160万的精装洋房，还是把机会留给刚需吧！ | 选房指南No.150
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■选房指南：山语四季、星奕云著、博翠碧蓝湾、时代芳华、幸福里、锦绣越府
与此同时，不少楼盘也加快了推盘的节奏，今天正在登记的项目达到了21个！仅在临平一带，今天就有星奕云著，御清城，山语四季，江山风华四盘在场正面角逐。且这四个楼盘加推的全是洋房，让不少刚需客户挑花了眼。
在这四个楼盘中，前天与昨天的文章已经分别分析过星奕云著：22900！带地铁与综合体的精装四房洋房 | 选房指南No.148以及山语四季200万的刚需洋房开始登记，为何还是要慎重选择？| 选房指南No.149，需要的朋友可以对比查看。
而在这四个楼盘中，无论是价格还是户型门槛最低的就是江山风华了，江山风华已经多次加推，作为超级大盘，也始终保持着较高的关注度。
从沙盘图上看，江山风华分为南北两区，虽然加推过多次，但是北区待售还有7幢洋房、小高层、南区的所有洋房、以及部分排屋待售，未来很长一段时间都会保持供应。
而在项目所在的超山板块，还是一片郊区的景象，附近的人口不多，除了东边的主干道望梅路以外车流也不大。
项目的东侧是开发区，区内拥有西奥电梯，老板电器等大型企业。但是整个开发区以制造业为主，人群的购买力并不强劲。
项目的北侧是龙湖香醍溪岸，小区的品质很不错，物业服务的满意度也很高。目前二手房每平方均价在一万五到一万九之间。但是也不能简单用这个来衡量江山风华的性价比，毕竟龙湖香醍溪岸是毛坯的高层，江山风华是精装的洋房，而且龙湖香醍溪岸的户型比较旧，三室的户型一般在130方以上。
项目的南侧是同样在售的赞成旭辉时代悦章，也是一个低密的项目。西南侧是规划中的奥特莱斯，未来可以满足附近人群的购物需求。但是目前周边的人气还是比较缺乏的，且江山风华与时代悦章都是低密项目，短时间内还是很难热闹起来。
在项目的西侧，是在建的塘溪中学，附近的配套规划都在建设之中，一切都还刚刚起步，如果在这里置业，还是需要一定的耐心的。
项目远离杭州市区，可尴尬的是目前周边尚无轨道交通建设，如果在市区就业，早晚通勤的压力比较大。目前临平的“三路一环”建设正在稳步推进，短期看出行还是要以自驾为主，通过南边的小林互通进入秋实高架，望梅路高架以及即将通车的世纪大道高架。
项目本次开盘的是22#，23#，24#号楼，均是6层的洋房，均价19500元/㎡（含每平米2500元的装修）。但是和昨天分析的山语四季类似，这次加推的三幢中23#与24#号楼都挨着望梅路。按照道路规划，望梅路高架未来可能会北延，会对这次加推的东侧的房源产生较大的噪声与尾气影响。因此，这批房源的价格设置东边套低于西边套，中间套房源也是越靠东侧越低。
▲样板房
江山风华选房指南
| PART1 |
摇号信息
▲项目鸟瞰图
项目位置：余杭区望梅路与凌寒街交汇处
总房源数：22#、23#、24#，共120套
户型：77-125方
均价：19500元/㎡
装修：2500元/㎡
无房比例：30%
资金冻结：统一20万
登记时间：2019年9月9日9时-9月11日20时
登记地址：公众号“杭州江山风华”
总户数：1433
容积率：1.6
物业费：洋房2.5元/㎡·月
车位信息：1582个（车位比1：1.1）
物业公司：金地物业
交付时间：2021年6月
| PART2 |
规划配套
▲江山风华区位图
| 周边新房售价 |
荣安柳岸闻莺：精装高层19000元/平御清城：精装洋房21300元/平-22500元/平| 周边二手房售价 |
龙湖香醍溪岸：1.6-1.9万元/平
| 轨道交通 |
暂无| 周边商业购物娱乐配套 |
百联奥特莱斯（规划）：约500m
| 周边学校 |
塘栖中学（在建）：100m
| 周边医疗 |
余杭区儿童专科医院：5.5km
| 其他配套 |
超山风景区: 1.2km
| PART3 |
户型介绍
约89方三房两厅两卫 →
点评：
全明户型，主卧空间宽敞，赠送面积多
进深偏大，餐厅采光不佳
此外顶楼为126方跃层，一楼部分房源为非标户型，附带地下室与花园，详询售楼处
| PART4 |
一房一价&噪声测评
具体一房一价可加房叔微信获取
| PART5 |
选房建议
考虑因素：
东侧望梅路为主干道，影响较大南侧道路车流量很小不同楼层价差不大选房建议：第一选择：22号楼中间楼层（自西向东选）第二选择：23,24号楼中间楼层（自西向东选）第三选择：22号楼顶楼（自西向东选）第四选择：23,24号楼顶楼（自西向东选）第五选择：剩余房源（22号楼优先，23，24号楼次之，西侧优于东侧）
-END-
作者崔少 编辑崔少
福利
2019杭州地铁楼盘图
（9月版）
活动截止时间：2019年9月12日9:00
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