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挂牌单价5.5万+，赶超奥体，市北膨胀了？| 房叔说No.68
近期市北多个楼盘交付，十年不可交易的长龙领航城，曾经创下改善楼盘中签率新低的桂语江南陆续交房。
伴随着这些红盘交付，市北及江南的价格体系也在默默发生重大变化。
桂语江南高层挂牌价普遍突破5万，部分小户型房源触及6万大关，根据楼盘附近中介称，交付两个月时间已经成交3套叠墅，成交价更是突破7万。
而稍早时间时间交付的龙湖天玺二期，挂牌均价也基本处于5万左右，部分低层房源约4.5万。
长龙领航城由于限售原因并无挂牌房源，但相信如果可以交易挂牌，价格同样会触及板块次新楼盘价格天花板。
以市北西为代表的萧山融杭、融滨重镇已后来居上，逐渐接近甚至超过滨江不少存量二手楼盘。
新房的持续限价，二手房受到极大的压制情况下，市北次新楼盘价格依旧高歌猛进，在近期杭州楼市实属少见。
那么市北的短期价格异动的原因在哪？市北西为代表的市北核心区域现阶段真的能够值5万+？
| PART 2 |
与其他热门板块类似，市北次新楼盘挂牌价格短时间价格异动、突破天花板更多的是短期交付热度及炒作叠加导致的。
这个现象在同出一系的钱江世纪城，及同样具有极强话题性的未来科技城一样存在。
时代奥城、龙湖天璞先后交付，挂牌价格一度触及板块天花板，然后慢慢趋于稳定，与新房的价格较长时间内保持5000--10000元/㎡的价差。
再比如，未来科技城近期交付的中南樾府，挂牌价格齐刷刷的冲破5万，甚至近乎摸到6万。
如果将次新房相对更高的得房率优势及两至三年的提前入住时间进行价格换算，肉眼可见的价差其实并没有想象的那么大。
不是二手房贵，而是得房率更低的新房价格隐性的在变贵。
显然这个价格短期是难以成交的，更多的是业主们的美好想象。
挂牌价长期处于5万上下的龙湖天玺二期成交价能够说明更多问题，近期成交均价基本在4.5万左右。天玺一期毛坯成交价则更低一些，仅约4万。
这还是板块内紧邻奥体、紧邻地铁7号线站点通勤优势，及品质相对较好的标杆楼盘。
挂牌价更高的桂语江南，成交则清一色的都为叠墅类产品。
低密的产品类型在整个江南核心区都是由稀缺性的，可代替性较差，并不适合简单的价格推导。
新房限价的持续，市北供需情况并未发生明显变化，新房存量整体大于需求。新房的明显价格优势让二手房不可能出现较大比例的价格领先。
从市场角度而言，当下市北次新楼盘的高价并未稳固，仍需要一段时间进行继续夯实。
| PART 3 |
价格异动的背后，市北的价值逻辑正在逐渐显现出来。
市北作为萧山连接杭州城区及滨江的先头板块，在2016年行情启动之初，并未明显受到杭州城区资金的青睐，更多的是萧山本地客群及滨江外溢客群。
那时的市北售价也仅仅万元出头，直到市场热度持续升温，及万科海上明月等红盘入市，市北热度才与全城热度开始了同步上行。
特别是在G20召开之后，拥江战略初露，成为杭州的城市战略，市北及钱江世纪城楼市才开始全面的赶超。
其后龙湖天玺一期首开，引发了购房人挤破售楼处大门事件，成为杭州楼市政策升级的导火索。
其后，天玺二期，长龙领航城、桂语江南等红盘陆续入市，引爆市北。
时至今日，有多少人能预测到市北今天能够突破5万呢？
显然我们对于市北缺少了太多的想象，也忽视了板块地理优势的重要性。
按照城市发展轨迹，滨江土地储备近乎枯竭，被钱塘江从北至西包裹，南侧湘湖等景区隔断，滨江向东发展的轨迹异常明显。
再者，在跨江发展成为超大城市的主流发展路径，及融合萧山、滨江的必要程度逐渐加强，杭州选择跨江拥江几乎就成为一种必然。
在此大背景之下，与重镇钱江新城隔江对望的钱江世纪城及萧山市北自然成为拥江、跨江第一对接板块。
在这个大背景之下，有着对接江南腹地的城市发展余量，滨江向东是无法打断的大趋势。
市北与奥体、钱江世纪城接替滨江肉眼可见。
将视野拉高至钱江两岸，市北的区位优势则更为清晰且明显，以钱塘江为中轴对折，市北将覆盖杭州老城及武林广场一带。
以钱江世纪城为龙头板块，市北就是核心腹地，这样的区位优势太过明显，对比杭州楼市同价位的限价板块，市北光靠区位优势就足可以构成碾压之势。
可谓是含着金钥匙出生，也进一步印证了地理区位优势的强势潜力。
天生的腹地区位向西接棒滨江，与之同步的还有错失新经济的萧山的如梦惊醒。
近年为了追赶滨江、余杭、西湖区等传统新经济强区，萧山在市北耗费重金及精力快速推进信息港小镇，不久之前信息港小镇5期也已正式开园。
短短几年间信息港小镇陆续引入微医等独角兽，产业兴则城兴，虽不如城西科创大走廊那么耀眼，但市北拥有的优势区位亦是明显。
加之滨江物联网小镇的西进，市北与滨江的相融相合进度只会加速。
明显的区位优势、依然上升的产业，向西交融滨江，市北自然可期。
| PART 4 |
市北突破5万只会是时间问题，只不过来的太快了，快到大多数人还未反应过来这个进程就已完成。
对于市北我们还需要多一些想象，这个曾经的刚需板块一步步转身为今天的改善板块。
再给5年时间沉淀，刚需板块或许还可以逆袭成豪宅板块，莫欺少年穷，也许少年就是那个掉落凡间的王子。
当然，那些向往美好的房东们，多谢理智会更好。
决定市场走向的毕竟还是供需，在新房供应不断，土地供应持续的当下，暂时是没有任何理由接盘如此高价的，更何况亚运村还在边上看着呢。
| 今日公示楼盘 |
| 九龙仓雍景山 富阳银湖 | 高层均价13200 约95-127㎡ |
| 碧桂园铂玺湾 富阳高桥 | 价格待定 户型待定 |
| 龙湖融信·天琅府 南站新城 | 高层均价30000 洋房均价36400 约98-173㎡ |
| 未来旭辉城 青山湖科技城 | 高层均价23000 约89-96㎡ |
| 保亿阳光城丽光城 青山湖科技城 | 价格待定 户型待定 |
| 阳光城西郊半岛 富阳东洲 | 高层均价19500 约97㎡ |
| 新希望美的长粼府 丰收湖 | 小高层均价33000 约95-104㎡ |
| 新界2020 富阳高桥 | 高层均价20800 约95㎡ |
| 融创荣望之城 南部新城 7.20-7.22 | 高层均价25600 约98-125㎡ 冻资首套65万，二套130万，一次性210万 |
| 坤和融创开元·望金沙 金沙湖 7.20-7.22 | 高层均价37500 约101-139㎡ 验资首套80万，其他120万 |
| 联发·北秀观云 桃源 7.20-7.22 | 高层均价34000 高层约96-118㎡ 冻资90万 |
| 缦云府 青山湖科技城 7.20-7.22 | 叠墅均价23600 排屋均价28400 约140-155㎡ 验资100万 |
| 德信大家运河云庄 运河新城 7.19-7.21 | 高层均价29000 约99-133㎡ 冻资无房无贷80万，其他160万 |
| 花语天境府 城东新城 7.19-7.21 | 高层均价46746 约129-148㎡ 验资100万元 |
| 祥生湛景光合映 崇贤新城 7.19-7.21 | 高层均价23000 约98㎡ 验资无房无贷50万，其他100万 |
| 中南棠玥湾 艮北新城 7.19-7.21 | 高层均价40400 洋房均价47700-48700 约129㎡-139㎡（高层） 约138㎡-164㎡（洋房） 验资高层80万，洋房150万 |
| 中南春溪集 丰收湖 7.19-7.21 | 高层均价33000 约89-118㎡ 验资80万 |
| 香栖天第 武林新城 7.20-7.22 | 高层均价45000 约99-105㎡ 验资100万 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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2020杭州地铁楼盘图（7月版）
活动截止时间：2020年7月21日9:00
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