双子地铁现房将首开，天阳融信东方邸PK电建泷悦华府 | 房叔跑盘NO.55
| PART 1 |
杭州共有20个现房项目，剔除2019年入市的4个现房，当前剩余16个未开盘，“待字闺中”。
谁将打响2020年现房摇号头阵？
答案很可能是位于丁兰新城的天阳融信东方邸和电建泷悦华府。市场消息称两盘预计4月底5月初首开，分别于今年年底和今年10月交付。
其中天阳融信东方邸一次性梭哈，规划的299套可售高层住宅全部推出；电建泷悦华府则率先加推所有洋房户型，高层房源可能推迟到下半年开盘。
根据售楼处释放的价格信息，两个楼盘的开盘价格对比去年开盘的龙湖武林上城存在上涨可能。
两个楼盘的产品各有何特点？涨价后能入手吗？
| PART 2 |
产品解读
| 项目规划 |
天阳融信东方邸和电建泷悦华府仅占地面积不同，建筑密度、绿化率、容积率指标都一致，而此基础上，两个项目的规划手笔泾渭分明——
天阳项目规划为10幢纯高层，其中3幢自持，7幢可售高层（16F）共299套，户型约98㎡三房、116㎡三房、127㎡四房、129㎡四房。自持楼幢入户方式与非自持楼幢分隔。
▲天阳融信东方邸沙盘实景
电建项目做了高低配，规划为10幢高层+6幢洋房，其中3幢高层自持，7幢高层（16F）共270套可售，户型约99、105、114、120、170方；洋房（4-7F）共180套，标准层均为四房设计，建面约128㎡、134㎡、138㎡；一楼户型为非标准层，三房设计，每个户型带约40平花园。
电建项目的自持楼幢和可售楼幢不做分隔。
▲电建泷悦华府沙盘实景
▲电建泷悦华府户型分布图
▲电建泷悦华府洋房一楼花园实景
高低配设计的不同选择，洋房带花园，进一步导致了两个项目在景观和配套规划上的区别：
天阳项目在公共区域规划出中央景观区，配套儿童游玩区也被设置在公共区域，其他配套如健身设施等分散设置在各幢高层的一楼架空层区。
▲天阳融信东方邸沙盘园林区
▲天阳融信东方邸园林实景
▲天阳融信东方邸园林实景
▲天阳融信东方邸架空层设置健身器材
电建项目因洋房花园占用了部分公共绿化面积，项目没有规划集中式中央景观区，而是布局园林小品，形成东西向狭长分布的景观带。
▲电建泷悦华府沙盘园林区
▲电建泷悦华府园林实景
包括儿童游玩区等配套，全部安置在各幢高层的一楼架空层区。
▲电建泷悦华府架空层设置儿童游玩区
单纯从园林景观规划上看，中央园林能够提供更广阔的公共活动空间，优于小面积散落分布的园林小品。
但从园林实景来看，天阳的中央园林区缺少设计感，电建项目的绿化及景观小品设计感更浓，显得“小而精”。
两个项目的高层产品都规划为2梯2户，但产品设计上依然存在较大的区别。
电建项目虽然为高低配设计，但高层区南向楼间距约38米，和天阳项目的可售高层南向楼间距基本相同，而电建高层区南面是7层洋房，且地平比天阳项目更高，因此电建项目的高层采光更好。
▲电建泷悦华府地平线抬高
电建项目高层10-14号楼在南北纵向分布，这四幢楼的西边套拥有较佳的桃花湖公园景观视野。
▲电建泷悦华府10-14号楼南北向错落分布
电建高层还有一个比较优势是单层层高约3米，天阳项目高层的单层层高约2.9米。
电建产品高层的比较劣势在于户型得房率不及天阳高层。
虽然两者同为2梯2户设计，一楼都规划为架空层，但天阳高层户型得房率高达80%，此外再赠送部分设备平台和飘窗面积，计算赠送面积后的得房率约90%。
天阳高层部分飘窗可敲砸，该部分赠送空间实用性强；电建高层所带飘窗不能敲砸。
▲天阳融信东方邸实体样板房内，经敲砸飘窗后改造的主卧
造成高层房源得房率和飘窗空间处理方式不同的原因，在于两个楼盘的建筑构造方式不同：
电建项目为传统的钢筋混凝土结构，天阳项目采用的是钢结构，确切的说法是“钢筋混凝土束组合结构”，钢结构建筑面积约6.8万㎡。
▲天阳融信东方邸为钢结构住宅
钢结构住宅的优势是空间得房率更高，室内飘窗可敲砸做拓展空间，较稳固，抗震性较好，一般需搭配铝板材质外立面；业内对钢结构住宅的争议点主要围绕耐久性和耐火性带来的安全性问题，尤其发生火灾时可能面临更大的安全隐患。
建筑构造方式的不同也导致两个项目外立面材质使用的差别。电建项目洋房第一、二层采用石材，二层以上采用真石漆；高层则采用真石漆外立面。
▲电建泷悦华府洋房外立面实景
▲电建泷悦华府高层外立面实景
天阳项目由于钢结构，外立面采用铝板材质更合适，从现场施工安装情况来看，铝板外立面铺陈基本平整，局部存在瑕疵，需要补修。
▲天阳融信东方邸铝板外立面
▲天阳融信东方邸铝板外立面存在部分瑕疵，需进行修补
| 户型图展示 |
天阳融信东方邸高层户型 →
电建泷悦华府洋房户型 →
▲洋房约128㎡4室2卫
▲洋房约134㎡4室3卫
▲洋房约138㎡4室3卫
| 结论 |
由于电建泷悦华府的高层户型图未公示，户型设计暂无法比较；综合来看，两大项目各有优势。
泷悦华府是电建在杭州的首个项目，所采用电建物业的服务水平如何，需待后期的检验考察。
| PART 3 |
板块、配套解读
因为离钱江新城—奥体CBD和武林广场的直线地理距离都在13公里范围内，并借留石、秋石高架链入城市高架网络，提升了来往武林广场和钱江新城—奥体CBD的便捷性，丁兰新城此前的发展动力，来自钱江新城、武林等城市核心板块的购买力外溢，定位大型居住区。
但板块内配套较落后，学区无优势，内生力不足，在市场上的接纳度不高。
近年，丁兰新城立足固有的地理距离优势的基础上，通过引入桃花湖公园、龙湖天街、地铁3号线、市中医院医疗资源等提升配套品质，并规划布局智慧小镇等产业体系，进一步增强内生力。
其中地铁3号线的布局让丁兰新城本非弱势的交通条件如虎添翼，因此今天的丁兰新城获得了较显著的成长性。
两个项目位于规划丁兰新城核心区，占据板块优质配套资源。
电建项目和天阳项目同位于大农港路景观带和丁桥路交叉口，隔丁桥路西、东两侧相邻。
大农港路和丁桥路为板块主干道，两条路交叉口处即为地铁3号线笕丁路站，因此两个项目和地铁站点间只隔一条大农港路景观带，直线相距仅约53米，不论私家车或地铁出行都很便捷。
从大农港路和丁桥路交叉口出发，沿大农港路西行约600米，依次经过目前在建的桃花湖公园、龙湖天街，天街西侧、同协路沿线规划了一宗学校用地。
沿大农港路东行约750米，可来到已开发成熟的丁桥东单元住宅片区，享受片区内丁兰广场、新城广场的商业综合体配套和丁兰公园。
▲丁兰广场实景
从大农港路和丁桥路交叉口出发，沿丁桥路南行约400米来到丁桥广场、丁信幼儿园和丁兰三小，中间行经丁桥商务楼、一宗待出让地块；从丁兰三小再经约400米可来到丁桥镇综合文体中心和农贸市场。
沿丁桥路北上至临丁路的约1公里路程，依次穿过板块内的产业园启迪协信科技园，一宗规划地块、天阳晴朗，在约800米处进入板块内优质的医疗配套资源杭州市中医院丁桥分院。
可以看到，两个楼盘周边1公里范围即囊括丁兰新城的新、旧城区配套，沿丁桥路相邻而居的地理特点，导致地段配套的宏观差异微小，但周边100米范围的地段配套存在微观差异：
天阳项目东邻规划学校用地，待学校投入使用后可能带来噪声影响；
电建项目相对远离该学校，受到的噪声影响较小，同时西邻规划市政公园，相对更靠近桃花湖和龙湖天街，在周边100米内的地段配套布局上胜过天阳项目。
两个项目周边100米范围内富集地铁、学校、市政公园、大农港景观河道、桃花湖公园，加上项目自带的商业街，已可满足日常的地铁出行、上学、购物，生活较便捷，这是两个项目共享的地段优势。
两个项目隔明珠街所南邻的城市界面目前较差，今后随拆迁推进会有所提升。
▲两项目南邻城市界面
待2020年年底交付时，根据相关规划，业主已可享受板块内的核心配套龙湖天街、市中医院，而桃花湖公园的落成和地铁3号线开通需等待至2021年。
| PART 4 |
购买建议
板块内目前已有两大价格体系：
2019年开盘的龙湖武林上城，高层毛坯价格约26700元/平，洋房毛坯约30700元/平，户型约89起步；
板块内绿城地块限价毛坯29500元/平。
天阳和电建项目会开多少？
预计今年4月底5月初开盘的天阳项目，据售楼处表示毛坯售价约28000-29000元/平，户型面积约98-129㎡，299套可售高层一次性推出；电建项目推出所有洋房共180套，预计毛坯售价约34000-35000元/平，户型面积约128-138㎡。
从绿城地块限价和售楼处释放消息看，板块开盘价格存在上涨可能，明确的是已经买不到89方三房两卫的刚需户型。
链家数据显示，板块内约89方户型成交活跃，其中天阳晴朗、龙湖名景台南苑的89方主流成交单价约35000元/平，主流成交套价约300-320万元。
四房改善大户型成交活跃度不高，主流成交面积段约130方，主流成交套价约400万以内，可以看到丁兰新城二手市场以刚需、刚改产品为主。
如果天阳及电建项目按照武林上城的价格，那么注定摇号热度会很高；
如果天阳及电建项目按照售楼处释放价格开盘，电建洋房更适合自住选择。
天阳高层具备小部分价格倒挂红利，但和三墩北、运河新城相比投资价值偏弱，投资客建议优先选购三墩北和运河新城部分楼盘的高层房源，如果要入手天阳项目的，建议优先选择约98方户型。
对自住来说，当前市场情势下，预算300-350万入住带主城学区、地铁口的三房和四房机会不多，自住群体可积极关注天阳项目的高层，以及后续电建推出的高层约99-120㎡房源。
总体来说，两个项目具备现房优势，投资价值最终看开盘价格。价格体系按龙湖武林上城，两个项目性价比都不错；如果有所突破，投资价值下降，自住可积极关注。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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2020杭州地铁楼盘图（4月版）
活动截止时间：2020年4月18日9:00
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