刚需板块里的“鸡头房”值得买吗？实例告诉你 | 房叔说No.59
1、本文涉及的二手价格数据，案例来源中介口述、房叔后台购房者叙述，文中涉及人物系化名。
2、账面利润=套成交价-套买入价。
3、投资回报率=账面利润/套买入价。
4、账面利润和投资回报率均为粗略计算，约数。
5、为方便直观比较，本文计算账面利润并未减除税费、物业维修基金等实际费用，实际利润须按具体案例减除。
6、为方便直观比较，投资回报率按最简单全款购入计算；实际因杠杆不同会有差异。
房叔后台回复购房者咨询的时候，经常套用一句俗语说法“宁买凤尾，不买鸡头”。
“凤尾”常指相对高价或者高品质楼盘中的最低价房源，而“鸡头”顾名思义就是低价或者刚需楼盘中的最高价房源。
| PART 1 |
刚需楼盘里的“鸡头房”
今天市场上的很多刚需楼盘做了高低配。因此刚需板块里除了高层，不乏小高层、洋房等更低密的产品。
7-9F小高层房源在现行市场中常常被统称为“洋房”，为方便区分和阅读，本文后续对7-9F小高层房源全部统称为“洋房”。
对比高层，洋房拥有更好的采光，更高的得房率和更舒朗的居住空间，可以说是刚需板块里的“鸡头房”。
我们购买房产，在满足居住之外，还期待从中获取投资升值利好，“鸡头房”也不例外。
但买入价格也较高，很多购房者冲着更好的居住体验想买，或中签顺序靠后只能买到这类低密产品，但又困囿于升值趋势而犹疑，常在房叔后台询问这类“鸡头房”该不该入手。
那么，刚需楼盘里的“鸡头房”，是一项好的投资标的吗？
我们通过举例璞丽东方，来尝试解答这个问题。
▲璞丽东方项目效果图
璞丽东方位于城东钱塘智慧城的丰收湖板块，隶属余杭乔司街道，西邻新希望美的长粼府，东约70米近邻东湖高架，南200米距离德胜高架。
项目做了高低配，规划6幢高层与12幢“洋房”（7-9F），高层主力户型约89㎡，“洋房”户型面积约89-140㎡。
2019年底璞丽东方交付，尽管交付品质口碑一般，在今天的楼市火爆行情助推下，它的高层约89㎡在二手市场上的表现还算可以，但“洋房”却步履维艰，即便约89㎡也不例外。
| PART 2 |
洋房约89㎡的二手市场表现
未交付前的新房阶段，璞丽东方“洋房”约89㎡中高楼层套售价约250-260万元，低楼层套售价约240万；高层约89㎡中间楼层套售价约200-220万，低楼层套售价约190-200万。
“洋房”价格是高层价格的约1.2倍。中高楼层或低楼层，“洋房”套售价都比高层套售价贵了近40-50万元。
但来到二手房市场后，经手璞丽东方二手交易的中介小W介绍称，“洋房”约89㎡中高楼层实际成交价约280万元；高层约89㎡的中高楼层实际成交价约270万元，低楼层约265万元。
二手市场上，“洋房”成交价只有高层的约1.03倍，仅比高层贵出10万元左右。
高层尚有50-70万元的账面利润，“洋房”账面利润相形见绌，只有约20-30万元。扣除税费、物业维修基金等近两年的资金投入、持有成本，基本没有利润可赚，投资回报性甚至不如银行理财产品。
显然“洋房”约89㎡的投资收益微薄。
“位置临高架的（约89㎡），成交价还要再减个2-3万。”小W告诉房叔。因此这部分房源的投资收益性更低。
▲璞丽东方实景
另外，“洋房”约89㎡即便把成交价格放低到和高层接近，也不一定能被优先选择。
小W经手的一个买家，在一套高层约89㎡边套户型，和一套“洋房”约89㎡中间套户型之间纠结选择，两套房子报价都在275万元左右，该买家最后入手了高层约89㎡边套，理由是“边套更敞亮”。
“洋房”只能比高层溢价约10万元，而在两者售价接近的情况下也不必然被优先选择，造成这一局面的原因或许在于以下两点：
首先，刚需市场对价格的高敏感度，从根本上决定了“洋房”基于高层的溢价难以走高。
其次，“洋房”性价比弱于高层。“洋房”尽管得房率、居住舒适度优于高层，但约89㎡户型设计和高层约89㎡相同，另外有近邻高架的地段劣势；反观高层产品，层高也只有15-16F，且不邻高架，因此高层具备性价比优势。而刚需市场对性价比优势的看重，也拉低了“洋房”的价格上限。
▲璞丽东方高层约89㎡户型图
▲璞丽东方“洋房”约89㎡户型图
| PART 3 |
“洋房”约127㎡的二手市场表现
“洋房”约89㎡的买卖与收益行情尚且难堪，洋房约127㎡户型则更甚。
约127㎡成交量少，现阶段尚需要卖家牺牲较大的利润空间才能促成交易，这把该户型的投资客，推入进退维谷的局面。
一套位于3楼的约127㎡，房东买入价约325万元，挂牌价约400万元，原计划实现账面利润收益约75万元。
谁料市场对400万元价格的接受度近乎为0，因此当苦等而来的买家一现身，即便杀价10万元，房东也毫不犹豫地答应，此时能获取的账面利润降为65万元。由于当初是首付6成买入，鉴于高昂的资金投入成本，净利润被压缩到10来万。
就在交易快要达成之际，买家提出再降价2万元，理由是对3楼的楼层位置不满意。这次，该房东没有让步，因为“再让就真的没赚头了”。而买家见房东不肯让步，转头又去摇新房。
2万元在这套房源总价额中的占比微不足道，却因踩到了房东的利润收益预期底线，促使一场本趋于达成的交易转向崩溃。
▲璞丽东方实景
这位房东的遭遇不是个例。其他持有“洋房”约127㎡的投资客，也都面临坚守心中的利润收益底线和尽快脱手之间如何取舍的问题。
8号楼2楼的一套约127㎡户型，房东买入价约310万元。为求尽快脱手，腾出新房摇号资格，不惜以355万元割肉甩卖，仅获得45万元账面利润，净利润收益跌破10万元。
而不过于急切脱手的，都试图保住心中的净利润收益底线，以约390-400万元作为成交底价，期待能等到接受该价格段的买家出现。
但能接受该价格段的买家并不多，到目前为止，中介小W身边都没有出现。
买家客户少，一来由于涌入该板块的买家资金能力所限；二来买家也会掂量在刚需板块买入高价房源所带来的套牢风险，为降低套牢风险而尽可能得杀价。
小W手上有个客户想买约127㎡用作自住，但他的价格预期是360万元左右，在小W看来，“他就是想捡漏，不想以正常的市场价格买入”。
| PART 4 |
“洋房”约136㎡的二手市场表现
▲璞丽东方实景
小W所在平台，约136㎡户型目前挂牌不足5套，挂牌价格在约500万元。“一些想看约127㎡的买家会顺道去看下约136㎡”，小W告诉房叔，“可也只是顺道看看，这个价格（约500万元）根本没人买，到现在为止是0成交。”
璞丽东方楼盘单例虽然不能代表所有情况，但也可管中窥豹，一定程度上反映了刚需板块里的 “鸡头房”，不是一项好的投资标的。
导致“鸡头房”投资表现差的一个关键性因素，是今天新房市场中，“洋房”的1.2倍价格系数，超过了两者的实际价值差距。
另外，刚需市场带有一切低价消费品市场的共性：由于预算紧张，购房者更愿意首先为性价比买单，其次才是居住品质。
另外，刚需板块里的“洋房”多为四房户型设计，面积大，总价高，能承受该价格、又想要四房的购房需求少，导致“鸡头房”所面临的客群范围相对狭小。
也因为紧张的购买预算，对价格的高敏感度，刚需板块房源的投资利润，在市场平稳或下行期，不是来源于售价，而来自对购置成本的控制；只有在市场上行期，才有向售价要利润空间的可能。
而“鸡头房”带有购置成本高的天然弊端，加上客群范围所限，较难成为良好的投资标的。
若要投资购入，优先选择有价格倒挂利好的“鸡头房”，同时要判别“鸡头房”着实有显著区别于高层的、不容易被替代的良好居住体验和改善品质，不然容易在性价比上输给高层而流失购买客户。
今天我们房产购置，自住需求和投资需求不会完全分离。而“鸡头房”因价格系数带来的较高单价、大面积带来的较高总价，而导致趋弱的投资属性，决定了即便以自住购买的角度衡量，也不是优选。
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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