申花隔壁，城北3W+新房上新，荣安招商祥宸府值得买吗？ | 房叔跑盘No.49
| PART1 |
大中祥符，是宋真宗在公元1008至1016年时的年号。其中的“祥符”二字被用于命名在了重建于明代、横跨宦塘河的祥符桥上，祥符街道就此得名。
祥符南侧紧挨“中央豪宅区”申花，申花目前价格在5.4万/㎡左右。而祥符区域内唯一在售的和宁文华府，高层精装均价3.6万/㎡，两处价差却近2万/㎡。
后续将出让的申花和祥符东地块限价也清晰地表明两处的价差依旧不少。
和宁文华府目前推盘过半，禹州祥符宅地尚未公示案名，荣安地块明显动作更快一些，今天房叔带大家来看看预计四月底首开“荣安招商祥宸府”。
2019年5月17日，杭州震大投资有限公司（荣安）以上限价格253240万元竞得拱墅区祥符单元GS0904-R21-02宅地（杭政储出【2019】29号），楼面价24023元/㎡，自持比例5%。
后与招商合作，发布案名为“荣安招商祥宸府”。
整个项目占地面积53323㎡，总建筑面积约16.2万㎡，容积率2.4，略低于区域内在售及将售楼盘。
▲地铁步行距离
项目距离2号线墩祥街站直线约1.1km，步行距离约1.7km，约需要20-30分钟；驾车则可通过莫干山路，较为方便。
项目直线1km范围内，分布有绿城育华亲亲学校、长阳小学、莫干山路小学（祥符校区）、长阳中学等学校，另外南侧约200m有一所在建的九年一贯制学校。
项目西侧约900m处是综合性三甲医院，浙江医院三墩院区，已在18年中旬投入使用。
区域内大型综合体稀缺，龙湖紫荆天街距离项目直线约1.4km，城西银泰距离直线约3.7km，城北万象城（在建）直线距离约2.6km。
| PART 3 |
▲项目鸟瞰图
项目采用“高低配”的设计，规划了5幢16-24层高层、7幢7层洋房和2幢叠墅。
叠墅设置在整个项目正中间8#、9#楼，高层设置于项目东西两侧，洋房设置在项目南北两侧。
其中东南角1#楼为开发商自持，西北角16#楼为公租房，这两者与住宅之间没有阻隔。
西南角为自建幼儿园，规划了24个班。
出入口设置在大吉路侧7、11#楼之间和花园桥侧6、10#楼之间。
▲洋房效果图
外立面采用了真石漆和局部铝板，从洋房效果图看，简约现代。
目前售楼部仍在赶工之中，预计会在4月中旬开放，届时样板间预期也会亮相。
项目户型建面约90-175㎡，其中90㎡、91㎡小户型均属洋房。预计4月下旬首开2#、4#洋房和3#高层，其中洋房为1梯2户，高层为2梯2户。
项目南侧灯彩东路路面宽敞，车流量不大。
项目东侧大吉路是一条小路，后期会有出入口设置在这条路上。
一路之隔的阳光郡，生活氛围浓厚，底商涵盖了餐饮、药店、汽修、叮咚买菜等。17年中旬交付，目前二手房挂牌均价3.8万/㎡左右，成交均价3.5万/㎡左右。
项目北侧广业街，与灯彩东路相比，车流稍多。
隔路对面是长青嘉苑，属于经济适用房项目。一期入住率较高，生活气息浓，而二期则停工数年。
长青嘉苑二期外部基本完工，位于广业路上的一扇大门紧锁。
广业街上矗立着一幢酒店，餐饮、KTV、健身等皆有涵盖。
项目西侧的花园桥路目前在工地围挡之中，预计也是一条小路。
路旁即是花坛，绿植长势不错，春天漫步在游步道上还能感受一番落英缤纷。
再往西是河道，水质尚可，还有不少人在岸边垂钓。
过桥便来到了丰庆路，丰庆路在项目西侧，这条路的车流明显增加不少。天悦时代和都市水乡分列两侧，整体生活氛围极为浓厚。
| PART 4 |
高层约130㎡四房两厅两卫 →
|优点|
①三开间朝南，南向带超6m阳台，全明户型，舒适性好
②公卫干湿分离，实用性好
③U型厨房，操作方便
④主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好
|缺点|
①书房空间尺度较小
②缺乏独立玄关，隐私稍差
高层约135㎡四房两厅两卫 →
|优点|
①四开间朝南，南向带近7m阳台，，全明户型，舒适性好
②U型厨房，操作方便
③主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好
|缺点|
①缺乏独立玄关，隐私稍差
洋房约90㎡三房两厅两卫 →
|优点|
①餐客厅一体带近4m阳台，舒适性好
②公卫干湿分离，实用性好
③主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好
|缺点|
①主卫、次卫、厨房采光都较为一般
②书房空间尺度较小
洋房约91㎡三房两厅两卫 →
|优点|
①餐客厅一体带近4m阳台，舒适性好
②U型厨房，操作方便
③主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好
|缺点|
①无明显缺点
洋房约129㎡四房两厅两卫 →
|优点|
①三开间朝南，南向带约6.5m阳台，舒适性好
②U型厨房，操作方便
③主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好
|缺点|
①书房空间尺度较小
| PART 5 |
▲项目鸟瞰区位图
祥符板块的存在感一直不是很强，特别是在城北万象城落地之后，凭借着相对较大的价差，城北的聚光点都集中在幸福里等几个城北红盘。
祥符虽没有那么多的话题性，也没有那么多的重磅配套落地，但祥符的区位有具备一定的优势，南靠申花，1.5km之外就是杭州城区的中央豪宅区，与之相比形成足够的价格梯度。
话题性，规划概念引领的楼市，祥符虽不占优势，但更靠近中心城区加上成熟的配套，3.6万的板块价格反倒形成了一个相对合理的价格定位。
虽无足够的价差，但浓厚的生活氛围，相对便利的交通通达性，对于自住需求也算不差的选择。
至于祥宸府的售价，楼盘对外宣传的价格为，高层预计4万内，洋房4万出头。
根据楼盘附近即将出让的双限地块推测，板块高层售价大概率依旧维持在3.6万/㎡的基准，且参考和宁文华高层均价3.6万/㎡。
推测祥宸府精装高层均价大概率也在3.6万/㎡左右，洋房均价大概率在4.2万/㎡左右。洋房户型起步总价约380万，而首开高层房源并没有小户型，首开房源总价较高。
总体看，楼盘性价比相对一般，附近上班生活的地缘人群可多关注。
总价近400万，在现在的杭州新房市场选择余地依旧较大，多看多选，扩大选择面依旧是当下较为合理购房决策。
-END-
文/阿寻 编辑/阿寻
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（3月版）
活动截止时间：2020年3月28日9:00
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