西溪公馆4月续推小高层的价格争议，还能闭眼摇吗？ | 房叔跑盘No.43
远洋西溪公馆的第二次开盘正在来的路上。
去年12月初，西溪公馆在万众翘盼中首开，不料推出的是42套售价千万的排屋，期待小高层洋房的购房者为此空欢喜了一场。
但这次不会了。售楼处消息称，西溪公馆第二次开盘将推出全部108套洋房和部分小高层，最晚4月底开盘。
西溪公馆是房叔一直建议关注的闭眼摇项目，但是这次开盘却有所争议。
争议焦点之一：这次开盘加推房源会如何定价？小高层价格会是之前盛传的2.8？还是售楼处所称的3.2？
争议焦点之二：假如按售楼部所称价格开盘，项目还蕴含多少价格红利？
争议焦点之三：和天空之城间谁的性价比更高？
争议焦点之四：由于此次推盘所含房源从60方小户型起步，涵盖80-90方市场最爱，以及90-140方小高层偏改善房源，以及140方以上洋房房源，假如摇中，刚需按自己预算选择颇为简单，改善及偏投资保值客户改如何选房？哪些房源性价比最高？
本文在叙述西溪公馆看盘情况同时，也尝试解答这些问题。
▲西溪公馆周边实景（摄于2020.3.9）
| PART 1 |
产品解读
西溪公馆为低密大盘，在1.8容积率、约16.2万方土地面积上开发了小高层、洋房、排屋共43幢、2217套住宅房源，并配建约7000方社区商业和一所12班幼儿园。
▲西溪公馆项目效果图
尽管排屋、洋房、小高层三种产品混搭，项目多半土地资源被留给了小高层，结合低容积率，三种不同类型产品都能享受近1:1的楼高与楼间距比例——
小高层区楼间距约40-50米，洋房区约20米，另外项目南、西、东三侧均无高层建筑，因此西溪公馆的采光条件整体不错。
▲西溪公馆项目实景（摄于2020.3.9）
但由于楼栋朝南外立面墙体有凹凸，可能影响部分房间的采光。
▲沙盘展示：楼栋朝南外立面墙体凹凸不平整（摄于2020.3.9）
低容、宽楼间距和洋房排屋占据土地面积小，衍生出的第二项优势是小区内公共绿化空间的丰富。项目内部规划了近13万方、10大主题景观园林，大部分小高层在楼下就能便捷享受到一方景观资源。
▲沙盘展示：小区内部部分园林景观（摄于2020.3.9）
小区的第三项优势是外立面全石材干挂到顶，这样的外立面品质在今天的楼盘中凤毛麟角。
▲西溪公馆石材干挂外立面实景（摄于2020.3.9）
楼盘的主要缺陷在于人车不分流和户型设计陈旧。
小区被一条东西向的纬十路分为南北两个区块。
私家车出行业主和步行业主由纬十路进入小区。小区出入口虽然分隔设置人行和车行两种，但在离小区出入口较远的小区内部设置了部分机动车地下车库出入口，汽车可开入小区后经由这些车库出入口驶入地下停车库。
▲西溪公馆沙盘（摄于2020.3.9）
小区户型优势是得房率较高，有部分赠送面积，空间尺度较大；但部分户型设计较落后，空间实用性较差。
小高层规划建筑面积约60-226方，其中约89方主流房型是三房一卫，部分只能做两房一卫；
约140-190方中，一部分做四房，另一部分做三房。该面积段内的三房户型突出了多阳台和阔尺度主卧空间的设计理念；
面积段约190方以上的主流房型为四房，设计特点是次卧带独立卫生间或户型带储藏室或主卧尺寸空间尤其豪大。
洋房规划建筑面积约138-200方。
底跃建筑面积约165-193方，优点是花园面积大，近70-300平方，地下室层高可达约5.6米。约165方底跃户型设计较落后，该户型设计为三房，三房中仅一个主卧朝南，其余两房朝北；厨房和餐厅空间相距较远。
顶跃建筑面积约182-200方，优点是第二层层高达约3-4.5米（坡屋顶），该层空间实用性较强。其中约182方户型设计为三房，存在和底跃约165方类似的缺陷。
平层建筑面积约138-195方，其中138-153方为三房两卫，户型设计较落后，空间实用性不强。
西溪公馆户型设计虽然整体上较落后，但也有部分接近今天的设计理念。我们挑选出了这部分户型图，附录在本文PART 3中，供购房者选择参考。
综合来看，西溪公馆产品品质和TOD地铁万科天空之城比较，胜在外立面用材、园林景观设计以及毛坯低价优势，输在户型、小区整体规划和不具地铁出行优势上。
项目还需要注意到以下三个问题：
1、近邻河道可能造成地下室潮湿；
2、拿地时间为2009年，到今年为止，土地使用产权只剩下约60年；
3、机场快线从项目地下斜穿而过，据了解机场快线的运行时速达120km/h，而地铁1号线的运行时速则为80 km/h。
介意这三种情况的购房者慎选。在楼幢选择上需要关注相关不利因素的影响，尤其是下穿机场快线的影响。
| PART 2 |
地段、配套解读
西溪公馆位于未来科技城内与蒋村板块交界处，该片区是未来科技城的低密住宅片区，地段特点是多河道，但近邻绕城高速。
▲西溪公馆周边实景（摄于2020.3.9）
西溪公馆的南、东两面具备河道景观——河道环境待整治，而东侧隔河道景观约150米近邻绕城高速，另隔绿化带约50米近邻文一西路，具有一定的景观优势，但也会受较大的交通噪声影响。
▲西溪公馆周边实景（摄于2020.3.9）
西溪公馆离未来科技城的几个繁华中心点较远：和阿里巴巴淘宝园区直线距离约1.9公里，和规划未来科技城公共中心直线距离约5.4公里，和欧美金融城所在的商务中心直线距离约4.5公里。
因而项目缺乏地铁出行优势：距离最近的地铁站点为地铁5号线五常站，步行约1.6公里；其次是规划机场快线阿里巴巴站，步行距离约2.5公里。
不过交通上除了地铁出行不够便捷，公交和私家车出行都很方便。
项目近邻部分公交站点，可乘坐公交前往地铁五常站；
私家车出行也是不错的选择，周边荆长大道、文一西路、绕城高速都是城市主干道，10-15分钟车程可涵盖未来科技城、蒋村的核心商业、商务、医疗等配套。
“家门口”的商业购物配套较丰富，除了小区自带底商，还有一路之隔的博雅城购物中心，可满足日常购物消费需求。
▲西溪公馆周边实景（摄于2020.3.9）
▲北大资源博雅城实景（摄于2020.3.9）
学校离项目较远。五常中学的步行距离约1.4公里，五常小学的步行距离约2.3公里。
对比天空之城的地段条件，项目的短板是近邻高架、远离地铁和学校；以及周边土地资源更短缺带来的区域成长性小，胜在拥有河道景观资源。
| PART 3 |
户型图展示
洋房户型 →
小高层户型 →
| PART 4 |
价格争议
西溪公馆售楼处表示，这次开盘房源定价将参考地铁万科天空之城——洋房平层毛坯均价约3.6-3.7万元/平，小高层约毛坯均价3.2万元/平。
我们翻看天空之城已开盘房源的毛坯备案价，可以更细微地了解西溪公馆不同楼幢房源的开盘价格。
西溪公馆洋房楼层数为7层，天空之城中同楼层数房源备案价格在毛坯约3.6-3.8万元/平；
西溪公馆小高层楼层数有9-14层。
其中楼层数在12层以下的小高层，参考天空之城楼层数为11层的小高层房源备案价格在毛坯约3.2-3.4万元/平；
楼层数超过12层的小高层（实际应该为高层），参考天空之城楼层数为17层的楼幢房源备案价格在毛坯约3-3.16万元/平。
这和西溪公馆售楼处当前释放的开盘价格大致吻合。
西溪公馆拿地时间久，拿地成本低，属于老项目续推。而市场上这类项目都自有一套定价逻辑，它的排屋毛坯均价54800元/平可以参照。如果老盘续推按照原先的定价，则高层的价格应该在2.8万元/平左右，小高层的价格应该在3万元/平左右。
那么项目小高层洋房最终是否会按售楼处口径的价格开盘，尚有疑虑。
在大量刚需亟待上车的背景下，从房叔的主观意愿上来说，是希望能开较低的价格的。
| PART 5 |
购买建议
话说回来，万一最终西溪公馆和天空之城按照同样的价格体系定价，从产品规划、户型、生活配套、地铁出行方面看，天空之城更具性价比。
由此衍生另一个问题是，参照天空之城定价体系的西溪公馆，还有多少一二手房价倒挂红利？
以洋房平层毛坯均价约3.6-3.7万元/平的价格来看，价格红利空间较窄。
距离西溪公馆约1公里处的大华西溪风情澄品洋房，2019年大户型成交实价约毛坯4.2-4.5万元/平。
乍看与西溪公馆洋房售价有较大倒挂利差，但西溪风情澄品不论地段位置、楼盘品质——尤其是户型设计方面，相近面积段下澄品能做四房，西溪公馆只能做三房——都要优于西溪公馆，作为西溪公馆的对标标的不合适。
西溪公馆南邻的华元美林公馆、兴业耦园等低密住宅片区更适合作为对标标的。
西溪公馆和美林公馆的户型设计接近，美林公馆的约90方两房简装成交价在约3.5万/平，洋房约126方三房带装修挂牌价约3.3万/平。
参与美林公馆二手交易较多的中介表示，美林公馆成交价格低于周边楼盘的部分原因在于“户型设计比较差”。
兴业耦园、西溪之星的四房户型洋房毛坯成交价格在约3.8-4万/平，但两个楼盘的物业、户型设计都优于西溪公馆，比如兴业耦园约123方可做大四房，西溪之星约138方可做五房。
依此来看，西溪公馆洋房的价格倒挂利差大致在约1000-2000元/平；而小高层房源，尤其是约90方户型的倒挂利差更大些。
考虑到二手房市场中户型设计也会影响房源升值空间，西溪公馆的价差红利主要存在于和今天的设计理念接近的户型中。
面对今天未来科技城新房的供需矛盾，以及西溪公馆部分户型存在的价差红利、未来科技城的板块成长价值，西溪公馆值得买入，只是要注意对项目户型的甄别，优先选择文章PART 3中所罗列的、和今天的设计规划理念接近的户型，其中：
小高层约60方小户型，由于总价低，性价比不错，适合投资客和赶着上车的低预算刚需。
小高层约80-90方三房一卫户型是项目最值得去摇的房源；其次是小高层约90-140方户型；
洋房价格红利小，性价比一般，可根据自身情况斟酌是否购买。
价格竞猜：
西溪公馆小高层价格最终会开多少？
欢迎各位在留言区留言，竞猜价格和项目真实开盘价格最接近者，可得到房叔的锦鲤大红包一个，赶快动动手指，互动起来。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（3月版）
活动截止时间：2020年3月11日9:00
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