融创城价值解读，依然闭眼摇吗？ | 房叔跑盘No.45
近期，杭州楼市来到了“刚需时间”，很多刚需和投资客摩拳擦掌，跃跃欲试摇号。
崇贤的源翠府，大江东的融创城、星央悦府接连开盘，不少套均售价在250万以下，甚至套均售价在200万以下的房源集中入市。
200万以下的房源，融创城是供应主力，一期最后3幢高层共285套房源加推。
鉴于融创城在这场“刚需时间”中扮演了重要角色，并在去年创造了“万人摇”，市场关注度高，本文带来融创城的项目价值、购买逻辑以及选房信息。
融创城开盘房源信息 →
| 摇号房源 |
高层17、22、23号楼（25F），小高层21号楼（8F）、小高层30、31号楼（11F）共417套房源
| 主力户型 |
高层约98㎡，小高层约125方㎡
| 销售均价 |
高层（25F）精装17800元/㎡，小高层21号楼（8F）精装20100元/㎡，小高层30、31号楼（11F）精装18600元/㎡，装标2500元/平。
| 单套售价 |
高层（25F）约150-190万；小高层30、31号楼（11F）约220-250万；小高层21号楼（8F）约230-270万。
| 车位价格 |
预计18万/个
| 无房户倾斜比例 |
20%
| 验资门槛 |
冻资10万
| 登记时间 |
3月16日9时至3月18日18时
| PART 1 |产品解读
融创城由9宗地块构成，拥有大江东核心区楼盘中最大规模的建筑体量——近60万方，具备住宅、商业、商务、幼儿园多种复合业态。
住宅用地6宗，规划为6个住宅组团。2019年开盘推出的3个住宅组团，规划为项目一期，预计2022年年底交付。
6个住宅组团彼此之间以市政道路进行分割，存在一定地理距离，相当于6个独立的小区，各个组团内部做到了人车分流。
住宅组团内生活功能配套薄弱，以绿化景观为主。
少量的生活配套如儿童游玩区、跑道集中设置在这次开盘的高层所在的住宅组团。
住宅组团的生活服务，主要依靠融创城自带商业以及融创城周边商业、市政配套实现。
6个组团中，靠近东沙湖的3个组团主打低密产品，可近享东沙湖景观资源，但离地铁和商业配套较远，有约1公里距离；
靠近商业商务业态和青六路的3个组团主打小高层和高层产品，近享商业配套、地铁，购物出行更便捷，离东沙湖景观略远，部分高层西边套能欣赏到东沙湖景观——这次开盘房源中，高层17、22、23号楼，小高层30号楼的中高层房源拥有东沙湖景观视野优势。
▲融创城实景（摄于2020.3.15）
楼幢外立面材质以涂料为主。
采光方面，小高层、叠墅南向楼间距/楼高的比值接近1:1，这两类产品的采光条件较好；高层（25F）南向楼间距约50米，低楼层房源采光稍差。
高层规划为2梯4户，得房率约77%，这次开盘的高层户型建筑面积约98㎡。
中间套户型设计有个劣势：厨房空间过小，只有约4.3㎡，放置单开门冰箱后厨房空间拥挤；
▲高层中间套，约98方A户型
边套户型设计相对较好，一则厨房空间约5.1㎡更宽敞，二来朝北次卧的空间面积比中间套更宽敞，“三房”的空间实用性更强。另外客厅设有采光飘窗，高楼层西边套可拥有东沙湖景观视野。
▲高层边套约98方户型
小高层规划为1梯2户，得房率高达约85%。
这次开盘的约125㎡设计为四叶草户型，没有鲜明劣势，边套和中间套之间存在细小的设计差别，即边套两个卫生间采光更优、主卧隐私性更强。
▲小高层中间套约125方J户型
▲小高层边套约125方K户型
高层小高层为精装交付，装标2500元/平。
从下图的装标明细上看，交付标准不包括墙纸，但带美的中央空调，厨房、卫生间交付项目的品牌具备一定知名度，整体来看2500元/平的装标性价比尚可。
▲户型装标清单
| PART 2 |
地段区位解读
2019年大江东和下沙合并为钱塘新区。
区域定标杭州发展高端制造业的核心基地，由于下沙土地空间有限，产业宏图雄心依托于大江东，而大江东核心区的城市建设规划则在2018年出炉。
产业规划利好和城市规划利好的叠加，为大江东带来了怎样的规划成长图景，房叔在《预定下个万人摇，“融创城” | 选房指南No.168》（点击查看）中已经阐述，这里不再重复提及，主要说明融创城在大江东核心区占有的地段条件。
融创城位于大江东核心区，西邻规划东沙湖公园，东邻邻地铁7号线北二路站，具备地铁出行便利：约5站抵达萧山机场，转8号线、总计约5站进入下沙，约16-17站抵钱江世纪城-钱江新城双CBD。
地铁7号线预计2021年6月建成，地铁8号线的建成时间为2021年年底。
如果两条线路的建设能如期推进，那么待融创城2022年底交付时，区域地铁利好已经兑现。
公路交通出行也较为便捷：东邻纵向主干道青六路，沿青六路南行约830米是核心区的横向主干道江东大道，再往南约1公里是规划艮山东路延伸段，可直通钱江新城2.0。
项目各组团之间规划的北二路也是一条重要的出行干道，可直达杭师大附属小学和初中。
项目周边汇集多个商业配套：自带约7000㎡商业街区，内含约2000㎡净菜超市；一路之隔是龙湖天街，预计项目交付前一年、2021年年底投入使用；宝龙城市广场在项目南面约650米。
融创城售楼部待交付后会做幼儿园，另外项目北邻民办杭高启成小学和初中。
周边1公里范围内还有红黄蓝幼儿园、杭州师范大学附属小学和中学。后者是截至目前核心区内规划的唯一两所公办学校。
未来，周边2公里内还将落地图书馆、文体中心等生活配套。
融创城的地段区位条件是大江东核心区几大楼盘中较优越。
对比大江东宝龙广场和龙湖江与城，融创城独具毗邻东沙湖景观、近邻公办学校杭师范小学和初中的优势。
对比星央悦府，融创城胜在景观资源更丰富、可更便捷得享受到区域内生活配套。
| PART 3 |
购买建议
产业和城市两大规划利好，与17800元/平限价红利的碰撞，就是融创城，也是大江东创造了多次万人摇，中签率长期徘徊在5%以下的原因。
和杭州限价在20000元/平左右的其他板块比，大江东拥有更好的产业成长前景；其次大江东核心区的生活配套规划不仅更丰富——涵盖商业、教育、文化、体育、艺术、景观，其中商业和教育配套的落地品牌也相对高端化，加上2021年有望集中兑现的地铁和龙湖天街利好，在限价近似板块中，大江东的板块价值具备明显的性价比优势。
买房就是买板块，大江东核心区是政府大力推动的板块，近3年是板块的快速发展期，也是价值蜕变的关键三年。
更何况，大江东是限价近似板块中，难得依然具备一二手房价倒挂红利的板块。
大江东新房当前限价精装17800元/平，和去年出让的阳光城地块（精装限价19000元/平）、当前板块内二手房琅琴湾（约89方户型成交单价约20000元/平）之间存在价格倒挂。
考虑到在大江东核心区中，融创城和琅琴湾的房龄、房企品牌和地段区位条件差异，融创城的高层价格倒挂利差超过2200元/平。
价格利差外，17800元/平的低单价也带来房源低总价优势，再考虑到房源交付前大概率兑现的地铁和龙湖天街利好，以及周边阳光城地块精装限价19000元/平所预示的“17800”价格红利时代即将过去，融创城可以说是最值得购买的刚需盘之一，“闭眼摇”。
这次推出的所有户型，不论中长线投资或自住，都是近似价格段中非常值得购买的标的，尤其对购房预算在200万以下的刚需群体来说。
若为短线投资尽量选择高层小面积户型，总价低流动性较好，大户型更适合自住和长持。
总体来说，融创城依旧是杭州目前极具购买价值的楼盘之一，不管是刚需也好，还是投资也好，都需多加关注。
| PART 4 |选房建议
约98㎡选择顺序：
第1选择：17、23号楼中高层西边套
第2选择：22号楼中高层西边套、23号楼中高层东边套
第3选择：22号楼中高层东边套
第4选择：17号楼中高层东边套
第5选择：23号楼中高层中间套
第6选择：22号楼中高层中间套
第7选择：17号楼中高层中间套
第8选择：23号楼低楼层东西边套
第9选择：22号楼低楼层西边套
第10选择：22号楼低楼层东边套
第11选择：22、23号楼低楼层中间套
第12选择：17号楼低楼层东西边套
第13选择：17号楼低楼层中间套
约125㎡选择顺序：
第1选择：21号楼中高楼层，优先选择边套，其次是中间套
第2选择：31号楼中高楼层，优先选择边套，其次是中间套
第3选择：30号楼中高楼层，优先选择边套，其次是中间套
第4选择：21号楼低楼层，优先选择边套，其次是中间套
第5选择：31号楼低楼层，优先选择边套，其次是中间套
第6选择：30号楼低楼层，优先选择东边套，其次是中间套，然后是西边套
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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2020杭州地铁楼盘图（3月版）
活动截止时间：2020年3月17日9:00
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