和光尘樾“撞车”运河云庄，“神盘”该怎么选| 房叔选房No.178
在杭州楼市历史上，一夜多证的情况也并非会让人少见多怪。
在不平静的2020年，新冠疫情依旧如“达摩克利斯之剑”潜伏于我们身边。杭州楼市逐步回暖之时，上周末突然迎来高峰期，一夜领近十张预售证，其中不乏有刚需热盘、改善低密盘。
而两大刚改红盘，和光尘樾和运河云庄的正面“厮杀”，让人好生纠结。
保利融信和光尘樾，地铁2号线良渚站上盖物业，拥有永旺梦乐城的加持和未来自带的小型上盖商业，自2018年10月下旬首开，共八次推盘，三次“万人摇”，中签率从未高于4%。
此次和光尘樾加推11、15号楼，纯约131㎡户型，总价集中在315万元-365万元。
德信大家运河云庄，与在建4号线储运路站直线相距约400m，距离万象城仅地铁一站之遥，年后首开，高层中签率低至2.3%，就连套均总价在760万的叠墅中签率也仅22.96%。
此次运河云庄加推高层北区9、10号楼和叠墅北区4、5、6号楼，高层涵盖约99㎡、105㎡、120㎡、133㎡，总价集中在285万元-400万元。
两盘在交通上都具备近地铁的便利优势，又近享商业综合体的生活配套，同期开售该如何选择呢？
和光尘樾位于良渚新城，它的光芒依托于2号线的通达及良渚遗址的申遗成功，但回归实处，似乎知名度的提升还未能来得及将更大型的规划带向落地。
运河云庄得益于“运河”二字，当“北建”推进，开发重心由桥西等核心区继续北拓，各项大型城建规划或开工，运河新城的耀眼便开始。
两者相较而言，运河新城蕴藏的潜力更大，中轴之上的运河云庄也将随“水涨”而“船高”。
和光尘樾此次加推的约131㎡户型套内建筑面积约107㎡，得房率基本在81%，精装配置仅美的中央空调，预留新风管道。
而运河云庄高层户型得房率基本仅75%，精装配置新风地暖。户型弥补了精装，精装弥补了户型，产品上两个楼盘各有偏重。
和光尘樾精装均价约2.6万元/㎡，与板块内的竞品相比，存在至少4000元/㎡价差红利。
而运河云庄高层精装均价约2.9万元/㎡，与板块已确认上涨的限价3.05万元/㎡相比，存在1500元/㎡的价差。凭借明显的价差红利，和光尘樾在这一项胜出。
比较下来可以看出，两盘之间各有千秋，和光尘樾价差更为明显，户型设计更合理，而运河云庄精装更佳，发展潜力更大。
若追求倒挂红利，可以考虑和光尘樾；若对运河底蕴更迷恋，看好城北大开发可以考虑运河云庄。
以下是两盘的选房指南，前半是和光尘樾，后半是运河云庄。
和光尘樾选房指南
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：11、15号楼，共128套
主力户型：约131㎡四房，顶跃，底跃
均价：均价25960.58元/㎡（含精装3300元/㎡）
高层次人才家庭倾斜比例：20%
无房户倾斜比例：20%
验资门槛：冻结资金60万
登记时间：4月13日9时至4月15日20时止
| PART 2 |
规划配套
| 项目信息 |
开发商：杭州保欣置业有限公司
拿地时间：2017年12月18日
拿地楼面价：16005元/㎡
项目规划：5幢高层，16幢小高层，1幢商业综合体
交房时间：22年3月
总户数：1400户
车位数：2487个(含商业、公寓部分)
物业：融信物业
物业费：3.1元/㎡·月（含能耗）
容积率：2.0
绿化率：30%
外立面材料：1、2层石材干挂，3层及以上真石漆、铝板
| 周边二手房售价 |
万科未来城二期88.4㎡精装2020年1月成交单价37218元/㎡（可能做高）
昆仑华府89.5㎡精装2020年1月成交单价29609元/㎡
融信澜天110.27㎡毛坯2020年2月成交单价28521元/㎡
| 周边城市界面 |
北面：玉鸟路和规划小学、规划幼儿园
西面：绿化带和白池路
南面：古墩路和中国美院良渚校区
东面：杜文路和地铁2号线良渚站
| 轨道交通 |
地铁2号线良渚站上盖
| 小区内部配套 |
地铁上盖商业综合体及杜文路和玉鸟路沿线底商
| 周边商业购物娱乐配套 |
永旺梦乐城直线约1.4km
万科未来之光直线约1.2km
| 周边学校 |
良渚第一中学直线约1.8km
良渚第一小学直线约2km
南邻中国美院良渚校区（在建）
北邻规划小学和规划幼儿园
| 周边医疗 |
新良渚医院直线约2km（在建）
| PART 3 |
户型介绍
约131㎡四房两厅两卫 →
|优点|
①四开间朝南，采光面多
②南向超7m阳台，舒适性好
③U型厨房，操作方便
④主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好
⑤南北通透，通透性较好
|缺点|
①无玄关
| PART 4 |
一房一价&噪声测评
| 噪声测评表 |
| 一房一价表 |
| PART 5 |
选房建议
| 选房建议 |
131㎡户型选房建议：
所处位置：11、15号楼边套和夹边套
①131㎡户型所处的11、15号楼均不处在马路边，考虑到15号楼西边套采光特定时间段受11号楼影响，优先选择11号楼东西边套及15号楼东边套
②各楼层之间价差较小，优选11号楼东西边套及15号楼东边套中高楼层，次选15号楼西边套中高楼层。
③11号楼单元数多于15号楼，优先选择15号楼中间夹边套中高楼层，次选11号楼中间夹边套中高楼层。
运河云庄选房指南
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：高层北区9、10号楼，共126套；叠墅北区4、5、6号楼，共44套
主力户型：高层约99、105方三房、约120、133方四房，叠墅约175方四房
均价：高层均价约2.9万（含精装3000元/㎡）、叠排均价约4.35万（含精装4500元/㎡）
高层次人才家庭倾斜比例：20%
无房家庭倾斜比例：20%（高层）、10%（叠排）
验资门槛：高层首套80万，二套及一次性160万存款证明，叠墅无房无贷冻资180万，其他360万
登记时间：4月13日10时至4月15日18时止
| PART 2 |
规划配套
| 项目信息 |
开发商：杭州德信润楠置业有限公司
拿地时间：2019年02月27日
拿地楼面价：20327元/平方米
项目体量：土地面积约6.35万㎡，建筑面积约17.2万㎡
项目规划：10幢23F高层，6幢4F叠墅，4幢合院
交房时间：22年8月
总户数：863户
车位数：约1151余个
物业：盛全物业
物业费：（高层、叠墅，物业费3.2元，能耗0.6元）合院物业费4.2元（无能耗）
梯户关系：高层两梯三户，叠墅两梯两户
容积率：2.0
绿化率：30%
外立面材料：高层：铝板+涂料+玻璃，叠墅：真石漆+铝板+玻璃+部分石材
户型：高层约99、105、119方三房、约133、145方四房，叠墅约148方四房，合院约190-240方
| 周边二手房售价 |
凯喜雅锦河湾87.14㎡精装2020年1月成交单价30166元/㎡
万科杭宸89㎡精装2019年12月成交单价30338元/㎡
| 周边城市界面 |
北面：规划道路，良运街
西面：储运路
南面：金昌路
东面：运河文化岛
| 轨道交通 |
地铁4号线储运路站：直线约400m
| 小区内部配套 |
健身房，地下恒温游泳池，地下阅读室等多个生活空间
| 周边商业购物娱乐配套 |
万达广场直线约2.1km
万象城直线约1.7km（在建）
| 周边学校 |
杭行路小学（谢村校区）直线约546m
余杭区良渚第二小学(运河校区)直线约2km
| 周边医疗 |
树兰国际医学中心（在建）
邵逸夫医院余杭院区（规划）
华润国际医学中心（规划）
| PART 3 |
户型介绍
高层约99方三房两卫A户型 →
|优点|①三房全明户型，两房朝南，主卧带卫生间套房设计，南向及卫生间双飘窗②客餐厅一体，带飘窗，约7米横厅设计，空间开阔③北向房间可拓展空间④公卫干湿分离，便利性好⑤封闭阳台，空间感大|缺点|①阳台略小
高层约105方三房两卫B户型 →
|优点|
①三房朝南二卫全明户型，两房带飘窗，一房带阳台设计
②U型厨房设计，动线合理
③公卫干湿分离，便利性好
④封闭阳台，空间感大
|缺点|
①阳台略小
高层约133方四房两卫D户型 →
⑥电梯厅类一梯一户
|缺点|①客餐厅侧面单向采光叠墅约175方下叠四房三卫H户型 →
③一层卧室可做老人房，人性化；公卫干湿分离，实用型强，U型大厨房，动线合理
④二层主卧带超大走入式衣柜、双台盆卫生间轴线设计，带可拓展阳台；南次卧带飘窗；楼梯口设置人性化水吧台⑤带南向花园，超大地下室|缺点|①二楼北卧室稍小叠墅约175方上叠四房三卫J户型 →
③二层主卧带走入式衣柜、双台盆卫生间轴线设计，带阳台
④二层北次卧带衣柜；南次卧带飘窗；楼梯口设置人性化水吧台⑤楼顶带超大露台|缺点|①北卧室较小| PART 4 |
一房一价&噪声测评
| 噪声测评表 |
| PART 5 |
选房建议
| 选房建议 |
高层99㎡A户型选房建议：
所处位置：9、10号楼西边套
①9、10号楼均处在主干道储运路边，且小区车行出入口之一设置在北侧，由于9号楼北侧及西侧都为道路，各楼层之间的总价分布较为均匀，故优先选择10号楼中高楼层，兼具采光和运河景观，次选9号楼中高楼层。
如对噪声较为敏感，可优先选择6层以上的中间楼层，兼具采光与低噪声的影响，顶楼及低楼层做最后备选。
高层105㎡B户型选房建议：
所处位置：9、10号楼中间套
①9、10号楼均处在主干道储运路边，且小区车行出入口之一设置在北侧，9号楼采光在特定时间段受8号楼影响，故优先选择10号楼中高楼层，兼具采光和运河景观，次选9号楼中高楼层。
如对噪声较为敏感，可优先选择6层以上的中间楼层，兼具采光与低噪声的影响，顶楼及低楼层做最后备选。
高层120㎡G户型选房建议：
所处位置：9号楼东套
①受东侧8号楼直接影响，建议优先选择中高楼层，兼具采光及景观，低楼层做备选。
高层133㎡C户型选房建议：
所处位置：10号楼东套
①大户型最优位置之一，优先选择中高楼层，兼具采光和运河景观。低楼层做备选。
叠墅175㎡选房建议：
所处位置：4、5、6号楼
①叠墅所处的4、5、6号楼均处于运河边小路，且小区车行出入口之一设置在4、5号之间，优先选择6号楼。
②5、6号楼东边套庭院面积较大，预算充足可优先选择东边套，下叠有大庭院，上叠看运河。
③5号楼南侧为小区主通道之一，故次选4、6号楼西边套及中间夹边套。
③小区车行出入口之一设置在4号楼东侧，对4号楼直接影响，4号楼边套可做备选。
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文/阿寻 编辑/阿寻
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（4月版）
活动截止时间：2020年4月16日9:00
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