200万的6层洋房首开，刚需又有新选择 | 选房指南No.154

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■选房指南： 杨柳郡 运河ONE/运河源  江山风华、山语四季

刚刚结束的七天长假期间杭州的楼市并不平静，先有红盘阳光城未来悦Max加推登记2号楼仅有的小户型房源，后有超低价的金色河庄重磅来袭。

与此同时，位于超山板块的刚需楼盘时代悦章的洋房产品也低调入市，200万左右的6层洋房让杭州焦虑的刚需们又多了一个新选择。那么选择面越来越窄的刚需群体是否可以积极参与呢？

▲时代悦章售楼处

时代悦章由赞成与旭辉两大开发商联手打造。赞成在临平一带已经打造了赞成首府，赞成香颂等多个项目，质量表现尚可。而旭辉则是深耕杭州多年，目前在售的就有旭辉东原国滨府，宝龙旭辉城。旭辉中梁朗香郡，融信旭辉湘湖悦章等多个项目。但美中不足的是，旭辉虽然在杭州存在感很高，却未能积攒出一个良好的口碑。在减配成风，精装维权遍地的市场背景下，不少购房者对未来楼盘交付时的品质充满疑虑。经过与销售的沟通考证，该项目由旭辉负责营销，但工程部分，由赞成全权负责。

▲项目建设情况

由于远离市区，项目所处的超山板块过去的存在感不高。随着近两年杭州置业门槛的不断提高，越来愈多的刚需群体开始把超山板块作为自己的置业选择。

交通配套上，地铁规划的缺失一直是超山一带众多楼盘的短板。无论是在建的地铁线路以及未来一段时间的地铁规划都暂未涉及到超山区域。好在项目南侧的秋实高架，望梅路高架（部分路段）以及世纪大道高架已经开通。通过项目南侧的小林互通无论是去往市区还是临平新城都是比较方便的，临平“三路一环”的建设，对时代悦章这一类对自驾出行要求较高的楼盘来说至关重要。

▲时代悦章沙盘图

目前项目周边的配套尚未成熟。在望梅路西侧，龙湖香醍溪岸，金地江山风华，赞成旭辉时代悦章，东晖龙悦湾四个楼盘由北向南一字排开，周边大片的区域仅有香醍溪岸与龙悦湾两个已经交付的小区，人口密度偏低，缺乏商业氛围。

▲南侧的东晖龙悦湾

而在项目的西侧，是规划待建的奥特莱斯，总用地面积128228㎡， 规划地上建筑面积192342㎡，将于2019年10月31日出让。根据地块出让要求，竞得单位须在地块交付后一年内开工建设，建设周期为二年。根据之前流出的超山百联奥特莱斯相关设计方案，这里将建设国内首家中式奥特莱斯，打造以传统文化元素为底蕴的现代化高端奥特莱斯主体商业，满足一站式购物需求。

▲奥特莱斯区域图

▲超山奥特莱斯效果图

项目西北侧一路之隔有正在建设的九年一贯制学校和幼儿园，以及浙江省重点中学-塘栖中学（新校区）。所以相对于目前较弱的配套，这里的未来还是相对可期的。

▲西北侧在建的学校

| PART 1 |

项目详情

时代悦章的容积率仅有1.4，规划建筑面积约92-117㎡的6层洋房，以及建筑面积约150-180㎡的排屋。其中本次首开的是2#，3#，6#三幢洋房，共有92㎡（三房两卫）、105㎡（三房两卫）、117㎡（四房两卫）三种户型。均价19400元/㎡（包含2500元/㎡的装修标准），与北侧的低密大盘江山风华价格相当。

▲项目鸟瞰图

前一段时间某楼盘“假洋房”的退款事件轰动全城，目前不少楼盘的8层，9层甚至11层的房源也都是以洋房自居，而时代悦章所有的洋房均是6层“真洋房”。而且由于项目容积率较低，洋房的楼间距已经达到了20米以上，低楼层房源的采光并不会受太大的影响。

▲洋房效果图

本次加推的洋房均采用的是一梯两户的设计，由于电梯是双开门的，相当于电梯直接入户，接近一梯一户的居住体验。

在户型上，本次加推的主力户型是104方的三房户型，并且做到了三开间朝南，卫生间全明。由于洋房的得房率相对于高层有一定的优势，从现场的样板间尺寸来看，三个卧室的空间都相对宽敞，居住的舒适性有一定保证。

▲104方户型图

▲样板房实景图

但遗憾的是，项目本身定位刚需，104方的三房户型相对于预算紧张的刚需群体来说并不算友好，与北侧的江山风华89方的三房相比，15方的户型差背后是30万左右的价格差。对于更加注重实用性，功能性的刚需群体而言，在功能性相同的前提下，30万的价差得到的仅仅是一个略微宽敞的空间，还是难以接受的。所以相对来说可以优先本次加推的部分92方边套户型。

而在项目南侧，已经交付的东晖龙悦湾高层二手成交均价一般在16000元/㎡上下，所以项目相对于周边二手房在价格上并没有倒挂，性价比不算突出。

所以整体来看，在价格相似的前提下，无论是开发商口碑还是价格门槛，时代悦章相对于一路之隔的金地江山风华都有一定差距。由于江山风华洋房的中签率较低，对于久摇不中的购房者来说，可以将时代悦章作为第二选择。

| PART 2 |

项目信息

项目地址：望梅路与五洲路交叉口

销售均价：19400元/㎡（含装修标准2500元/㎡）

主力户型：洋房92㎡、104㎡、117㎡

登记时间：2019-10-08至2019-10-10

存款证明：无房无贷40万，二套80万

占地面积：62243㎡

总建筑面积：87140㎡

建筑类别：花园洋房,排屋

容积率：1.4

绿化率：30%

总户数：687户

总车位数量：979个

车位比：车位比1:1.42

物业公司：永升物业

交付时间：2021年

| PART 3 |

规划配套

 ▲项目区位图

| 周边新房售价 |

金地江山风华：精装洋房19500元/平

荣安柳岸闻莺：精装高层19000元/平

御清城：精装洋房21300元/平-22500元/平

| 周边二手房售价 |

龙湖香醍溪岸：1.5-1.8万元/平

东晖龙悦弯：1.5-1.75万元/平

| 轨道交通 |

暂无

| 周边商业购物娱乐配套 |

百联奥特莱斯（规划）：约100m

| 周边学校 |

塘栖中学（在建）：约600m

超山九年一贯制学校（在建）：约400m

| 周边医疗 |

余杭区儿童专科医院：5.5km

| 其他配套 |

超山风景区: 约1.2km

| PART 4 |

户型设计

92方边套三室两厅两卫户型： → 

户型亮点：

全明户型，采光充足，客厅带大飘窗

104方三室两厅两卫户型： → 

户型亮点：

三开间朝南，全明户型，卧室空间宽敞

117方四室两厅两卫户型： → 

户型亮点：

三开间朝南，全明户型，主卧带衣帽间

| PART 5 |

一房一价&噪声测评

噪声评测可加房叔微信获取

| PART 6 |

选房建议

考虑因素：

本次加推房源西侧与北侧临近道路不同楼层价差不大6号楼与7号楼间距较大，视野开阔西侧房源可能会受奥特莱斯噪声影响
6号楼104方东侧房源偏贵

92方户型选房建议：第一选择：3号楼东边套中间楼层第二选择：2，3，6号楼西边套中间楼层（6号楼优先，3号楼次之）第三选择：3号楼东边套顶层第四选择：2，3，6号楼西边套顶层（6号楼优先，3号楼次之）第五选择：剩余房源
104方户型选房建议：第一选择：3号楼东侧房源中间楼层第二选择：2号楼东侧房源中间楼层，3号楼西侧，6号楼西侧房源中间楼层第三选择：6号楼东侧房源中间楼层第四选择：3号楼东侧房源顶层第五选择：2号楼东侧房源顶层，3号楼西侧，6号楼西侧房源顶层第六选择：6号楼东侧房源顶层第七选择：剩余房源

 -END-

文/崔少  编辑/崔少

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。

福利

2019杭州地铁楼盘图

（10月版）

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