市北新盘锦粼云荟将首开，3.35万元/㎡价值几何？ | 房叔跑盘 NO.66
杭州楼市里成长性较好的板块，萧山市北要算一个。
地理上毗邻滨江和杭州CBD奥体-钱江世纪城，自带信息港小镇的产业发展优势，整拆整建的优良开发条件，萧山市北的成长价值被广泛认可。
市北内部新盘较多，且由于板块内部地段条件差异，自西向东形成了从精装高层37500元/㎡到33500元/㎡的价格体系梯度。
锦粼云荟位于市北最东端，约70米近邻市北板块东边界浙赣铁路，参考周边楼盘及地块定价情况、售楼处消息，高层精装售价约33500元/㎡，属于市北里的“凤尾盘”，但同时也是当前市场中，以310-330万入住市北的少数机会。
项目预计近期首开，推出高层13号楼，小高层2、12号楼，户型面积段约98-125㎡。
▲锦粼云荟项目效果图
锦粼云荟值得买吗？
我们认为，鉴于市北短期供应量巨大，项目中短线的投资利好因素被冲淡，更适合长线持有；
同时项目内部配套规划较好，产品上做了降噪处理提升居住品质，因此最好作为自住买入，附带获取长线升值利好。
| PART 2 |
产品解读
锦粼云荟占地面积约5.2万方，总建面约20万方，规划有9幢小高层（11F）和5幢高层（21-26F）共1265户，属大盘模式。
项目非纯住宅，位于项目东南角、规划大地路和经十三路交叉口的1号楼为公租房，与可售住宅部分不分隔管理。沿规划大地路的1-4号楼带有底商、公厕等配套。
▲沙盘实景
户型规划上，高层为约98㎡和约123㎡，小高层规划为约99㎡和约125㎡标准层和约125㎡底跃户型，其中高层约123㎡、小高层约125㎡分别只有96套和154套，仅占房源总数的约20%，而剩余约80%占比、近千套房源为约98-99㎡的三房小户型。
至此，不难看出项目主打刚需产品，附带部分刚改产品。
不过，锦粼云荟的楼间距、园林配套等方面的规划呈现出改善品质。
第一，项目容积率2.5，建筑密度只有约21.39%，南向楼间距普遍约35米，结合项目所采取的楼幢排布方式，每幢楼的南向楼间距都能接近或超过其南邻楼体高度，能提供良好的采光和通风条件。
第二，内部生活配套丰富。
▲沙盘实景
最大的亮点是配有约400㎡的泳池，还分割出成人区和孩童区，并设置淋浴间方便游泳后冲洗；
▲沙盘实景
其次，售楼处，包括装修设计在内，都会保留，且不做商铺使用，茶水吧台由新希望物业接手管理继续经营，那么售楼处今后可以做为业主的出入口和会客休闲大堂；
▲沙盘实景
另外，儿童游玩区等常规配套的体量增加。锦粼云荟在高层架空层及室外，设置了三处儿童游玩区、两处运动场所；大大小小的园林小品中嵌入布局多个休闲区。
▲沙盘实景
▲架空层内儿童游玩区
第三，锦粼云荟人车分流，得房率高层能做到79%，小高层能做到83-87%。
其他方面的设计规划大致业内常规水准：
项目楼幢外立面主材质采用涂料；高层规划为2梯4户设计，小高层为1梯2户设计。
▲小高层一梯两户式设计，入户门厅空间实景
▲高层2梯4户式设计，入户门厅空间实景
户型设计最大的亮点是高层约123㎡在四房基础上，增设约2-3㎡大小的储藏室空间，且书房和次卧空间尺寸接近，书房可改造成卧室使用，提高了空间利用率。
其次，小高层底跃带一方约30-60㎡的花园，在标准层层高2.9米的情况下，底跃地上一层做了约3米层高，地下层高做了约2.8米。
其他面积段的户型设计则中规中矩。
高层户型图展示 →
小高层户型图展示 →
户型装标性价比同样属于业内常规性价比水准。
3500元/平的装标包含格力中央空调、阿里斯顿水地暖等大件；厨房电器采用西门子品牌，作了挡水条细节；卫生间采用科勒品牌；全屋多处设置罗格朗品牌插座，方便业主使用大小电器，以及后期更新置换智能马桶、电热毛巾架等。
▲装标明细
装标不足的一点是阳台管道需要业主自行包装。
▲样板房阳台管道实景
锦粼云荟东侧约70米近邻浙赣铁路。白天约每隔5-10分钟浙赣铁路上会有火车或高铁驶过，据售楼处称晚上11点后则基本停驶，因此如何减弱铁路噪声对楼盘的影响是锦粼云荟必须着手解决的问题。
锦粼云荟在邻近铁路的楼幢采用了三层中空low-e玻璃，其他非邻铁路楼幢采用两层中空low-e玻璃，做了隔音处理，据介绍可以将火车或高铁运行噪声减弱，类似喃喃细语的音量。
从现场感受看，站在项目靠近通惠路一侧的样板房内，关上窗户后，火车或高铁运行噪声较轻微。
锦粼云荟由新希望地产与国企华发股份联袂打造，前者负责项目操盘、物业，后者负责建筑工程建造等。
项目预计2022年12月交付，如果两家开发商能按照规划设计恳切落实交付，项目品质可以期待。
| PART 3 |
周边配套解读
锦粼云荟所在的市心路东侧的市北东板块，地理上毗邻钱江世纪城和滨江，又具备整拆整建的条件，决定了板块会有较大的成长空间。
从当前规划上看，市北东板块被规划为居住区。区域内商业设施多分散设置于商务设施或者住宅底商中，集中式的大型商超规划较少。
▲市心路东侧市北东板块规划图
位于庆丰路和经十路交叉口的大型商超可能是市北东板块商业配套的主导角色，其所在的大地路-庆丰路也成为板块内生活配套的主轴带，锦粼云荟位于这条主轴带的最东端，坐落在大地路北侧。
▲庆丰-大地路一带配套规划
从锦粼云荟朝向大地路的出入口出发西行约170米，仅需跨过通惠北路，便能来到市心幼儿园和一个即将完工的农贸市场。
▲市心幼儿园、农贸市场实景
该农贸市场跨过万向路即是规划小学。
从该规划小学沿庆丰路继续西行约550米来到与经十路交叉口，即来到规划大型商超，该商超周边还布局了计划今年9月份投入使用的市北东小学。
市北东小学据了解有望引入银河实验师资。
该大型商超、市北东小学和锦粼云荟直线相距约1.1公里。
▲市北东小学实景
锦粼云荟东侧约70米处是浙赣铁路，北面和南面的规划布局没有突出亮点。
锦粼云荟北隔建设二路，目前与工陶家居商场、工陶家居物资有限公司相邻，后期这些建筑设施会拆除，所在用地会被公园和供电用地所取代。
当前项目北面布局有高压线，不排除后期会转埋入地下。
▲项目北面实景
南面隔大地路邻锦粼府和部分商务写字楼，跨过大地路南行约150米可来到锦粼府代建的幼儿园和规划公园。
▲项目南面规划及实景
沿通惠路南行约270米来到与建设一路交叉口，周边布局了住宅小区、加油站和一宗商务兼容商业用地。
总的来看，锦粼云荟约200米范围内，涵盖1所农贸市场、2所幼儿园和1所规划小学，加上项目自带的底商，以及周边商务楼带有的部分小量商业配套，基本可以在家门口完成日常购物、买菜和接送孩子上下学。
而如需享前往板块内大型商超，需沿南邻的大地路-庆丰路步行约1.1公里可到达。
如果想享受更高端的购物体验，那么需前往萧山区政府板块或者钱江世纪城、滨江板块等。
锦粼云荟和上述三大板块直线距离分别约3.5公里、6.5公里和7公里。
公路交通连接紧密，尤其是通城高架2021年开通后，受惠于通城高架连接起彩虹快速路和机场高速，项目及该板块与滨江、钱江世纪城的交通距离进一步缩短；
▲项目北面
从现有地铁规划来看，地铁出行优势偏弱，离项目最近的地铁站点为地铁7号线新华站，步行距离约1.7公里。远期周边可能落地11号线，改善地铁出行劣势。
| PART 4 |
购买建议
参考周边楼盘限价情况，以及售楼部所释放的价格消息，锦粼云荟高层精装售价约33500元/㎡，小高层精装售价约36000-37000元/㎡；
高层约98㎡的单套售价约310-330万，小高层约99㎡的单套售价在360万上下；高层大户型约123㎡单套售价约410-420万，小高层约125㎡标准层的售价约450万；
底跃价格普遍在600万以上，其中地下室售价约1.2万/㎡需全款支付，地上1层房源可按揭购买。
锦粼云荟周边二手房市场目前只有一个参照物，即华瑞晴庐。
链家成交数据显示，华瑞晴庐二手成交以89方三房刚需为主，310万左右是主流成交价，可见区域市场以刚需为主；而四房改善户型成交寥寥，套成交价主流区间在350-360万左右。
同时锦粼云荟所在市北东板块被规划为居住区，周边居住楼盘多，住宅库存量大。
综合以上因素来看，锦粼云荟的中短期投资属性偏弱。
但项目内部的规划品质不错，略高于近似价格体系楼盘的内部规划设计，并且对火车噪声问题做了处理，加上可享有市北板块的发展前景红利，因而更适合自住购买，区域发展前景能为其换取长线升值空间。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（5月版）
活动截止时间：2020年5月10日9:00
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