300-400万总价新盘将入市，萧山正中心，值得买吗？| 房叔跑盘No.28
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预算在300-400万的购房者将面临一个新选择：融创臻源锦宁里。
锦宁里占据萧山市中心优良地段，但住宅产品的整体设计较为平淡。
售楼处消息称，项目预计12月开盘，推出两幢高层共约122套房源，预计开盘价格为精装约35000元/平；若限价能有所突破，高层开盘价格可能调涨至精装37000元/平。
面对两个不同的价格预期，锦宁里是否值得入手？
| PART1 |
周边配套点评：市中心，多个萧山地标建筑环绕
不管是合景天誉，滨江御江南，或再早一些时候的绿城九龙仓钱塘明月、融信永兴首府，近年萧山市中心板块（北塘河-金城路-北山公园）内开发楼盘中，没有一个像锦宁里，真正占据了板块内的核心：直线距离萧山市心路和金城路交叉口约536米，紧邻棉北里职工宿舍。
锦宁里的地段成熟，周边生活配套呈现丰富、集中的布局特点，近邻金山小学等萧山优质学区和万象汇、地铁人民广场站、萧山图书馆、人民广场、区政府等多个萧山地标项目——
▲锦宁里周边配套
商业购物：
家门口商业购物点密布。
项目周边的山阴路、工人路、金城路和市心路沿线社区商铺密集；项目北面隔山阴路与萧山恒隆广场、在建绿地G合里，以及心意广场、绿都世贸广场、金帝高新科技广场五大商业广场相邻，包含商业综合体、苏宁易购、餐饮和卡拉OK、会所、俱乐部、酒吧等娱乐设施，以及商业银行等金融机构；家门口就可以享受到吃玩乐等休闲购物体验。
5分钟车程，或1站地铁囊括萧山两大主流商圈万象汇和银隆百货、旺角城。
项目直线距离萧山万象汇约600米，步行可直达；项目直线距离银隆百货约691米，直线距离旺角城约900米，地铁出行1站可达，车行约5分钟可囊括。
▲锦宁里北邻的绿地G合里（在建）实景*
▲锦宁里北邻的恒隆广场实景*
教育设施：
金山小学 直线距离约250米
金山初中 直线距离约1.3公里
北干初中 直线距离约992米
▲融创臻源锦宁里西南侧相邻的金山小学实景
交通：
地铁5号线金鸡路站 直线距离约1.2公里
地铁2号线、5号线交汇站人民广场站直线距离约517米
金城路 直线距离约493米
市心路 直线距离约300米
彩虹快速路 直线距离约792米
风情大道 直线距离约3公里
其他配套：
萧山图书馆 直线距离约894米
萧山剧院 直线距离约894米
萧山区政府 直线距离约745米
萧山人民广场 直线距离约556米
▲锦宁里东北侧的萧山图书观实景
未来，锦宁里相邻的棉北里职工宿舍将改造成文化创意园，崛起包括市民休闲广场、棉北里艺术休闲区、杭二棉博物馆等文化创意产业设施，预计总投资近27.3亿。该项目今年5月底已全面完成征收签约，6月初面向社会征集了五份设计方案，但目前暂无最新动工开建时间。
▲锦宁里西邻的棉北里实景，目前住户已搬迁，房屋待拆除和重新规划（拍摄时间：2019.11）
▲面向社会征集的部分棉北里文创区改造方案效果图
地段上略美中不足的是，项目北面是一组东西向排列的安置房，一定程度上拉低了城市界面的现代感。
▲锦宁里项目及周边部分城市界面实景
| PART2 |
产品品质、户型：一般
★锦宁里基本规划信息★
容积率：2.2
项目规划：
4幢排屋共约24户+2幢高层共约123户+配套社区商业
地上可建体量：约2.4万方
户型：高层约107方、约130方
建筑外立面：仿石材真石漆，铝板
小区内部配套：
儿童游玩区、下沉式会客厅、配套社区商业
梯户关系：两梯三户
层高：约2.9米
楼间距：高层楼间距约19米
交房时间：预计2022年4月
得房率：高层约78%
▲融创臻源锦宁里项目效果图
锦宁里的产品品质，除了高层因南临排屋而具备开阔疏朗的南向楼间距、南向采光视野的优势外，其他乏善可陈：
1、袖珍型楼盘，体量小，配套少，小区内部绿化景观设计无亮点。
2、外立面材质以真石漆为主，材质一般。
3、考虑到项目体量不大，2年的交付时间略晚。
4、高层户型得房率不高，3种户型规划总体而言设计一般。
约107中间套户型空间大小相当于传统89方三房，优点在于带双阳台，缺点在于客卫和厨房采光窗紧邻容易导致“串味”。
约130方户型空间大小约等同于传统约116方户型，规划为A、C两个户型，其中A户型规划的书房掣肘于空间尺寸不好处理成卧室，只能作为书房使用。C户型缺点在于主卫是暗卫，但四个房间可改造成四个卧室，C户型不论空间布局还是空间尺寸设置都优于A户型。
两个户型的最大优势是四房中仅1房朝北。
▲融创臻源锦宁里高层中间套约107方
▲融创臻源锦宁里高层边套约130方A户型
▲融创臻源锦宁里高层边套约131方C户型
装标细则预计12月初发布。从楼盘现有信息看，一言概之，锦宁里并没有走“小而精”的路线。如果装标还不错，楼盘尚能从产品力上扳回一局。
| PART3 |
地段点评
锦宁里所在的萧山市中心板块，开发已近20年，来到了区域成熟和饱和的边缘。
锦宁里项目用地是萧山市中心板块稀缺的住宅用地；如果以锦宁里到萧山市心路和金城路交叉口的约511米为半径画圈，锦宁里很可能是该片区范围内最后一个新房项目。
棉北里文创园，和即将开通的地铁5号线，在建绿地G合里，可能是萧山市中心板块在城市地段利用空间趋向饱和的大势下的最后一批城建利好。
因此 ，今天的萧山市中心板块，既背靠过往发展所积淀的繁华成熟，又迈入了板块开发空间渐趋饱和而拖慢区域升值速度的运行轨道；同时在萧山融杭的城市大浪潮中，前景价值被市北开发区和钱江世纪城赶超。这一点，今天萧山市北开发区新房和二手房价格均超过市中心板块，已然做出说明。
但融杭进程又能支撑和拉涨萧山大盘行情，市中心板块可以从大盘中受益。
另需注意到，地段发展上，市中心板块内部也可能发生分化。随着市北区块的发展，以及地铁5号线在板块内部的横向中轴线上穿过使得南北两侧可均享人口溢出效应，与市北衔接更紧密的金城路至北塘河一带的发展趋势会超过金城路至彩虹快速路-北山公园一带。而锦宁里恰处于后者范围中，升值情况可能落后于金城路至北塘河一带的楼盘。
| PART4 |
购置建议
锦宁里方面表示，项目预计12月开盘2幢高层，开盘均价在精装35000元/平左右。
该价格比地铁一站之隔的市北片区新房（限价在精装38000元/平）低约3000-4000元/平，比金城路至北塘河一带的二手楼价（多数小区约89方成交单价在4万/平左右，个别小区如钱塘明月可达到45000元/平）低约5000元/平，但和其周边的二手住宅成交价格比基本不存在倒挂；因此35000元/平的价格，和市中心板块的整体发展前景、项目在市中心板块内部的地段前景以及所享受的配套利好基本匹配。
因此如果高层开盘均价在精装34000-35000元/平左右，此时不管作为自住或投资都可以购入。
但如果彼时限价放开，锦宁里预计开盘价格在精装36000-37000元/平，交付在2022年4月，若以该价格开盘，投资慎选，自住可购入。
活动截止时间：2019年11月20日9:00
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