现房学成府重塑星桥价格线，还值得摇吗？| 房叔跑盘No.38
买房预算在200万左右的购房者，一定对星桥板块有关注。
去年9月，星桥板块的天都城滨沁公寓加推最后178套房源，以毛坯均价14292.91元/㎡，首度将武林广场16公里半径圈范围的新房房源总价门槛降至130万，因而创下0.66%的超低中签率和杭州首个“两万人摇”。
不过滨沁公寓的定价有一定特殊性，星奕云著高层精装19700元/平的价格更能真实得反映出板块的新房限价情况，但同样释放了175万入住武林广场16公里半径圈范围的地铁精装房的稀缺机会，两个项目的性价比一目了然。
但随着滨沁公寓和金辉星奕云著的清盘，也宣告以它们为代表的星桥板块价格线和性价比的隐退。
有望在今年5月入市的纯新盘中建学成府（原中建锦绣越府），可能会重塑板块价格线。
▲中建学成府沙盘实景（图片来源：互联网）
售楼处消息称，项目高层定价不出意外会参考其隔壁苏宁地块高层住宅毛坯不高于21000元/平的限价，届时一套高层房源售价或210万左右起步，比星奕云著的高层房源门槛价约175万，贵了35万。
极可能打破滨沁公寓和星奕云著性价比的中建学成府，该入手吗？
| PART 1 |
产品解读
中建学成府属低密大盘，容积率仅1.5，占地面积近7.6万方。
项目地形方正，规划有5幢建面约100-110平的高层（20F）共526套，4幢建面约125-155平的洋房（7F）共168套，以及172套联排，总计866套可售房源，另有54套自持高层房源。
从产品类型规划上可以看出来，项目混合布局刚需、改善房源。
项目楼间距较为阔绰，东侧高层楼间距约45米，约为高层楼高（约60米）的四分之三，北面高层因南邻洋房排屋区，视野光照遮挡小；洋房、排屋区楼间距则可以达到1:1。
因此项目楼间距的设计，较均匀地照顾到了小区所有类型房源的光照条件。
在当前的市场行情下，很多楼盘外立面主材质都采用真石漆。中建学成府难得有部分石材。
▲中建学成府外立面实景（摄于2020.3.2）
除上述两点外，项目的设计优势还在于人车分流，以及现房销售，预计今年下半年交房。
较鲜明突出的劣势有两点，一是自持体量设计在高层31号楼的3-16层，没有与非自持体量分隔；
二来内部配套略显单薄，以绿化和儿童游玩区为主。
小区内部，不同房源产品类型间的规划设计有所差别。
高层刚需房源均沿板块主干道布局，容易受道路噪声和尾气污染影响。所有容易产生活动声音的配套，比如室外活动场地、儿童游玩中心均布局在高层区。
高层区采用两梯四户设计，得房率约78%，户型面积段约100方和约110方。
户型最大优势是进深不大，通透性不错；但整体设计中规中矩，谈不上好。
户型图展示 →
▲高层约100-110方户型图
洋房区位于小区内部，道路噪声影响小，且洋房区集中了小区最丰富的绿化资源，采用一梯两户设计，得房率85%。
洋房标准层户型规划有约125-135方三房，最大的问题在于与客厅一体的开放式书房空间设计实用性偏弱；；
户型图展示 →
▲洋房标准层约125方户型图（空间布局与约135方户型相同）
顶跃户型规划约145-155方四房，这款户型的优势是有近十几个平方的挑空空间可浇筑成房间使用，且两层共5开间朝南；
劣势是房间利用率不高，满足卧室尺寸的房间数量只有2个，偏少。
户型图展示 →
▲洋房顶跃约145方户型图（空间布局与约155方户型相同）
排屋区的设计优势在于，强化了排屋外围公共空间绿化的设计；
劣势则在于沿天都路布局的楼幢容易受到道路噪声影响。
排屋规划户型约160-180平，采取地下一层+地上三层的空间规划。
该户型设计不太令人满意。
户型优势是有近十几个平方的挑空空间可浇筑成房间使用，6开间朝南，一楼带南北双阳台。
但劣势更“致命”。
因为不到200平的面积，地上三层设计，每层空间都较为狭小，导致部分户型的功能区划分设计不够合理，比如约160方的排屋，只能做3个卧室，并重复做了两个书房；
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▲排屋约180方户型图
▲排屋约160方户型图
项目开发商为央企中建八局旗下的中建东孚。学成府是中建东孚在杭州开发的首个项目，因此杭州市场对中建东孚的交付品质如何暂无认识。
幸运的是，项目为现房销售，将在5月开盘前开放园区参观，届时房源品质实景可见。
▲中建学成府的住宅主体部分已建设完成（摄于2020.3.2）
▲中建学成府内部小区道路待铺设施工（摄于2020.3.2）
目前项目主体住宅建筑已基本完工，正进行剩余工程，比如小区内路面铺设等的施工和园区绿化景观布置。
笔者沿项目外围走了一圈，发现高层32号楼一楼的外立面出现一处破损，看来中建东孚还需对住宅建筑工程质量查漏补缺，期待住宅园区正式开放时，开发商能交出一份让人满意的答卷。
▲32号楼一楼的外立面出现一处破损（摄于2020.3.2）
| PART 2 |
板块解读
中建学成府所在的星桥板块星都路东侧片区，宜居性和对外交通效率正在发生质的改变。
该片区早期的开发区域在藕花洲大街两侧。
藕花洲大街东西横向串起主城半山镇和临平人民广场以北城区，以今天的眼光看，藕花洲大街没有经过丁兰新城和临平新城的繁华核心区，街道两侧缺少大型的品牌商业综合体，沿街老小区和新小区混杂分布，城市面貌较落后。
▲藕花洲大街附近的老城（摄于2020.3.2）
这对一个缺乏产业人口红利，本就需要依靠居住环境和品质来立身的卧城来说，是鲜明的价值短板，阻滞了板块价值提升。
今天，星桥星都路东侧片区的发展重心转移向临丁路南北两侧。
临丁路可直通丁桥新城和临平新城核心区；道路南北两侧落址全新的地铁3号线星桥站规划、品牌商业综合体七彩小镇和苏宁生活广场、商务写字楼，加上原有教育及行政资源的加持，这里俨然晋升为片区的新中心。
▲临丁路以北项目分布
当中地铁和品牌商业综合体的从无到有，促成该片区宜居性一次质的飞跃。
另据了解，藕花洲大街两侧老城今年内将完成拆迁，原址上或新建公园，到时该片区的居住品质和城市面貌有望颠覆得更彻底。
▲藕花洲大街附近，等待拆迁的老城（摄于2020.3.2）
未来，片区的对外交通效率也将显著改善。
当前，该区域私家车上下班高峰期前往武林商圈、钱江新城需要1个小时。
待2021年地铁3号线开通后，片区到武林、钱江新城、滨江、钱江世纪城和奥体的通勤时间有望缩短至40分钟。
▲杭州地铁3号线（来源：19楼）
随着将来三路一环高架完整投入使用，片区内星都路跨过铁轨直连留石高架，华丰路与丁桥新城内的华丰路打通直连等，区域的偏僻感进一步消弭，私家车出行选择更多样化，出行效率也会更高。
可以看到，星桥在慢慢变好。
| PART 3 |
项目配套解读
中建学成府不仅位于片区新中心内，而且占据了新中心内的较佳地段：
一方面，咫尺地铁3号线星桥站地铁口，南邻七彩小镇商业综合体和苏宁生活广场，家门口坐享新配套的同时，500米半径范围内可涵盖片区原有的重要配套如星桥一小、星桥初中、社区卫生服务中心、农贸市场、星桥中心幼儿园等；
▲中建学成府周边生活配套分布（摄于2020.3.2）
▲中建学成府西北面约460米处的农贸市场（摄于2020.3.2）
▲中建学成府北邻星桥一小（摄于2020.3.2）
▲中建学成府东面实景（摄于2020.3.2）
另一方面，避开了金辉星奕云著直面临丁路的不利条件，距离货运铁轨约1公里，因而受货运铁路运行噪声影响相对较小。
| PART 4 |
购买建议
如果中建学成府以高层毛坯均价21000元/平的价格开盘，一套高层约100方房源售价210万左右，约110方为231万左右；洋房套售价约315-340万（顶跃近400万），排屋套售价则600-700万。
目前片区内的简装100方及以下户型二手房成交单价普遍在20000-23000元/平，建面约100方的房源成交总价普遍在200-240万；
而市场成交最活跃的是交易价格200万及以下的房源，总价超过300万的房源交易频次最低。
对比可知，学成府不具备一二手房价倒挂红利，同时价格门槛也比金辉星奕云著更高。
即便如此，项目高层刚需约100-110方户型依然值得关注，毕竟对刚需来说，选择越来越少了，210万入住武林广场16公里半径圈内地铁口现房的机会还是值得考虑。
洋房主要作为改善考量，则需评判自己的工作与生活便利性；排屋，作为偏高端改善，则在考虑便利性的基础上，还需看对产品和价格的接受度。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（2月版）
活动截止时间：2020年3月4日9:00
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