梧桐郡“撞车”云谷天境，“闭眼摇”与“眯眼摇”选房合辑| 选房指南NO.155
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■选房指南： 杨柳郡 运河ONE/运河源 江山风华、山语四季
两个红盘银城云谷天境和绿城翡翠城梧桐郡都在昨日领出预售证，摇号登记日期也“撞车”，同为10月14日-16日。
两个楼盘都具备价格红利、产业规划辐射优势，但还是有些区别：
梧桐郡除了公办学区，其他方面优势，包括获利空间都超过云谷天境，是为“闭眼摇”；
云谷天境的对比突出优势在公办学区，其他方面相对不足，但优质的公办学区也不输为楼盘较好的价值支撑点，是为“眯眼摇”。
不难预计参摇人群数量庞大中签率会走低，因此如果资金情况允许，建议两个楼盘都去登记和参加摇号。
但此刻，房叔后台很多粉丝囿于资金限制，都陷入该去摇哪一个的纠结中。因此本文将先做取舍分析，随后附上两个盘的选房建议。
01
自住需求的选择
如果考虑长期自住，买完房后资金情况允许读民办学校的，梧桐郡更合适，自住品质比云谷天境更高：
首先，梧桐郡紧邻地铁3号线高教路站，地铁出行优势比云谷天境更显著；同时商超、学校等生活配套富集在“家门口”，配套更全面集中，生活便利度更高。
其次，梧桐郡为小高层，户型设计的一个显著优势是通透性、采光性较佳，居住起来更舒适；而云谷天境为高层设计，中间套的采光通透性不及梧桐郡，边套则户型的部分格局、细节设计存在瑕疵，居住体验不及梧桐郡。
如果为自住，买完房后资金情况不允许读民办，具备公办学区需求的，建议首选云谷天境。
云谷天境处于嘉绿苑小学景汇校区的学区范围，享西湖区名校资源，公办学区的优越性超过梧桐郡。
02
投资需求的选择
投资该如何抉择，不妨尝试从下面几个角度考虑：
1、价格倒挂红利接近，但梧桐郡的获利空间会更大。
云谷天境周边二手房龙湖水晶郦城约89方户型成交单价在毛坯3.3万/平左右；与云谷天境的毛坯售价246074元/平存在近8300元/平的倒挂价差；
梧桐郡周边二手房翡翠城约89方成交单价在精装3.4万/平左右，若以毛坯3.1万/平计算，也与梧桐郡的毛坯22777元/平存在近8223元/平的倒挂价差。
两个盘的价格红利相差不大，但因为梧桐郡毛坯交付，买入价格更低，获利空间会更大。
2、对接产业群的交通通达性，梧桐郡更占优势。
梧桐郡和云谷天境都处于阿里云谷和未来科技城两个产业群的外溢圈。因此对接交通通达性会比较重要。
未来科技城的外溢，不管车行或公共、轨道交通出行，梧桐郡更具优势。
阿里云谷的外溢，车行交通上云谷天境更具优势；选择公共、轨道交通出行目前差距不大，未来有可能梧桐郡更有优势。
3、云谷天境具备公办学区的投资优势
尽管云谷天境公办学区的投资优势是梧桐郡所不具备的，但在涨价空间和衔接产业群的交通情况、产品户型规划三个方面都是梧桐郡略胜一筹，因此梧桐郡的“综合得分”更高。
因此如果资金有限只能选择其中一个进行投资，可酌情考虑优先入手梧桐郡。
梧桐郡选房指南
| PART1 |
摇号信息
梧桐郡鸟瞰图
摇号房源：小高层2、3、5、6、8号楼共380套
主力户型：约132-134方160套，约142-143方64套，约92-93方60套，约122方32套，约148-150方32套，约171方32套
均价：毛坯22777元/平
验资门槛：无房无贷冻结80万，其他情况冻结160万
登记时间：10月14日9时-10月16日17时
| PART2 |
规划配套
产品介绍 →
项目规划：8幢小高层
容积率：约1.6
交房时间：2022年
开发商：绿城
配套介绍 →
| 交通 |
地铁：地铁3号线高教路站
主干道：高教路，五常大道，荆长大道，绕城高速，天目山西路等
| 周边商业购物娱乐配套 |
华元西溪欢乐城、C+广场、西溪乐天城、西溪印象城、翡翠天地商苑
| 周边学校 |
绿城育华幼儿园，绿城育华学校，闲林中心小学和睦校区等
| 周边医疗 |
西溪医院、浙一医院余杭院区
| PART3 |
户型介绍
综合点评 →
这一批房源设计为四叶草户型，这类户型的优势是南北通透性佳，采光好，房间舒适度不会差；缺点是四房及以上户型中，朝北房间一般达2个。
空间布局和细节设计上存在的问题主要在于：
1、靠玄关处的朝南卧室离卫生间较远，利用厕所不太方便。
2、部分中间套户型有暗卫。
总的来说没有较大较明显的设计缺陷。
| PART4 |
一房一价&噪声测评
| PART5 |
选房建议
约93方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：2号楼整幢房源
2. 采光因素：南面遮挡少，楼层越高采光越好
3. 噪音因素：2号楼东边套噪声影响最大，向西侧递减
4. 户型因素：户型基本一致，卫生间通风性边套更好
5. 价格因素：第9层为最贵楼层；边套和中间套价差小
选房建议：
第1选择 西边套第4-11层
第2选择 中间套第4-11层，优先选择靠西侧房源。
第3选择 东边套第4-11层
第4选择 第三层房源，按自西向东依次选择
约122方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：3号楼中间套
2. 采光因素：南面遮挡少，楼层越高采光越好
3. 噪音因素：正对入户区，或受部分人流活动噪声影响
4. 户型因素：户型一致
5. 价格因素：第11、12层为最贵楼层，同楼层2单元01室比1单元02室贵1万左右
选房建议：
第1选择 13-16层
第2选择 4-12层
第3选择 17层
第4选择 2-3层
约134方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：3号楼边套、5号楼中间套、8号楼中间套
2. 采光因素：5、8号楼略好
3. 噪音因素：8号楼最安静，其次是5号楼，最后是3号楼
4. 户型因素：户型基本一致，边套卫生间的通风性更好，中间套主卫是暗卫
5. 价格因素：3幢楼均以第12层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 3号楼西边套6-16层
第2选择 3号楼东边套6-16层
第3选择 8号楼中间套6-16层，同楼层从西往东选择
第4选择 5号楼中间套6-16层，同楼层从西往东选择
第5选择 3号楼17层
第6选择 3号楼边套2-5层，同楼层中优先选择西边套
第7选择 8号楼中间套4-5层
第8选择 5号楼中间套4-5层
第9选择 8号楼17层、5号楼17层
第10选择 8号楼2-3层
第10选择 5号楼2-3层
约143方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：5号楼边套、8号楼边套
2. 采光因素：差异不大
3. 噪音因素：差异不大
4. 户型因素：完全一致
5. 价格因素：2幢楼均以第12层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 8号楼西边套6-16层
第2选择 5号楼西边套6-16层
第3选择 8号楼东边套10-16层，同楼层从西往东选择
第4选择 5号楼东边套10-16层，同楼层从西往东选择
第5选择 第3-5层，每层优先选择8号楼西边套，再选择5号楼西边套
第6选择 第5-9层，每层优先选择8号楼东边套，再选择5号楼东边套
第7选择 8号楼西边套17层、5号楼西边套17层、8号楼东边套17层、5号楼东边套17层
第8选择 8号楼西边套2层、5号楼西边套2层
第9选择 第2-4层，每层优先选择8号楼东边套，再选择5号楼东边套
第10选择 8号楼2-3层
第10选择 5号楼2-3层
约150方选房建议 →
第1选择 6号楼西边套10-16层
第2选择 6号楼东边套10-16层
第3选择 6号楼第4-9层，每层优先选择西边套，再选择东边套
第4选择 6号楼17层，优先选择西边套，再选择东边套
第5选择 第2-3层，每层优先选择西边套，再选择东边套
约171方选房建议 →
第1选择 6号楼中间套10-16层
第2选择 6号楼中间套4-9层
第3选择 6号楼中间套17层
第4选择 6号楼中间套2-3层
每层优先选择2单元01室，再选择1单元02室
云谷天境选房指南
| PART1 |
摇号信息
云谷天境鸟瞰图
摇号房源：高层2、3号楼共216套
主力户型：约89方111套，约125方105套
均价：精装28107.96元/平，装标3500元/平
验资门槛：无房无贷存款证明70万，其他情况存款证明140万
登记时间：10月14日9时-10月16日18时
| PART2 |
规划配套
产品介绍 →
项目规划：3幢叠墅+2幢洋房+2幢高层+1幢自持物业
容积率：3
交房时间：2021年底
开发商：银城
配套介绍 →
| 交通 |
地铁：地铁2号线白洋站，直线距离约1公里
主干道：紫金港北路，绕城高速，古墩路，庄墩路
| 周边商业购物娱乐配套 |
周边小区商铺、三墩新天地、金地广场、永旺梦乐城等
| 周边学校 |
嘉绿苑小学景汇校区、景汇中学、大禹路小学甲来路校区等
| 周边景观资源 |
湖景资源
| PART3 |
户型介绍
中间套约89方户型点评 →
常规的高层约89方中间套户型设计，没有突出亮点，也没有大的槽点。
边套约125方户型点评 →
优势：
1、三个卧室朝南
2、设有储藏空间
3、动静线分离
4、有较多赠送空间
劣势：
1、玄关餐客厅空间存在部分面积浪费
2、厨房离餐厅较远，不方便端菜上餐桌
3、主卫是暗卫
4、主卧连阳台，影响主卧私密性
| PART4 |
一房一价&噪声测评
| PART5 |
选房建议
约89方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：2号楼中间套、3号楼中间套
2. 采光因素：第13层及以上楼层南向无遮挡，采光最好
3. 噪音因素：3号楼中间套优于2号楼中间套
4. 户型因素：户型完全一致
5. 价格因素：2号楼第27层为最贵楼层，3号楼第30层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 3号楼第13-20层
第2选择 2号楼第13-20层
第3选择 第21-27层，每层优先选择3号楼，再选择2号楼
第4选择 3号楼28-30层
第5选择 第2-11层，每层优先选择3号楼，再选择2号楼
第6选择 2号楼顶楼，3号楼顶楼
约125方选房建议 →
考虑因素：
1. 所处位置：2号楼边套、3号楼边套
2. 采光因素：第13层及以上楼层南向无遮挡，采光最好
3. 噪音因素：2号楼东边套影响最大
4. 户型因素：户型完全一致
5. 价格因素：2号楼第27层为最贵楼层，3号楼第30层为最贵楼层
选房建议：
第1选择 3号楼第13-20层东边套
第2选择 2号楼第13-20层西边套
第3选择 3号楼13-20层西边套
第4选择 2号楼第13-20东边套
第5选择 第21-27层，每层优先选择3号楼东边套、2号楼西边套、3号楼西边套、2号楼东边套
第6选择 3号楼第28-30层，每层优先选择3号楼东边套，再选择3号楼西边套
第5选择 第2-11层，每层优先选择3号楼东边套、2号楼西边套、3号楼西边套、2号楼东边套
第6选择 3号楼顶楼东边套、2号楼顶楼西边套、3号楼顶楼西边套、2号楼顶楼东边套
-END-
作者/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
福利
2019杭州地铁楼盘图
（10月版）
活动截止时间：2019年10月13日9:00
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