6站奥体，销声一年的新街楼市将重启，“万人摇”或重现 | 房叔跑盘No.61
| PART 1 |
▲中铁诺德雅逸府鸟瞰效果图
4月底到5月，萧山新街板块的两个纯新盘中铁诺德雅逸府和保利欣品华庭计划首开入市。
根据两个楼盘对外释放的价格，结合规划户型面积来看，高层房源主流套售价约250-300万，毛坯89方户型将板块购置门槛拉低至215万左右。
因此预算在250-300万，或者200万左右的购房者都可关注新街即将推出的这两个首开盘。其中保利欣品华庭大概率近期领证，优先于雅逸府首开入市。
新街上一次出现在新房市场需追溯至2019年3月，彼时中南君奥时代最后1幢高层以精装均价20500-21000元/平开盘，由于地铁规划落地和一二手房价倒挂利好，吸引4194户家庭摇号，中签率不足7%。
时隔近一年后，再度入市的新街楼盘，不仅自身价格门槛抬高，外部价格体系也发生变化，此时该以怎样的眼光来看它？
| PART 2 |
产品解读
欣品华庭和雅逸府隔香樟路东西相邻。
两个楼盘都规划为高层+洋房的高低配模式，户型均带赠送空间，此外则有很大不同。
欣品华庭属于大盘大体量项目，占地面积约8.8万方，规划15幢高层和17幢洋房共1992户。
同时容积率2.4，建筑密度22%，绿化率可以做到35%，因此项目园林景观丰富，面积宽绰。
▲项目沙盘实景
▲项目沙盘展示的园林景观规划
高层产品规划上的比较优势是只做了17-18F和得房率高达约81%。
比较劣势有两点，一是规划户型的起步面积段偏大，为约96㎡，其他户型面积段还包括约98、106㎡；
高层约96方三房两卫户型图→
高层约106方三房两卫户型图→
▲欣品华庭高层户型图
二是整体采光条件不及雅逸府高层。
除31、32号楼因南邻洋房区、南向楼间距和洋房楼幢高度可做到1:1导致采光几无遮挡外，大部分高层之间的楼幢间距约30-40米，而高层楼高约52.2米，两者比值达不到1:1。
洋房规划为8F，得房率约86%，规划户型面积段偏小，为约100、116、125㎡，一楼户型带层高约2.85米、面积约40-50平的地下室，7-8层为跃层户型。
洋房外立面主材质为涂料，采光条件好，南向楼间距可以做到1:1；一楼不带花园，不占用公共绿化空间。
洋房约100㎡三房两卫户型图→
洋房约116㎡四房两卫户型图→
洋房约125㎡三房两卫户型图→
▲欣品华庭洋房户型图
▲欣品华庭户型楼幢分布图
雅逸府占地面积只有欣品华庭的约43%，近3.78万㎡，规划4幢高层和8幢洋房共约924户。
▲雅逸府沙盘实景
项目容积率和建筑密度更高，分别为2.7和27.98%，绿化率更低约为30%。园林景观更简单，园林面积更狭小。
▲项目沙盘展示的园林景观规划
高层产品规划为22-26F，得房率只有约76%，这是雅逸府高层的劣势。
规划优势在于户型面积段起步更低，包含约89㎡三房两卫户型，其他面积段有115-119、127㎡。
高层约89㎡三房两卫户型图→
高层约115-119㎡四房两卫户型图→
高层约127㎡四房两卫户型图→
▲雅逸府高层户型图
雅逸府大部分高层呈东西向排列，南面洋房区，因而南向楼间距和洋房楼幢高度可做到1:1，整体采光情况优于欣品华庭高层。
雅逸府洋房规划为6-7层，户型面积约123、127、138㎡，均为平层户型。
洋房约123㎡四房两卫户型图→
洋房约127㎡四房两卫户型图→
洋房约140㎡四房两卫户型图 →
▲雅逸府洋房户型图
比较优势在于外立面材质更高端，全石材干挂。
比较劣势首先在于得房率只有约82%，低于欣品华庭洋。其次，雅逸府洋房南向楼间距可做到1:1，但部分楼幢的东西向楼间距较窄，整体采光条件略不及欣品华庭洋房。
雅逸府洋房一楼同样不带花园，不占用公共绿化空间。
两个项目都需代建公办幼儿园，欣品华庭还配建公租房和自持住宅物业，位于31号楼部分单元和30号楼。
雅逸府没有公租房和自持住宅物业，这是雅逸府较为突出的优势。
两个楼盘的差别还表现在毛坯和精装的选择上。雅逸府为毛坯交付，户型的起步面积段为约89㎡，使它具备更低的购房门槛。
欣品华庭为精装交付，从户型的起步面积段看，购房门槛价会更高。
装标配置一般，要看最终价格决定其性价比如何。
欣品华庭装标→
包含方太油烟机燃气灶，摩恩洗涤池和洗涤池龙头，摩恩淋浴龙头及花洒，科勒主卫浴缸，科勒马桶，美的中央空调，史密斯末端净水器，施耐德开关插座，朗斯淋浴房。
值得注意的是，精装只覆盖计入产权的面积，赠送部分面积为毛坯交付，业主收房后需自费完成精装。
两者的交付时间也不同，欣品华庭交付时间暂未对外公布，雅逸府预计明年年底交付，如果销售顺利很可能会提前到明年年中交付。
考虑到雅逸府为毛坯交付，项目交房时间可能早于欣品华庭。
| PART 3 |
周边配套解读
新街板块建设四路北区块多为农田村庄，暂未进行城镇化开发，土地储备丰富。03省道以东开发时间较早，是新街的老镇区。
从建设四路南行到北塘河的约1.1公里距离，从03省道西行到阳光城翡丽公园的约1.1公里距离，是新街板块当前发展的主力区域。
该区域的地域面积不大，规划为住宅区。
保利欣品华庭和雅逸府均位于该区域内主干道香樟路和戚枫路交叉口，隔香樟路东西相邻。
两个项目自带幼儿园，南邻景观河道，跨过景观河道沿香樟路再南行约400米是新街农贸市场。
两个项目北邻中南君奥时代、融创东南海小区。
从香樟路和戚枫路交叉口出发，沿香樟路北行约350米，穿过中南君奥时代、融创东南海，来到与建设四路交叉口，即抵达地铁7号线新街站。
再沿建设四路西行约250米来到新街四小。
从香樟路和戚枫路交叉口出发，沿戚枫路东行，约376米可直达区域内唯一的商业综合体融创乐融荟，以及新街初中、农商银行、工商银行等。
从融创乐融荟再东行约950米，穿过03省道，可来到新街一小。
欣品华庭和雅逸府同步占据区域内唯一的河景资源，与地铁出行利好。
同时与地铁口、建设四路、03省道保持一定距离而不被交通噪声等因素干扰，可以看到两个楼盘占据了区域内最佳的地段优势。
目前来看，两个楼盘之间，欣品华庭更靠近融创乐融荟和新街初中，地段条件略胜一筹。
| PART 4 |
板块解读
两个新盘所在的新街板块当前发展的主力区域，各个住宅、生活配套间布局紧凑，但生活配套类型略单薄：
一来，医疗和小学配套缺乏。
医疗配套需借力03省道东区块的卫生服务中心。
区域内规划幼儿园、初中配套，但小学配套需借力建设四路北沿线的新街四小或者03省道东区块内的新街一小。这意味孩子上小学，需横穿03省道或者建设四路，造成一定不便。
▲新街一小
二来，融创乐融荟是区域内唯一一家综合体，规模体量较小；
此外，景观资源、银行设施略单薄。
雅逸府和欣品华庭南邻的景观河道是区域内唯一一处景观资源，工商和农商行是区域内稀少的银行配套，如需享受其他银行的金融服务需前往03省道东区块。
可以看到，区域内配套品质整体一般。
如果想享受更优质的生活配套，需前往萧山区政府板块或者滨江、钱江世纪城一带。
借助机场高速、彩虹快速路、03省道、绕城高速和地铁7号线，实现与滨江、钱江新城-钱江世纪城CBD和萧山区政府板块、萧山科技城、萧山机场的高效紧密链接，是该区域的地理和交通优势。
▲在建03省道高架工程
弱生活配套，强交通、地理联系，是该区域的特点。
从板块升值性、成长性上来讲，后者起着更关键的作用。
强交通、地理优势，地铁利好，叠加上该区域北、西面富余的土地储备，以及新街街道内的产业发展规划（计划升级的花木产业、规划建设的生物医疗园产业），为新街注入一定的成长空间。
| PART 5 |
购买建议
▲保利欣品华庭鸟瞰效果图
欣品华庭售楼处对外释放的消息称，项目开盘价格预计为高层精装约2.7-2.8万/平，洋房精装约3.1-3.2万/平，装标价格未定。
以此房源价格和3000元/平装标价粗略计算，欣品华庭的高层三房户型套售价约为260-290万；洋房户型约315-390万。
雅逸府高层约89㎡户型套售价大致在215万左右，其他四房户型面积（约115-127㎡）套售价290-311万；洋房户型套售价约350-390万。
而周边二手房市场，约89㎡成交套售价为260-280万；约125㎡四房户型主流成交套售价在325万左右；约139㎡则350-360万。
360万是成交峰值。
目前二手市场以刚需户型为主，改善大户型成交量少，成交周期长。
综合来看，雅逸府的约89㎡户型包含的红利属性堪比中南君奥时代，且215万价格、近邻滨江和钱江世纪城的地铁房，在杭州市场中也具稀缺性，不论投资自住都可“闭眼摇”。
雅逸府的高层四房户型具备小量倒挂红利，改善自住或投资也可关注。
按照销售端释放价格，欣品华庭高层基本接近板块的二手售价，且户型得房率较二手房有一定差距，投资属性稍差，自住可关注。
而雅逸府及欣品华庭洋房产品相比高层存在更高的产品溢价，总价接近或超过板块总价上限，自住投资都需更谨慎一些。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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