已交付万人摇，真实成色如何？ | 房叔说No.54
注：
1、本文涉及的二手价格数据，来源链家中介口述、链家网、好找房网
2、账面利润=套成交价-套买入价
3、投资回报率=账面利润/套买入价
4、账面利润和投资回报率均为粗略计算，约数
5、为方便直观比较，本文计算账面利润并未减除税费、物业维修基金等实际费用，实际利润须按具体案例减除
6、为方便直观比较，投资回报率按最简单全款购入计算；实际因杠杆不同会有差异。
2018年启动摇号至今，超过15个楼盘上榜“万人摇”，其中融信澜天、万科未来城二期、卓越蔚蓝领秀等9个楼盘在2020年前实现交付，进入二手市场流通。
此时，关于“万人摇”成色的检验才真正开启。
万人摇之所以成为万人摇，是因为它进入二手市场时，受益于新房限价政策带来价格倒挂红利，被寄托巨大的投资收益期许，有的甚至被期待“摇到就赚百万”。
那么它们近期在二手市场的真实境遇又如何呢？
| PART 1 |
二手市场表现
万人摇进入二手市场后，便褪去“万人摇”的光环，和非万人摇的千百普通楼盘一样，在风云诡谲的市场变化中经历价值沉浮。
对比新房摇号时期板块的二手房价格表现，九个万人摇中，除了上河宸章与天都城滨沁公寓，由于板块库存量大，今天的二手签约均价涨幅微小，其他7个万人摇的二手签约均价大多实现了0.1-0.3万元/㎡的涨幅。
大盘友好，但面对近期全市二手房挂牌量逼近12万套的库存压力，万人摇楼盘近期部分成交房源出现了降价出售。
△二手房挂牌数据
上河宸章在去年7月开盘，吸引近1.1万组家庭摇号。楼盘销售小A也是摇号大军的一员，幸运中签一套116㎡边套，位置在4楼，买入价毛坯201万元。去年底楼盘交付后小A就把房源挂在二手平台上转卖。一开始挂价248万元，无人问津。
为尽快将房源出手，小A把挂价下调至243万元，降价5万元。但小A发现同期在售的同户型房源中，一套2楼的挂价237万元，售价更低，很可能抢先“走”掉，拉长自己手上房源的成交周期。
为了抢在这套2楼的房子前出货，小A再次降价5万元，最终以238万元的价格在上个月成交，抢跑成功，但账面盈利从最初预计的47万元跌至约37万元，“缩水”10万元。
2018年7月从两万人里中签卓越蔚蓝领秀二期的天选之子们，今天也面临着类似上河宸章的降价和踩踏性抛售局面。
经手卓越蔚蓝领秀二期房源的中介告诉“杭州房叔”，二期的一套116㎡最初挂价270万，难脱手。后续房东因为摇中另一套新房急需用钱，降价12万元甩卖成功。
“客户对（116㎡）大户型的心理价位在255万元左右，如果房东想在1个月内诚心出售的，挂价最好在260万元左右，然后留出5万元左右的议价空间。”该中介表示。
近期该中介手上拟诚心出售的116㎡房源有6套，挂价都在260万元左右，当中如果谁想抢跑优先拿到资金，就需要给出比其他5套房源更高的议价空间，以更突出的性价比优势压倒竞争房源。
除了上述两个楼盘，近期天都城滨沁公寓、江湾城、金色和庄部分投资客，都通过降价手段才得以抛售房源：
大户型最终成交价格一般要比投资客的初始挂牌价降低10万元左右；89㎡如果能接受1个月出售期，可按市场真实成交价成交；想在1-2个星期内出售的，需要在市场真实成交价基础上降价5万元左右，方可“抢跑”。
万人摇楼盘基本属于刚需市场，对价格极为敏感。约89㎡在真实市场成交价基础上降价5万能“抢跑”，但如果涨个5万，“基本卖不动”。
| PART 2 |
利润成色表现
近期要实现“高抛”看上去有些困难，但市场大盘行情较友好，万人摇的利润成色总体而言有所增加。
但当中能实现百万账面利润的万人摇寥寥无几。
我们粗略统计汇总了9个已交付万人摇中，部分近期实际成交房源的账面盈利和投资回报率，发现只有融信澜天、未来城二期大户型实现百万账面盈利，在9个楼盘中的账面盈利表现最佳。
其次为西湖国际城、金色和庄，账面盈利约88-90万元，从它们开始万人摇的账面盈利跌落百万线以下。
再次之的其他楼盘，账面盈利普遍约55-75万元；远洋上河宸章的账面盈利不到约40万元，在9个楼盘中垫底。
但如果计算净利润，显然万人摇的近期成交房源中，没有一个获利百万元。
| PART 3 |
投资回报率表现
年投资回报率却非常可观。
9个万人摇楼盘中，截至今天，除未来城二期外其他8个楼盘交付不满1年，其中未来城三期、上河宸章、滨沁公寓甚至不满半年。
住宅的年投资回报率一般为约5%，而万人摇在半年到1年的交付期内，年投资回报率，根据粗略计算，最低为远洋上河宸章的约18%，最高为金色和庄的约86%，是约5%常规回报率的约3.6—17.2倍。
每个万人摇的投资回报率纵然不同，但性质上讲只是“高”与“更高”的差别。
可以说，万人摇的成色，部分体现在利润收益上，更多则表现为低吸快抛式投资手法带来的超高年投资回报率。
以年投资回报率来衡量，每个万人摇，不论大小户型的成色表现都不错，当中蔚蓝领秀、江湾城、金色和庄、融信澜天的年投资回报率超过约50%，尤为优秀。
而同步拥有账面利润和投资回报率双项突出成色优势的万人摇，为融信澜天、金色和庄。
| PART 4 |
买房启示
上述万人摇的利润、投资回报比差异可以带来哪些买房启示？
融信澜天所在良渚板块拥有较丰富成熟的生活配套，较优异的发展成长前景，叠加项目的毛坯价格为其赢得的低成本优势，使其具备优越的升值力；
金色和庄良好的升值空间则来自毛坯低单价、200万元低总价和地铁出行优势的组合。
这启示我们，在买房时，挑选发展前景良好板块里的相对低价房源，或者具备交通出行优势的低总价房源，可获取更大的投资升值收益。
△钱江新城（杭州房叔摄）
在新房摇号阶段，蔚蓝领秀毛坯均价，只高出天都城滨沁公寓约500元/㎡， 约89㎡的套均价高出滨沁公寓约4.45万元。
但二手市场上蔚蓝领秀的账面盈利超过滨沁公寓近20万元，滨沁公寓愈发落后于蔚蓝领秀，主要原因在于天都城库存过大。
这启示我们，类似天都城的卧城板块，由于住宅库存量大，价格涨速慢，挑选住宅投资标的时，可尽量避免住宅小区成片扎堆的板块。
另外，约89㎡的账面盈利不一定超过大户型，市场平稳及下行期时涨价空间更受限，但投资回报率多数时候会超过大户型。
而如果要买大户型投资，刚需板块慎选，市场情势平稳或略下行时，也容易引起踩踏性抛售。因此大户型投资，因在资金承受力范围内，尽可能买入改善型板块。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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活动截止时间：2020年5月23日9:00
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