与新房相爱相生还是相爱相杀？买二手也要看清板块 | 房叔说No.73
| PART 1 |
当前实体经济乏力，通胀压力大，货币无差别救市导致热钱太多，而资产保值压力，投资渠道匮乏，房产自然会成为最佳选择，这些是造成楼市购买力不断跳升的诱因，尤其是间接成为投资购买力的背后推手。
而杭州是人才和经济都处于奔涌上升的城市，人口虹吸，数字经济助推，本身新房在限价上升、户型偷面积严控的情况下，跟二手之间的价值差距就在缩小。
加上市场过热，超级红盘隐去之后，依然有更多非理性的买房决定延续市场热度，摇号中签率持续下降，摇号人数增加，摇号政策补丁也不断升级，非人才及非首套房中签率持续大幅下降。
新房和二手房就像构成DNA的一对核苷酸围绕轴心对称并相互作用，新房更像是轴心，而二手房成为了替代为主的另一个选项。
就像今年股市、楼市双牛市的罕见景象，不被人看好，却屡创存量新高的杭州二手房伴随着摇号的阵痛，从4月起已经连续四个月万套连环暴击，量价开始悄然抬头。
二手房跳升的背后是新房屡摇不中的无奈、限价背景下户型和品质的下降、期房交付等候期、学区兑现时差和不确性强、城市配套和交通便利度、所见即所得的区域居住成熟度，应对这些期房硬伤的无奈选择。
而新房所具有的人生满足感、价格倒挂的想象空间、板块发展的红利兑现，这些也是二手房所欠缺的。
因此，二手房和新房既相生相爱又相生相克。
▲部分板块新房及次新二手房对比图
相生相爱是因为二手给新房作价格倒挂背书，新房低中签率和热度又提供给二手房升值通道。
相生相克表现在非热点板块新房和二手“反倒挂”以及新房抢夺了二手房价格区间，导致二手房承载下行压力，在供需作用下，究竟是崩盘还是稳住就看造化了。
| PART 2 |
相生相爱的大多是大热板块，未来科技城就是典型案例。
▲华夏四季二手成交价格
刚交付不久的华夏四季二手成交价已跃升至4.5万/㎡，与同板块新房高层限价约3.45万/㎡，价格倒挂也足有9千元，而新房最后一批高层2019年3月开盘均价甚至仅2.65万/㎡，也就是说仅仅一年多收益近2万/㎡。
以最小约89㎡户型计算，毛利约169万，也就是说最低70万首付，就撬动了近170万收益，这样的收益率恐怕超过大多我们能想到的投资品。
狂暴的跟风必然是巨大利益的指引，不过华夏四季2.7%中签率也就是“天选之子”才能染指。
▲时代奥城二手成交价格
更夸张的是奥体，同样交付不久的时代奥城大户型179㎡最高成交价约6.4万，5.9万平均成交价也与奥体新房约4.7万限价差达到了惊人的约1.2万，与当年约3.6万/㎡销售均价对比，毛利妥妥2.3万元/㎡，又是一个惊人案例。
另一个板块倒挂明显的是滨江，柳岸晓风4月成交价破9万，挂牌均价也破8万，滨江金茂府最高成交价也达到7.8万，与新房限价4.9万价差足有2.9万。
▲金茂府二手成交价格
相生相爱的板块讲究的是城市稀缺资源的占位和高品质居住产品的占位，与好地段匹配的好产品都不可再生，这样也就有了“一房难求”的市场热度，相生相爱的板块有价格瀑布差、有追捧热度、有发展想象空间、有被低估并限价的新房兜底，未来很长一段时间也将延续目前态势。
| PART 3 |
▲城东新城、金沙湖二手次新房成交价格
相生相克最典型的板块属于城东新城。
万科中央花园、东宸次新房成交价在4.7-5.1万/㎡左右，与板块在售新房4.6-4.7万最高均价差价并不大，而过高的供应量和高中签率导致板块热度和供需关系更加低迷，曾经的爱答不理板块,如今还是没有高攀不起。
另一个艮北的杨柳郡个例成交价冲破5万+，其他交付不久的招商1872一期、晓时代也就在4.2万附近徘徊，与新房4-4.2万的限价几无价差，同样新房有的选，还在一定程度上影响阻隔了二手房价格上升。
▲滟澜山二手成交价格
金沙湖板块也是典型的新房拉低二手房的板块，一个绿城，一个融创，春风金沙、望金沙的陆续上市，品牌产品力都不差，3.75万的精装新房限价，使二手房应声下跌，2019年年底滟澜山高层成交价普遍在4.3万左右，在断供多年后，并不高的新房限价直接把板块二手房价格拉低到3.8-4万，成交周期同样拉缓。
而二手房的低迷同样影响着新房市场，城东新城、艮北新房市场高中签率，金沙湖板块即使有产业加持依然在新房的低价反方向互相拉扯中，迷失方向。
城东新城、艮北都是有逐渐成熟的居住环境，有相邻板块的高价区的价格挤压，有相对便利的交通，而影响的因素也明显，一是价格已经跳升到相对高位的改善区间，二是相邻热门板块太近，板块价格优势不足以战胜区位劣势，从而无法对改善性客户拥有绝对的吸引力。
| PART 4 |
房叔后台常有咨询究竟能不能买二手房，什么时间买？买什么样的？其实决定二手房能不能买的因素在于个人的需求。
你是长期自住？是职住的就近安居？是解决短期学区问题？是占位稀缺板块和项目？是刚需摇不到新房下的无奈？或许都有不同的答案。
总体来说相亲相爱板块，不管是未来科技城、奥体还是滨江、北部新城，都是内生需求强大、投资需求聚焦的双重叠加市场。
本身有眼见的发展预期，严控的价格和涨幅，以空间换时间，还是坚定的方向，至少在新房供应量持续的情况下，跳涨基本不存在，唯一不可确定的就是学区的成长性。
所以还是主张理性看待市场，根据个人情况适度摇号和选择二手为好。后市两者基本是动态平衡，二手价格上涨会受制于一手供应，如果明显脱离一手价格，就应该谨慎选择。至少在严控背景下，期望跳涨，大幅获取收益，短线两三年并不科学。
跟新房类似，二手房要挑选有热度，有上升空间和成长性的板块，新房价格被限定压制，板块的成长性越好，二手房和新房的价差就越大，其中蕴含的红利也就越大。
反之，板块成长性不够，吸引力不足，新房和二手房会出现“反倒挂”，市场是调解供需关系最好的一杆秤，选择新房和二手房都要尊重规律，选择相亲相爱的板块无疑是好的抉择。
但还有一个需要关注的就是逆周期，往往对于投资性板块和项目，与其一上市就上车，不如等等价格稳定的集中抛货期进入，因为杭州投资性购入已经占主流了。
今日共11盘预售公示，5盘开始登记，详见下表 ↓
| 今日公示楼盘 |
| 今日可登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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