影响甚至大过价格因素。
比如套售价约400万的时代公馆叠墅，在产品品质锻造上超过了价格档次在700万左右的玖峯汇的叠墅——后者的高价格主要来自地段而非产品。
目前市面上在售的叠墅中，德信、龙湖、绿城、联发，这四家房企打造的叠墅品质不错，表现在：
1、户型通透性好。
2、各功能区的位置分布合理，面积大小合适，空间开阔舒朗，能做“真四房”，室内浪费面积少，户型实用性强。
3、产品细节设计的合理性，比如室内楼梯宽窄度合适、层层有阳台或露台、室内层高更高、采光面更大、主卫的浴缸和淋浴间分隔设置等。
4、花园、地下室、露台设计合理，是对居住体验的有效加成。
事实上，也只有满足上述四大产品特点的叠墅才能称得上是拥有好品质的叠墅。
考虑到叠墅往往处于一区域中房产价值链的高端，周转变现、升值较慢。因而选购叠墅时，一定要注意推敲鉴别叠墅的产品品质——因为叠墅的价值在产品力上的加成更明显；尤其注意它的居住体验和同区域中的带花园带地下室的洋房能拉开鲜明的层次，是同区域中的洋房不能比肩的。
下文对套售价“600万+”叠墅的评点，主要以地段和产品作为两个判断维度。这个价格段的叠墅产品，和“600万-”市场同样，都是“鱼目”、“珍珠”混杂在一起。
| 套售价600万+叠墅产品点评 |
01 华侨城芳菲与城
地点：江干区丁兰路7号（皋亭山景区游客中心南侧）
产品点评 →
|主力户型|
约157方下叠四房两厅三卫、约156方中叠四房两厅三卫、约154方上叠四房两厅三卫
▲华侨城芳菲与城下叠户型图
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、整个小区地平面比临丁路所在平面抬高约90公分。
2、两个朝南卧室带独立卫生间。
缺点：
1、下叠一层客卫采光窗朝公共电梯厅，会影响卫生间私密性
2、户型利用率不高：餐厅面积略小、主卧衣柜面积小；书房面积小，且因书房所在楼层不设客卫，书房无法改造成可供成人使用的卧室。
|产品创新亮点|
整个小区地平面比临丁路地平面抬高约90公分
|精装情况|
装标5000元/平，包含仿大理石瓷砖电视背景墙、科勒橱柜、西门子油烟机、西门子燃气灶、西门子蒸烤箱一体机、淋浴房、马桶、浴缸、美的新风、大金中央空调、菲斯曼/威能/博世地暖等。
上叠露台和通往露台的楼梯为毛坯交付，下叠花园和地下室为毛坯交付。
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：约7.2米
地下室层高及面积：1号楼地下室层高约5.6米，面积约70平；4、6号楼层高约2.8米，面积约70平
下叠花园面积：约20-30平
上叠露台面积：约70平
车位情况：确保一家能买到2个车位
|周边规划及价格信息|（×）
均价：毛坯30900元/平
单套售价：毛坯下叠约123-130方单套售价约400万；毛坯中叠约144方单套售价约450万；毛坯上叠约155方单套售价约500万
同区域高层、小高层售价：藏珑玉墅高层精装23700-24300元/㎡，含装标3500元/㎡；和光尘樾高层精装约24453元/平，小高层精装约25906元/平，含装标3300元/平
周边二手房：望城约90方精装房源成交单价2.4-2.7万元/㎡
周边规划发展利好：阿里云谷小镇、火车西站、良睦路北延工程、未来之光商业综合体、中国美院良渚校区
|相关规划及价格信息|（√）
均价：预估均价42000元/平，含装标5000元/平
单套售价：预估下叠售价750-800万/套，中叠售价600万/套，上叠售价650万/套。送约5000块软装。
周边二手房：丁兰广场周边高层约89方精装房源成交单价约3.1万元/平；龙湖名景台周边高层约89方毛坯房源成交单价约3.4万元/平；武林九里洋房中间层约120方毛坯房源成交单价3.3万元/平；武林九里洋房地上一层约137方毛坯房源（含300方花园和137方地下室）成交单价约4万/平，套成交总价约550万，含2个车位套总价为600万。
周边规划发展利好：地铁3号线、龙湖天街、龙湖武林上城、桃花湖公园、规划产业园、丁桥体育中心。
周边自然景观资源：紧邻皋亭山风景区，可享受皋亭山景观资源。
性价比点评 →
性价比中等偏下。
首先，户型的实用性不强，150多个户型面积，却做不到正四房。
其次，武林九里的137方洋房，不论地段或户型实用性都超过芳菲与城下叠，单套售价只需约550万，和芳菲与城下叠相比唯一不能实现的是分层而居的居住体验，因此芳菲与城的叠墅在同板块楼盘的竞争中处于下风。板块内也能找到比它更好的选择、居住体验感接近的更好的选择。
第三，板块今后的宜居性会进一步提升，但板块内缺乏产业规划，周边相邻板块的发展繁华程度也不高，板块成长性不高，不利于高总价房源的保值升值。
02 龙湖景粼天著
地点：天城路与白石庙路交叉口
产品点评 →
|主力户型|
200方四室两厅四卫、180方四室两厅三卫
▲龙湖景粼天著约200方下叠户型图
|户型格局设计优缺点|
优点：
200方户型——
1、四卫设计，一楼朝北老人房能带独立卫生间。
2、厨房罕见朝南采光。
3、三个卧室、餐客厅和厨房共6个房间朝南采光，采光面宽合计约21.6米。
4、主卧衣帽间270度采光，面积近10平。
5、每个房间的空间面积都很阔绰。
6、每叠为两层设计，上叠露台与卧室同处一层，省去楼梯面积，提高空间利用率。
180方户型——
全明通透，房间面积阔绰、空间布局较为合理。
缺点：
没有明显缺点。
|产品创新亮点|
200方户型：
6个房间朝南采光，采光面宽合计约21.6米。
主卧衣帽间270度采光，面积近10平。
厨房朝南采光。
|精装情况|
毛坯
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：200方户型单层约10.8米；180方单层约7.8米
地下室层高及面积：层高约5.3米，面积约90-100平
下叠花园面积：约30-60平
上叠露台面积：约20平
车位情况：暂未开售，小区车位配比为1:1.3
|周边规划及价格信息|
均价：毛坯58000元/㎡
单套售价：下叠单套约1000-1500万，中叠单套约820-1000万；上叠单套约885-1200万
周边新房小高层售价：约精装45000-47000元/平。
周边规划发展利好：地铁1、4、6号线、机场快线、地铁4号线明石路站、白石会展中心、十字天幕街区。
周边自然景观资源：无自然风景资源，仅规划一市政公园。
性价比点评 →
性价比中等偏上。
首先，叠墅毛坯均价接近周边小高层毛坯售价的约1.4倍，定价较为合理。
其次，户型实用性强，产品亮点多，不具备明显缺陷。
第三，市中心、地铁口的区位优势，地段具备成长空间。
03 龙湖大家璟宸府
地点：秋石高架与德胜高架交叉口东
产品点评 →
|主力户型|
约174平四房两厅三卫
▲龙湖璟宸府约174方上叠户型图
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、各功能房间面积、位置布局合理，尤其是餐客厅空间大气，能做到“真四房”。
2、走道面积少，户型室内面积利用率高。
缺点：
无明显缺点。
|产品创新亮点|
无。
|精装情况|
毛坯
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：约7.8米
地下室层高及面积：层高约5.9米，面积约70平
下叠花园面积：约40-50平
上叠露台面积：约10来平
车位情况：一套叠墅可确保能购买2个车位
|相关规划及价格信息|
均价：毛坯49800元/平
单套售价：下叠约840-1000万；中叠670-780万；上叠727-824万
同小区内高层售价：精装40800元/平，装标4000元/平
周边规划发展利好：丝尚小镇、6平方公里郊野公园、地铁4号线笕新路站
周边自然景观资源：无自然风景资源，仅近邻规划中的6平方公里郊野公园
性价比点评 →
性价比中等。产品设计不错，定价也较为合理，但所在区域地段发展前景一般。
1、毛坯均价比同小区高层毛坯均价的1.4倍要低1700元/平左右。
2、和景粼天著直线距离约1公里，但毛坯均价便宜近8200元/平。
3、产品规划设计较好，户型实用性强。
4、地段发展前景一般，一定程度上拉低了性价比。
04 金地玖峯汇
地点：江干区杭海路与九福路交叉口东北
产品点评 →
|主力户型|
下叠约145方，中叠约145方，上叠约155方，规划为“4+1”室两厅三卫
▲金地玖峯汇约155方上叠户型图
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、“4+1”房设计。
2、除书房外，其他房间的空间布局都较为合理
3、赠送面积多，主卧和主卧内的衣帽间为赠送面积部分。
缺点：
1、一楼老人房空间较狭窄，且离客卫距离较远，不方便老人晚上起夜上厕所。
2、一楼客卫是暗卫。
3、书房面积小，且近邻客厅而设，书房的面积和空间布局不太合理。
4、下叠的地上二层不设阳台。
5、主卫的浴缸和淋浴间相邻而设，淋浴用水可能溅入浴缸，影响浴缸用水，不利于浴缸保持干燥。
|产品创新亮点|
无
|精装情况|
装标4500元/平，含弗兰卡水池、司米橱柜、西门子油烟机燃气灶蒸烤一体机洗碗机、淋浴间、盥洗盆、马桶、杜拉维特/劳芬浴缸、日立空调、爱迪士新风、地暖等。
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：一层约9.75米，二层约6.8米
地下室层高及面积：层高约5.2米，面积接近地上一层的单层面积
下叠花园面积：约30平
上叠露台面积：约15平
车位情况：一户家庭只能选购一个车位
|相关规划及价格信息|
均价：精装约46000元/平，装标4500元/平
单套售价：下叠约145方户型单套售价约675-720万；中叠约145方户型单套售价约605-650万；上叠约155方户型单套售价约720-750万
户型改造费：约3000元/套
同小区内高层售价：精装约32900元/平，装标3500元/平
周边规划发展利好：四季青服装产业、钱塘智慧城、钱江新城二期
周边自然景观资源：无
性价比点评 →
性价比中等偏下。
一则地段发展前景一般；二则户型实用性不强，一层老人房、书房和客卫的布局不够合理。
05 景瑞镜溪绿汀
地址：绿汀路与文二路交叉口
产品点评 →
|主力户型|
约180-204方四室四卫两厅
▲景瑞镜溪绿汀下叠户型图
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、“独门独户”体验感：设置私家车位；上下叠分开入户，室内设独立入户电梯；
2、主卧单独占一层，私密性强，采光面宽大；空间阔绰，居住体验感好。
3、小区近邻规划市政绿化公园，具备市政绿化景观优势。
缺点：
镜溪绿汀户型建面180-204方。在每叠三层的结构下，每层建面约60-70平，当中室内楼梯和室内私家电梯还会占用一部分空间，所以除了主卧，每层的居所空间都稍显局促。
|产品创新亮点|
1、“独门独户”体验感：设置私家车位；上下叠分开入户，室内设独立入户电梯；
2、主卧单独占一层，私密性强。
|精装情况|
下叠花园全草坪交付；地下室毛坯交付；电梯内部为毛坯交付；其余为精装交付，精装标准5500元/平：主卧智能马桶，中央空调、地暖、新风、电梯、油烟机、燃气灶、烤箱、凉霸等。
|其他|
独立/公共入户：独立入户
南面宽：约6.3米
地下室层高及面积：层高约5.4米，面积下叠约50平，上叠约30平
下叠花园面积：边套约60平
上叠露台面积：约30平
车位情况：一套叠墅可以买两个车位
|相关规划及价格信息|
均价：精装46500元/平，含装修5500元/平
单套售价：下叠约900-1000万/套；上叠约820-920万/套
周边新房高层售价：未来悦MAX高层精装约31000-31500元/平
周边规划发展利好：未来科技城公共中心、三地铁轨道交汇的绿汀路地铁换乘站、未来科技城板块发展前景和产业优势
周边自然景观资源：近邻规划市政绿化公园
性价比点评 →
户型设计仁者见仁，地段优势突出：靠邻未来科技城公共中心和地铁绿汀路站以及阿里巴巴产业圈等，近邻市政绿化景观资源。
05 绿城湖畔雲庐
地址：绿汀路与文二路交叉口
产品点评 →
|主力户型|
约179-261方，四房和五房户型
▲绿城湖畔雲庐下叠户型图
|户型格局设计优缺点|
优点：
1、一层老人房带独立卫生间
2、每层空间阔绰。
3、小区近邻规划市政绿化公园，具备市政绿化景观优势。
4、地下室精装交付，花园半精装半毛坯交付，为后期业主装修节省精力。
5、南面宽大，近约8.1米。
缺点：
1、老人房和次卧的衣柜空间小。
2、二层的走道面积略多，书房空间略小。
3、地下室天井不做玻璃顶。
|产品创新亮点|
无。
|精装情况|
精装交付，装标待定。地上花园为草坪+部分硬质铺装交付，地下室陶瓷地板+新风+中央空调交付；地暖、新风、中央空调；卫生间暖风机，主卫智能马桶；厨房油烟机燃气灶洗碗机、净水末端直饮机等。
|其他|
独立/公共入户：公共入户
南面宽：约8.1米
地下室层高及面积：层高3米，面积70平
下叠花园面积：边套花园130平，中间套花园40-80平
上叠露台面积：约40方
车位情况：一套叠墅可以买到2个车位
|相关规划及价格信息|
均价：待定
单套售价：待定
周边新房高层售价：未来悦MAX高层精装约31000-31500元/平
周边规划发展利好：未来科技城公共中心、三地铁轨道交汇的绿汀路地铁换乘站、未来科技城板块发展前景和产业优势
周边自然景观资源：无自然风景资源，仅近邻规划市政绿化公园
性价比点评 →
如果以镜溪绿汀的价格做参照，性价比中等。
理由同镜溪绿汀。
| 购置建议 |
龙湖景粼天著、湖畔雲庐、景瑞镜溪绿汀，具备地段发展优势，户型产品的功能性、实用性、舒适性的设计上不存在原则性问题，如果资金允许，建议作为首选。
如果资金不足，那么只能在华侨城芳菲与城、金地玖峯汇和龙湖大家璟宸府之间选择。
这三个楼盘选购的先后顺序应为龙湖大家璟宸府—华侨城芳菲与城—金地玖峯汇。
龙湖大家璟宸府的地段和产品在三个楼盘中最具优势，因此优先选择璟宸府。
芳菲与城的产品设计优势介于璟宸府和玖峯汇之间，且近邻皋亭山风景区，具备自然风景资源优势，可作为三个盘中排行第二的选择。
玖峯汇的产品设计在三个楼盘中做得最差，且不像芳菲与城有景观优势可做弥补，地段优势亦不具备，建议不选择或者作为最后的选择。
| 套售价600万+叠墅汇总 |
上文所点评的套售价600万+叠墅具备相对完整的户型、产品、样板房和价格信息。
针对该价格段内上述不完整的叠墅，房叔以表格形式做了汇总罗列，以供想买叠墅的购房者参考；待表格内叠墅房源出台更具体详细的规划信息后再酌情做点评。
需说明的是，“600万+”的价格判断，仅根据当前周边高层售价或者同板块内的叠墅售价所做的粗糙的预估，不排除后续会随市场行情波动而出现变化。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。
福利
2019杭州地铁楼盘图
（8月版）
活动截止时间：2019年8月25日9:00
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