约200万元主城现房，华润卓越明熙府7月会来？| 房叔跑盘No.73
214万元入住主城，拥有主城学区，你敢想象吗？
位于江干区长睦板块的华润置地卓越明熙府规划了200多套高层毛坯约89㎡户型，参照同板块内新房御东方高层价格体系（精装2.63万元/㎡，毛坯2.3万元/㎡），毛坯约89㎡套售价214万左右，是今天市场上，200万出头的价格入住主城，拥有主城学区的唯一机会。
更难得，明熙府现房销售，最晚2021年4月底交付，交房等待期短。
约210万元总价+现房+主城学区，明熙府约89㎡的价值十分诱人，也顺利引起了房叔对项目综合产品力和其他户型价值属性的探究欲。近日，房叔便实地前往售楼部了解项目情况。
| PART 1 |
产品解读
明熙府地块较大，占地近5.9万㎡，容积率2.13，建筑密度27.8%。基于这些地块指标，以及笕桥机场的限高要求，项目规划为11幢12-17F的高层，以及11幢5-7F的洋房，共1386户。
其中高层3号楼和4号楼为自持，位于项目东北角，因此项目实际可售只有约954套。
自持楼幢和可售楼幢不做分隔管理。
明熙府由卓越和华润联合开发。华润负责工程和后期物业，卓越则将旗下的“悦系”产品线引入明熙府。
卓越在长睦板块开发的另一个楼盘蔚蓝领秀，引入的是“蔚蓝系”产品线。
那么明熙府的产品对比卓越蔚蓝领秀有哪些不同？
首先是户型配比规划上，蔚蓝领秀以约89㎡建筑面积段为主，明熙府共规划四种户型面积：高层约89㎡、120㎡和洋房约125㎡、约140㎡。约89㎡共200余套，占比仅约22%，剩余约78%房源均为约120㎡及以上的户型。
当中，高层约120㎡400余套，洋房两个户型合计约300余套，高层约120㎡户型占比最高。
其次，由于严格执行建筑面积计算新规，明熙府高层户型失去扩展面积优势，同时依然延续蔚蓝领秀的一梯一户设计，能够提供较好的居住私密性，但另一方面也进一步压缩了室内可利用空间。
高层约89㎡建筑面积，蔚蓝领秀通过拓展面积可做出大三房格局（每个房间面宽均超过3米），明熙府只能做两房两卫（北阳台不承诺后期可拓展成房间）；
高层约120㎡建筑面积，蔚蓝领秀通过拓展面积可做出四房格局（每个房间面宽均超过3米），而明熙府的四房，严格意义上说更像是三房带一个约4.5㎡的储藏室。（北设备平台不承诺后期可拓展成房间）
高层约89㎡、约120㎡户型图 →
洋房由于产品本身具备较高得房率和一梯两户设计，室内可利用空间较多，户型空间设计相对合理，尤其是约140㎡规划为四房三卫，双套房设计，四居室朝南，南面宽约14.3米。
洋房约125㎡、约140㎡户型图 →
第三，明熙府建筑外立面一改蔚蓝领秀的类幕墙现代风格，更趋沉稳，一二层采用石材，三层及以上采用真石漆。
从实景来看，建筑外立面涂刷平整，施工较不错。
明熙府高层外立面实景 →
蔚蓝领秀高层外立面实景 →
第四，明熙府打造了烟波境、潮汐居、云浪园、闻涛轩、隐夕涧、中央草坪等更丰富多重园林景观，园区采用全石材铺设——蔚蓝领秀园区部分采用面砖，这是明熙府比蔚蓝领秀的优胜之处。
小区生活配套设置上，明熙府打造了儿童游玩区、休憩区、健身跑道，生活配套种类较少，和蔚蓝领秀比没有明显出彩之处。
△部分园区景观及功能性生活配套设计
综合来看，明熙府产品设计对比蔚蓝领秀的提升之处在于配备了部分洋房产品、更丰富的园林景观设计、及园区道路全石材铺装；
劣势在于高层户型功能性较一般，同时存在自持楼幢；其他如高层梯户比设计、功能性生活配套设计和蔚蓝领秀差别不大。
在卓越的产品体系定位中，明熙府引入的悦系产品线比蔚蓝领秀的蔚蓝系产品线更高端，同时由于约120㎡及以上户型占比近78%，明熙府宣传口径为改善盘。
但小区生活配套较单薄，占比最大的高层约120㎡只能实现“3+1”户型功能性，一定程度上削弱了明熙府的改善属性。
明熙府毛坯交付，最迟交付时间为2021年4月。目前除了部分外立面正在修补中，建筑主体施工基本完成，进入园林施工环节。
△部分楼幢外立面正进行修补
△园林施工现状
| PART 2 |
地段、配套解读
明熙府所在的长睦板块隶属江干区丁桥街道，是丁兰新城的一部分。
根据《杭州市长睦单元（JG02）控制性详细规划（2018版）》，长睦板块定位为居住区。
△长睦板块规划图
居住区的成长空间，一来自交通更发达便捷，二来自生活配套的成熟化和品质化。
以此衡量，长睦具备成长性。
长睦板块虽然位于丁兰新城和江干区的东北边缘，绕城以外，地理上稍偏僻，但通过临丁路直连秋石高架，约40分钟直达武林广场和钱江新城市民中心，与城市核心区的交通联系并不羸弱。
待板块内地铁3号线通车后，长睦与丁兰新城核心区、钱江新城等城市核心的交通将更趋紧密。
生活配套建设也日臻完善，地铁3号线天丰路站将规划建设商业综合体，填补板块商业综合体的空白。在去年年底，长睦丁蕙二小附近还新竣工一座邻里中心。
△邻里中心规划效果图
不过，上述所有发展利好都集中坐落在临丁路北侧。
长睦以临丁路为界，分为北居住片区和南居住片区。北片区是长睦的发展重心，地铁、规划商业综合体、邻里中心、学校及多个商品住宅均坐落在北片区。
相比北居住片区配套规划利好逐步兑现，南片区生活配套建设明显滞后，而且安置房扎堆。
除了落地的农贸市场、幼儿园，以及部分市政公园，其他配套规划如邻里中心、中学等至今还停留在纸面上，商业购物则依赖安置房的底商超市提供。
明熙府位于长睦南片区，周边约150米内环绕安置房、经适房、铁路和高架、市政公园。
项目北隔华鹤街对望长睦华天苑；西邻长亭公寓、白马庄街和枫景园小区；
南临长睦路和市政公园，跨过长睦路和市政公园为绕城高速，和明熙府直线相距约110米；
东临规划华丰支路和规划市政公园，跨过华丰支路约120米处是沪昆铁路。
从现场实际感受来看，高速、铁路带来的噪声影响不大，但理论上，噪声会随层高增加而扩大，高楼层可能会受到较大的噪声干扰。
明熙府自身携带底商，周边长睦路、白马庄街、华鹤路沿线住宅也带有底商，能满足日常消费购物；
项目紧邻丁蕙二幼，可实现家门口上幼儿园；沿华鹤街直行拐入绿园弄，全程步行约600米可来到长睦农贸市场采购蔬果；
若沿华鹤街直行跨过临丁路，进入北居住片区，全程步行约1公里可抵达丁蕙二小——这是目前距离明熙府最近的小学，再沿华鹤街步行约250米来到地铁3号线天丰路站和规划商业综合体。
项目东侧华丰支路沿线，规划一处邻里中心，但目前未动工。
虽然周边生活配套的推进速度滞后于北片区，明熙府仍拥有一项比较优势：在长睦板块中距离天子岭最远，受天子岭影响最小。
期待在未来，邻里中心等长睦南片区规划配套项目能逐步兑现落地，进一步提升明熙府的生活便利度和地段价值。
| PART 3 |
购买建议
参照长睦板块北居住片区杭房御东方的高层价格体系，明熙府高层售价预计在毛坯2.4万元/㎡左右，洋房售价按高层售价的1.1倍系数计，预估毛坯约2.8万元/㎡。
明熙府约89-140㎡的四个户型，对应套售价分别为约214万元、约288万元、约350万元和约392万元。
高层约89㎡，约214万元的价格，虽然户型规划不理想，但仍能容纳三口之家、具备一定实用性，更难得带有部分倒挂红利（二手约89㎡三房毛坯成交售价约230万），主城学区，与武林、钱江新城约40分钟的单程通勤用时，因而在目前的新房市场上具备鲜明的性价比，也是目前约200万元入住主城、撬动主城学区的唯一置业机会。
加上较短交付等待期，自住和投资购房群体都可积极关注。
高层约120㎡，约288万元的价格，实现“3+1”户型功能。
放在长睦的二手市场行情中来看，“3+1”户型的需求刚性弱于约89㎡三房，但价格高出近58万元，投资性趋弱，更适合自住买入。
以新房市场角度来看，高层约120㎡是288万元撬动主城学区的稀缺机会，看中主城学区的自住购房者可积极关注。
洋房户型价格已经来到板块二手成交行情的最高点，投资性基本趋0，自住购房者，需要主城学区的，可关注。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（6月版）
活动截止时间：2020年6月4日9:00
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