还是那个价格，猜猜几万人摇？西溪公馆选房 | No.186

| PART 1 |

△西溪公馆售楼处实景

阳光城未来悦、耦园售罄后，未来科技城的板块价被较大幅度的向上抬升，3.45万元的精装高层价格成为板块的基准。

起初预计2019年初开盘的西溪公馆被一而再，再而三的向后推迟，直至2019底迎来首开，而首开是总价上千万的排屋。

接棒未来悦的天空之城、富力中心两个主力供应存在因为户型较大，及产品类型低密化的原因导致总价门槛较高，以致300万的预算已经无缘未来科技城。

西溪公馆毛坯房源均价如此前房叔所预测的，依旧按照排屋价格为基准。

毛坯均价约2.8万元，90方小三房总价仅260万不到，成为未来科技城的门槛楼盘。

由于楼盘为毛坯交付，且有可观的价格倒挂，故而投资购房人群的基数会相当庞大。

投资群体众多，加上毛坯，意味着楼盘未来的群租比例将会相当之高，与改善自住为目的购房的初衷会产生一定的背离，需稍加谨慎考虑。

相对于大户型，西溪公馆的中小户型更加值得购买。

对于刚需而言，低总价能买到一处安家之所，于投资而言中小户型的流动性则更有优势。

总体而言，西溪公馆依旧为当下的优质之选。

低总价优势加上相对好的功能性，西溪公馆小三房户型必定一房难求。

按照其关注度来推测万人摇逃不掉了，两万人摇甚至三万人摇都有一定的可能。

拭目以待吧，祝房叔粉丝都是天选之子。

△西溪公馆航拍视频

| PART 2 |

航拍实景

△西溪公馆北侧

△西溪公馆南侧

△西溪公馆东北侧

△西溪公馆西北侧

西溪公馆选房指南

| PART 1 |

摇号信息 

△西溪公馆开盘楼幢

摇号房源：①听曲苑2幢，4幢，5-8幢，共6幢，可售房源共572套（上图红色楼幢）

②听曲苑1幢，听曲苑3幢，柳烟苑1-6幢，共8幢，可售房源共387套（上图蓝色楼幢）

主力户型：约89㎡三房一卫；约141㎡四房两卫；约167㎡，170㎡，174㎡四房三卫；

均价：约2.8万元/㎡（毛坯）

验资门槛：①无房且无贷款记录的客户，存款冻结金额为40万；其它情况的客户，存款冻结金额为 80万（上图红色楼幢）

②无房且无贷款记录的客户，存款冻结金额为80 万；其它情况的客户，存款冻结金额为160万（上图蓝色楼幢）

高层次人才家庭倾斜比例：20%

无房家庭倾斜比例：20%

登记时间：2020年5月24日9时起至2020年5月28日18时止，持续5天

| PART 2 |

规划配套

△西溪公馆实景图

| 项目信息 |

开发商：浙江国恒西溪置业有限公司

拿地时间：2009年7月20日、21日

拿地楼面价：①8858元/㎡；②8916元/㎡

项目体量：占地约242亩，总建面约43万㎡

项目规划：27幢9F-14F高层

交房时间：预计2020年3月

总户数：总户数2217户

车位配比：1：1.8

物业：远洋亿家

物业费：1.68+0.6能耗

梯户关系：两梯两户；两梯四户；两梯八户

容积率：1.8

绿化率：30%

外立面材料：石材、玻璃

户型：约89㎡三房一卫；约141㎡四房两卫；约167㎡，170㎡，174㎡四房三卫；

| 周边二手房售价 |

华元美林2019年11月精装成交单价30953元/㎡

大华西溪风情澄品2020年4月精装成交单价约45114元/㎡

| 周边城市界面 |

北面：文一西路

西面：荆长大道

南面：河道

东面：河道，绕城高速

| 轨道交通 |

地铁5号线五常站：直线距离约1.3km

中轴快线阿里巴巴站：直线距离约2.2km

| 小区内部配套 |

中央景观园林

| 周边商业购物娱乐配套 |

北大资源博雅城：直线距离约80m

亲橙里：直线距离约1.2km

| 周边学校 |

五常中学：直线距离约1km

五常小学：直线距离约1.7km

| 周边医疗 |

浙一余杭院区：直线距离约5.2km

| PART 3 |

户型介绍

小高层约60㎡一房一卫60A户型 →

|优点|

①总价可控

|缺点|

①功能性较一般

小高层约88㎡两房一卫90E户型 →

|优点|

①全明户型

②各空间尺度尚可

|缺点|

①功能性较一般

②独卫

高层约89㎡三房一卫90-2户型 →

|优点|

①全明户型

②三房一卫功能性较好

③南向双阳台，舒适度较好

④各功能区空间尺度尚可

|缺点|

①厨房朝内采光

②独卫

高层约88㎡三房一卫90D户型 →

|优点|

①全明户型

②三房一卫功能性较好

③各功能区空间尚可

|缺点|

①独卫

②朝北客厅

高层约116㎡三房一卫120B户型 →

|优点|

①全明户型

②三房两卫功能性较好

③南向大面宽阳台，舒适度较好

|缺点|

①阳台空间较小

高层约139㎡四房两卫140-3户型 →

|优点|

①全明户型

②四房两卫功能性较好

③南北通透

④南北双阳台

⑤客餐厅分离

⑥独立玄关

|缺点|

①书房较小

高层约141㎡四房两卫140-4户型 →

|优点|

①客餐厅分离

②四房两卫功能性较好

③南北通透

④南北双阳台

⑤独立玄关

|缺点|

①主卫为暗卫，通风采光较差

②书房空间较小

高层约167㎡四房两卫160-1户型 →

|优点|

①客餐厅一体空间阔绰

②四房三卫功能性较好

③双阳台，舒适度较好

④三开间朝南，采光较好

|缺点|

①无独立玄关

②次卧暗卫

高层约170㎡四房两卫160-3户型 →

|优点|

①客餐厅分离

②四房三卫功能性较好

③南北通透

④南向双阳台，舒适度较好

⑤独立玄关

⑥带储物间

|缺点|

①次卧为暗卫，通风采光较差

高层约174㎡四房两卫160-2户型 →

|优点|

①客餐厅分离

②四房三卫功能性较好

③南北通透

④南北双阳台，舒适度较好

⑤独立玄关

|缺点|

①次卧为暗卫，通风采光较差

②书房空间较小

高层约192㎡四房两卫180-1户型 →

|优点|

①客餐厅一体竖厅

②十字玄关

③双阳台，舒适度较好

④带储物间

⑤主卧南向明卫

|缺点|

①次卧暗卫

②客餐厅空间较小

| PART 4 |

一房一价&噪声测评

| 噪声测评表 |

（高清版请私信房叔获取：hangzhoufangshu7）

| 一房一价表 |

△一房一价（方案一）

△一房一价（方案二）

（高清版请私信房叔获取：hangzhoufangshu7）

| PART 5 |

选房建议

△西溪公馆楼幢及户型分布图（红色听曲苑，蓝色柳烟苑）

| 约60㎡户型选房建议 |

所处位置：听曲苑2、4号楼中间套

①2号楼与4号楼西侧为板块内的城市主干道，噪声影响较为明显；4号楼西南侧设置有垃圾房，高温天气易受臭味影响；4号楼南侧设置有大量的访客车位，几无景观。

②建议优先选择2号楼，从东侧依次向西侧选择，预算较充裕可优先选择中高楼层，兼具采光与景观；规避3楼（排水，采光等隐患），次选2号楼中低楼层，从东至西选择；4号楼中高楼层、中低楼层依次做备选，从东至西选择。

| 约88㎡两房户型选房建议 |

所处位置：听曲苑2、4号楼东西边套

①2号楼与4号楼西侧为板块内的城市主干道，噪声影响较为明显；4号楼西南侧设置有垃圾房，高温天气易受臭味影响；4号楼南侧设置有大量的访客车位，几无景观。

②综合噪声、垃圾房影响、景观优势等，预算较充裕可优先选择2号楼东边套中高楼层，兼具采光与景观；规避3楼（排水，采光等隐患），次选2号楼中低楼层；其次选4号楼东边套中高楼层，兼具低噪声影响及采光；4号楼规避3楼的中低楼层、2号楼西边套、4号楼西边套依次做备选。

| 约89㎡三房户型选房建议 |

所处位置：听曲苑5号楼中间套及夹边套

①5号楼西侧紧邻荆长大道，噪声影响明显；西北侧有地下车库出入口及垃圾房；夹边套户型好于中间套；

②预算较为充裕建议优先选择5号楼夹边套中高楼层，从东至西选择，兼具采光、景观及低噪声；规避2层及以下房源，次选5号楼夹边套中低楼层，从东至西选择，兼具采光、景观及低噪声；其次选择中间套中高楼层，从东至西选择；规避2层及以下房源，中间套中低楼层作为备选；

| 约116㎡户型选房建议 |

所处位置：听曲苑5号楼东西边套

①5号楼西侧紧邻荆长大道，噪声影响明显；西北侧有地下车库出入口及垃圾房；

②预算较为充裕，优先选择5号楼东边套中高楼层房源，兼具采光、景观及低噪声；规避2层及以下房源，次选5号楼东边套中低楼层兼具采光、景观及低噪声；5号楼西边套做备选；

| 约139㎡户型选房建议 |

所处位置：听曲苑1、3、6号楼西边套

①3号楼南侧设置有大量的访客车位，几无景观；6号楼西侧紧邻荆长大道，噪声影响较大；

②预算较充裕可优先选择1号楼西边套中高楼层，兼具采光、景观；其次选择1号楼西边套中低楼层（规避3层及以下房源），兼具采光，景观及低噪声；3号楼西边套及6号楼西边套依次作为备选，中高楼层优先于低楼层；

| 约141㎡户型选房建议 |

所处位置：听曲苑1、3、6、7、8号楼中间套

①3号楼南侧设置有大量的访客车位，几无景观；6号楼西侧紧邻荆长大道，噪声影响较大；8号楼东侧为绕城高速，噪声影响较大；

②故综合考虑，预算充裕，7号楼、6号楼东侧单元及1号楼是较为优质的选择；预算充裕可优先按照7号楼、6号楼东侧单元、1号楼的顺序依次选择楼幢，优先中高楼层，兼具采光、景观等优势；8号楼、6号楼西侧单元、3号楼依次作为备选，优选中高楼层；

| 约167㎡户型选房建议 |

所处位置：听曲苑1、3、8号楼东边套，柳烟苑3、5号楼东边套及柳烟苑4、6号楼西边套

①3号楼南侧、柳烟苑6号楼西侧设置有大量的访客车位，几无景观柳烟苑6号楼西边套客厅直面；柳烟苑3、5号楼、听曲苑8号楼东侧为绕城高速，噪声影响较大且持续；

②故综合考虑，预算充裕，听曲苑1号楼东边套、柳烟苑4号楼西边套、3号楼东边套为较优质选择，楼层优先中高楼层，兼具采光、景观、及低噪声；其次排除3层及以下房源，按第一选择的楼幢顺序依次选择中低楼层；柳烟苑3号楼、5号楼及听曲苑8号楼依次作为备选，优先中低楼层，规避噪声影响；

| 约170㎡户型选房建议 |

所处位置：柳烟苑3、4、5、6号楼中间套

①柳烟苑东南侧为地下车库出入口，有一定噪声影响；柳烟苑3、4号楼南侧为中央景观；柳烟苑5、6号楼南侧为景观带、跑道及沥青道路；柳烟苑3、5号楼东侧为绕城高速，有一定噪声影响；

②预算较为充裕，优先依次选择4号楼、6号楼中高楼层，排除三层及以下房源，中低楼层最为备选；3号楼2单元、5号楼中高楼层及3号楼1单元中高楼层依次作为备选；

| 约174㎡户型选房建议 |

所处位置：柳烟苑3、5号楼、听曲苑7、8号楼西边套，柳烟苑4、6号楼、听曲苑6、7号楼东边套

①柳烟苑3、4、5、6号楼皆为大面积景观；听曲苑6、7、8号楼南侧为河道景观；柳烟苑3、5号楼及听曲苑8号楼东侧为绕城高速，有一定噪声影响；

②故综合考虑，优先依次选择，柳烟苑4、3、6、5号楼，听曲苑7、6、8号楼中高楼层房源，兼具采光、景观；按第一选择的楼幢顺序的中低楼层依次作为备选；

| 约192㎡户型选房建议 |

所处位置：柳烟苑1、2号楼东西边套

①柳烟苑1号楼西南侧有地下车位出入口，有一定噪声影响；2号楼东侧为绕城高速，有一定噪声影响；

②故综合考虑，依次优先选择1号楼东边套、2号楼西边套及1号楼东边套中高楼层，兼具景观，采光及低噪声；其次选择第一选择顺序的中低楼层；2号楼东边套做最后的备选；

注：值得注意的是，西溪公馆方案二的大户型一二层房源相比其他楼层具有相当诱惑的总价差异，值得投资群体多加关注。

 -END-

文/荆轲 编辑/荆轲

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

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