城市大盘芳菲与城，华侨城首秀价值几何 | 房叔跑盘NO.56
| PART 1 |
在昨日的推文中，房叔团队推送了丁桥双子地铁现房项目的跑盘现场。
定位大型居住区的丁兰新城在引入龙湖天街、地铁3号线等升级配套和智慧小镇等规划产业后，内生力将得到更进一步的增强。
天然具备与钱江新城等城市中心的便捷交通，丁兰新城成为杭州城东不可忽视的重要选择之一，武林上城售罄后，丁兰新城的市场热度明显下降。
然而丁兰新城中还藏有一座大盘--“芳菲与城”，华侨城入杭的首个项目。虽为华侨城入杭的首作，但芳菲与城的市场热度明显没有与之相匹配。
借着双子地铁现房项目的“东风”，房叔今天来看看芳菲与城是否“芬芳迷人”。
| PART 2 |
2017年12月18日，杭州市主城区12月第三次挂牌，推出[2017]85-91号共7宗地块。其中便包含了后来由华侨城竞得的杭政储出[2017]90号丁桥单元商住地块。
该地块出让面积120124㎡，容积率2.61，建筑面积313810㎡，限高55米。同时需要配建商业商务及配套用房和18班的幼儿园。
2018年1月19日，7宗地块相继网上限时竞价。最终丁桥单元商住地由杭州华侨城投资发展有限公司竞得，自持28%，成交总价575853万元，楼面价18350元/㎡，溢价率69.90%。
楼盘北靠皋亭山景区，东面与浙大附中丁兰校区隔河道和丁兰路而立，南面与杭州中医院丁桥分院相对。
在距离楼盘直线约1km范围内，分布着丁荷小学（枣园校区），采荷二小集团丁荷小学等学校资源。
而除了楼盘自带的6.4万方商业综合体外，金色大唐城距离楼盘直线约730m，丁兰广场直线约1.5km，在建的龙湖天街直线约1.4km，商业资源丰富。
在建的地铁3号线笕丁路站在楼盘南面，沿丁桥路步行约十几分钟可到达，全线预计2021年12月开通。
驾车则可通过南面的留石高架或西面的秋石高架快速往来。
| PART 3 |
楼盘规划了16幢高层、15幢洋房和7幢叠墅。叠墅分布在东南角，洋房分布在叠墅的北面和西面，而高层则主要集中在整个楼盘的北面。
其中西北角高层37、38号楼为自持部分。
代建的商业综合体和幼儿园在整个楼盘的西面，商业部分与住宅会隔开，而幼儿园会有地下通道连接住宅。
高层目前设计了三个户型，约97㎡三房、107㎡三房和130㎡四房。洋房则只有约138㎡四房，叠墅约157㎡四房。
目前已开叠墅1、4、6号楼，洋房17、18、20号楼，高层30、31号楼，还剩部分房源在售，下期加推预计在5月。
售楼部设在楼盘工地北面，皋亭山景区游客中心南面，临时样板间开放有高层约107㎡和洋房约138㎡，后期会被拆除。
楼盘南面是临丁路，两侧树木郁郁葱葱。路对面杭州中医院丁桥分院是一家三甲级医院，于2019年底全面投入开放。
中医院西面广宇上东名筑，2014年底交付，目前成交均价约3万元/㎡。
楼盘西面与河道之间有绿化，中有游步道，可通往售楼部。
河道两侧皆是葱茂绿植，自然环境宜人。
河道西面丁兰路，路面干净，树木长势可人。
浙大附属中学丁兰校区立于丁兰路上。
楼盘北面售楼部和临时样板间，可以近距离看到高耸的高压线路架。
再往北也是河道，水质有点糟糕。
过河往北是皋亭山游客中心。
从游客中心大门出来便是天鹤路。
沿天鹤路往西走，会经过沿山村的村级居住点，沿山一组华家龙。房屋面前的绿坪很显然并没有经过精心打理。
楼盘西面丁桥路是板块内重要的主干道。一路之隔是田园秋韵苑和夏意苑，早期集中建设的公租房。
沿丁桥路再往南走，路对面是电建在2019年5月竞得的杭政储出[2019]33号地块。
楼盘西南角是东部软件城，一些政府机关设址在此。
楼盘精装交付，精装标准3500元/㎡。
高层配备中央空调，墙面涂料，厨房西门子油烟机、燃气灶，卫生间高仪龙头花洒。
向上滑动阅览
△客厅实景图
△主卧实景图
△次卧实景图
△书房实景图
样板间开放约107㎡户型，双阳台设计，主卧百叶窗设置在玻璃内部是一大亮点。总体空间感尚可，书房稍小。
洋房配备中央空调，墙面涂料，厨房西门子油烟机、燃气灶，卫生间高仪龙头花洒，主卫配有浴缸。
向上滑动阅览
△客厅实景图
△主卧实景图
△次卧实景图
△书房实景图
样板间开放约138㎡户型，经典的“四叶草”户型，次卧也配有卫生间，可惜是个暗卫。单阳台设计，但比高层阳台宽敞。
| PART 4 |
高层约97㎡三房两厅两卫户型 →
|优点|
①超长阳台设计，采光面多
②U型厨房设计，动线合理
③书房带转角采光，舒适性较好
|缺点|
①主卫暗卫
高层约107㎡三房两厅两卫户型 →
|优点|
①三房朝南，均带阳台或飘窗，舒适性较好
②U型厨房设计，动线合理
③主卧带卫生间，套房设计
④客餐厅一体竖厅，空间感尚可
⑤双阳台
|缺点|
①书房空间尺寸稍小
②无独立玄关
高层约130㎡四房两厅两卫户型 →
|优点|
①三开间朝南，均带阳台或飘窗，舒适性较好
②U型厨房设计，动线合理
③主卧带卫生间，套房设计
④公卫干湿分离，便利性好
⑤四叶草户型
|缺点|
①主卫采光一般
②无独立玄关
洋房约138㎡四房两厅两三卫户型 →
|优点|
①三开间朝南，均带阳台或飘窗，舒适性较好
②U型厨房设计，动线合理
③主卧带卫生间，套房设计
④公卫干湿分离，便利性好
⑤四叶草户型
|缺点|
①次卫暗卫
②无独立玄关
叠墅约154㎡四房两厅三卫上叠户型 →
|优点|
①三卧室朝南，采光效果较好
②首层电梯双向开门，入户门厅可私享
③U型大厨房，动线合理
④公卫干湿分离，实用型强
⑤U型大厨房，动线合理
⑥二层主卧带走入式衣柜，主卫带浴缸
⑦二层次卧带独立卫生间，及阳台
|缺点|
①北书房空间尺寸较小
②客厅无阳台
叠墅约156㎡四房两厅三卫中叠户型 →
|优点|
①三卧室朝南，采光效果较好
②首层电梯双向开门，入户门厅可私享
③客餐厅带飘窗，卧室带阳台
④公卫干湿分离，实用型强
⑤U型大厨房，动线合理
⑥二层主卧带走入式衣柜，主卫带浴缸
⑦二层次卧带独立卫生间，及阳台
|缺点|
①北书房空间尺寸较小
②客厅无阳台
叠墅约158㎡四房两厅三卫下叠户型 →
|优点|
①三卧室朝南，采光效果较好
②首层电梯双向开门，入户门厅可私享
③客餐厅带飘窗，卧室带阳台
④公卫干湿分离，实用型强
⑤U型大厨房，动线合理
⑥二层主卧带走入式衣柜，主卫带浴缸
⑦二层次卧带独立卫生间，及阳台
|缺点|
①北书房空间尺寸较小
| PART 5 |
△楼盘效果图
由丁桥升级而来的丁兰新城，因为地理位置的先天优势，从一个近郊的居住区逐渐成为杭州东北部的刚改重要选择板块。
但丁兰新城的产业布局决定丁兰新城的板块上限，相较于其他同类板块深度相对不足。
且有城东新城及笕桥的板块连接，丁兰新城的未来受制于这两个更靠近主城区的板块。
城东新城至笕桥再到丁兰新城，天然会出现明显的价格梯度，如今笕桥均价以4万元出头为基准的同时，市场热度并不高，注定丁兰新城板块上限短期很难超过3.5万元左右。
参考上期开盘价，芳菲与城高层精装均价约3.08万元/㎡，洋房精装均价约3.55万元/㎡。高层套均价在300万元-400万元，洋房套均价在490万元。
周边二手房，以距离最近的广宇上东名筑为例，成交占多数的是90㎡以下小户型，套均价约在260万元左右。
丁兰新城的二手真实市场也从侧面说明丁桥的板块价格受限，更多的是主城的刚改外溢。
芳菲与城的小区位也相较武林上城等核心楼盘有一定的差距，导致芳菲与城的整体热度持续在低位徘徊。
北临皋亭山景区，又东靠河道的芳菲与城对偏爱宜人自然环境的自住人群而言，三百多万购置在主城区不算是一件很容易的事，高层部分房源可多关注。
而洋房及叠墅大幅超过板块目前的上限，自住稍加关注即可，从投资角度考虑，则并非优质之选，且同等预算明显不如市北东等热门板块。
预算不多的粉丝建议多关注两现房项目的最终开盘价格。
一旦泷悦华府和东方寰邸依然是原先的板块限价开出，芳菲与城的热度将继续遭到压制，毕竟性价比上无法与之相较。
-END-
文/阿寻 编辑/阿寻
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（4月版）
活动截止时间：2020年4月19日9:00
房叔选房 和光尘樾 | 璀璨澜庭 | 运河云庄 | 耦园 | 前滩名邸 | 杭语蓝庭 | 拥翠府 | 湖境云庐 | 天空之城 | 棠玥湾 | 珊瑚世纪 | 源翠府 | 凤起钱潮 | 运河ONE/运河源 | 江山风华 | 山语四季 | 星奕云著 | 云和湖&和光尘樾 | 澄品洋房 | 云镜 | 中海云宸 | 名门府 | 澄品 | 和庐 | 风荷锦庭 | 御东方 | 星奕云著 | 英特尔湾 | 和光尘樾 |
必看系列 | 科技城怎么选？ | 双限之下2020年会降价吗？| 未来科技城甘霖值得等吗？| 二手还是摇号 | 未来科技城低密怎么选？ | 改善盘怎么选？|「房叔私董会」暨杭州房叔一周年读者见面会|政策解读 2019年预测 | 假如杭州取消限价 | 请拐点论者闭嘴 | 评首例摇号暂停
房叔跑盘 东寰名邸&泷悦华府 | 铂玺湾 | 雍景山 | 泰悦银座 | 森与海 | 祥宸府 | 潮闻天下 | 花语天境 | 拥涛府 | 融创城 | 云峰 | 西溪公馆 | 融望之城 | 杭源里 | 沁澜 | 紫雅云邸 | 春来晓园 | 运河云庄 | 天空之城 | 锦宁里 | 珊瑚世纪 | 禧瑞江南| 傲旋城 | 星奕云著| 博翠碧蓝湾 | 时代芳华 | 幸福里 | 锦绣越府 | 上塘九里 | 南湖明月 | 中海云宸 | 凤起钱潮pk仁恒滨江园
点个在看，让房叔更好看。