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杭州应该警惕“南下”游资冲击 | 房叔说No.80
中美贸易战持续中，疫情影响仍在持续，加上国际形势紧张的背景下，国内政经稳定大于一切。
但房地产行业的高负债模式及大体量始终如一颗隐藏的地雷，于是“房住不炒”始终贯穿着这几年的楼市调控。
今年初疫情后，深圳、南京等热点城市楼市再度活跃起来，特别是深圳，短短几个月内楼市涨幅明显，显然违背了“房住不炒”的顶层决策。
紧接着，深圳就迎来了新一轮的楼市调控，堪称深圳有史以来最严楼市新政。
落户仍需同时满足3年时长及3年以上社保或个税，才可获得购房资格。
其次严格执行认房认贷，大幅调整购房首付比例。同时将增值税免征年限由2年调整至5年。
此次调控升级将深圳几乎不设防的购房门槛堵上，不仅严格限制需求端，还直接增加购房交易成本，对楼市的抑制效应立竿见影。
之后南京、无锡等风口上的热点城市，调控新政紧随而来。
南京进一步加强了限售等抑制性政策，无锡则将增值税免征年限由2年调整至5年。
除杭州外，热点城市几乎无一幸免。
| PART 2 |
今年年初，在学区房及钱江世纪城、未来科技城等热点区域带动下，杭州楼市继续向上，似乎完全无视了正常的楼市周期。
西溪公馆创下了杭州楼市摇号史的传奇，近6万组家庭争抢900余套房源，社会舆情或多或少成了逼出“7.2楼市新政”的原因之一。
但新政威力至今并未完全显现，虽然流摇项目仍在继续增加，但部分热点区域依然在一步步上探。
钱江世纪城时代奥城基本站稳6万大关，未来科技城万科星空、溪望、中南樾府站上5万，蒋村冲击7万。
毕竟杭州的预期依然见好，市场的冷却不是一步可以做到的。
如果当下的市场热度一直持续下去，进一步抑制热度的新政出台的可能，就会越大。
紫璋台、西溪公馆等红盘经过时间的充分酝酿、曝光，需求只会继续累积，到时候靠分流购房需求能起到多大的作用是极为存疑的。
也许，这些红盘越早开，反而有利于后续市场的逐步冷却。毕竟，红盘已经不多了。
但今天，我们先抛开新政，谈谈当下。
| PART 3 |
我们都知道，资金天生将往需要它的地方去，北上深、南京、苏州、无锡等优质城市入口被堵死，水将流向哪？
环顾全国，独善其身的杭州已经成为一只张开怀抱的漏斗，南下资金大概率会流向杭州。
从近期钱江世纪城等热点区域的二手成交量及消息，深圳等地资金已经开始介入杭州楼市。
这些来自其他城市的资金是否将推动杭州楼市的进一步升温呢？答案是明确的。
答案隐藏在杭州的城市基本面内。
几日前，杭州公布了2020年人才流入情况，今年1~7月杭州共引入了超过23万、年龄在35岁以下的大学生，超过2019年全年。
统计口径门槛如此之高的的情况下依旧超过了23万，可以推测今年的人口流入量大概率是超过2019年的55万，人口流入强劲且后劲十足。
人口及资金决定需求，土地决定供给。
2020年土地供给相比2019年有明显下滑的同时，人口依旧高歌猛进，杭州楼市基本面极为优质。
就算没有外来的投机资金进入，今年杭州房价在限价及供给稳定的基础上依旧会保持平稳的上行态势。
此轮全国性的楼市出台之前的杭州楼市已经体现出“需大于供”应有的结果。
学区房及部分热点区域二手房价整体涨幅超过15%，头部标杆楼盘甚至超过20%。
在良好的楼市基本面下，如今再面临北上、深圳、南京等城市的资金外溢，杭州部分热点区域房价依然存在进一步攀升甚至跳涨的动力。
| PART 4 |
全国楼市一盘棋，没有一个中心城市能够独善其身。
特别是在经济受挫，实业回报率降低的今年，优质城市楼市是天然的避风港。一线城市被限，资金自然流向新一线、或重点中心城市。
资金一步步向下流的情况也不是首次出现。
早在六年前的去库存序幕拉开，全国范围的资金流动趋势就已出现，楼市轮动效应更是第一次在全国范围内铺开。
城市基本面好，供需良性的深圳、苏州、南京、合肥四小龙启动楼市轮动周期的序幕，紧接着，上海、北京、广州等承接楼市轮动，之后陆续向广大二三线城市蔓延。
资金沿着长江航道一路逆行，经上海、南京、武汉、重庆、最终到达成都，涨价去库存的战役达到顶峰。
杭州在此轮周期中也仅是这波大周期下的后浪而已，只不过杭州这波浪至今还在回响，余温未褪。
在此轮全国性的行情驱动下，楼市轮动时间的滞后性催生出了一批踩着浪的全国性房产投资者，在各个城市楼市启动初期介入，获取最大收益。
2016年杭州楼市启动之时，同样有过他们的身影。
还记得临平山北的上海购房团吗？不止上海投资客，来自轮动开端的南京人，深圳人、北京人的身影出现在杭州各处。
令我最记忆最为深刻的是，2016年初，在我所购买的钱江新城某楼盘，南京某孟姓楼市大V带领多批购房团几十套、几十套的买。
据我所知，此后在城北的万科杭宸、北海公园、市北的桂语江南也多次出现这批来自南京的投资者身影。
所以今天，楼市基本面稳定，人口流入高歌猛进，资金总量充沛，购房门槛不设防的杭州怎么看都像是价值投资者眼中的香饽饽。
前几日，某深圳投资客这样评价未来科技城，这么多的高能级企业总部，这么高的建设强度，8万不是梦。
| PART 5 |
如果杭州新政在短时间依旧不出现，这座不设防的城市大概率将面临外来资金的冲击，两个板块的动态尤其值得注意。
一个是杭州新晋城市中心钱江世纪城，一个是杭州的“南山区”未来科技城。
钱江世纪城次新楼盘的代表，时代奥城已站稳6万，且近期成交放量明显，同板块二手房亦是如此。
要知道这批二手房满两年的房源并不多，算上交易成本，钱江世纪城核心区次新二手房成交价基本冲上6万。
未来科技城，最有代表性的次新楼盘华夏四季。
根据华夏四季业主称，近期出现一批深圳购房者在扫货，且近期成交量大增，低价房源基本已经被消耗完毕。
房叔后台，某购房者购买一套112方高层户型，不含税单价甚至达到了4.66万，加上交易成本单价突破5万。
这样看，前段时间中南樾府小户型477万的“天价”好像也没有贵到离谱的地步。
6万的杭州新中心，5万的杭州“南山区”，对比深圳房价怎么看都像是白菜价。
量在价先，在传统淡旺季交接时，这两个核心板块却出现异常的成交放量，这个现象无疑是不正常的。
唯一的合理解释就是异常资金在进入。
| PART 6 |
对于杭州人也好，新杭州人也好，往往容易后知后觉，身居其中反而难看清迷雾。
就像是2016年杭州楼市启动初期，在市场量增价涨的情况下依旧有大批被“失去的五年”刺痛的杭州人在质疑。
在持续的低门槛下，外来资金涌入，核心新兴区域极易被提前释放利好预期。
但对于一座正在高速成长期的城市，预期被提前释放弊大于利，房价高企一定会抑制城市的吸引力。
看似人口快速流入的杭州，急需警惕城市成本的快速上涨。
短时间达到一个城市吸引力与成本的临界点，人口流入反转也不是不可能，南京便是极好的例子。
对于杭州，吸引力的重要性远大于城市收入。有人才有未来，人都没了何谈未来。
市场需要尽快趋向稳定，越快越好。
将预期兑现周期拉长，留给建设杭州的人会更好，而不是让外人“摘瓜”。
| PART 7 |
对于购房者，有三点需要看清楚。
其一，往往外地投资客选中的板块就是城市的未来，投资需要回报，有未来才有最强回报。
钱江世纪城、未来科技城毫无疑问是杭州购房最佳选项。
其二，新政不出，钱江世纪城、未来科技城房价大概率持续向上。
新房难摇，二手房需多看，新房二手房并行，重点关注成交量。
其三，控制市场热度，以空间换时间才是楼市持久发展之路，市场疯狂之际，刀尖上跳舞，险！
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