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假如西溪公馆与紫璋台同时开盘，该怎么选择？| 房叔说No.67
| PART 1 |
西溪公馆，创造杭州楼市摇号史记录的超级王者，纵使中签率低至百中选一，百万倒挂的诱惑下超5万人登记。
而且是在另一个超级红盘“幸福里”的强势分流下完成的，可见西溪公馆的热度有多可怕。
然而，却有房叔粉丝同时摇中两大神盘，不得不感叹有些人生来好像就冲着天选之子这个名号来的，实在羡煞他人。
紫璋台，未开先热，去年开始房叔就多次在推文内建议粉丝关注该楼盘，今年经过时间的发酵热度愈加明显。
一路之隔，万科融信西雅图二手房成交量数月放量、价格上涨可观，部分优质小户型成交价甚至超过4万。
今年三墩北的钱江房产地块及融信地块依旧被牢牢限制在2.8万左右，与此前开盘的云谷天境项目及紫雅云邸几乎一致。
紫璋台开盘价格大概率将延续新地块限价，那么2.8万的单价相对板块真实二手房成交价，价格优势明显。
与西雅图的主流成交单价存在1万元左右的价差。
随着和光尘樾、幸福里及西溪公馆一期的售罄，天空之城、富力中心等红盘价格上升明显，紫璋台在大城西范围内已经成为人人都觊觎的那块肉。
| PART 2 |
但此次楼市新政出台，就算运气再怎么好，也无法同时登记两个楼盘。
那么，问题就来了：假如两个超级红盘同时开盘，该如何选择？
两个超级红盘开盘时间重合，看似可能性不高，但实则有不小的几率。
特别是在西溪公馆案例上，由于热度极高，出现了社会舆情，一定程度此次楼市新政和西溪公馆就有不小的关联。
杭州楼市控方一向拿捏较为精准，超级红盘大概率会用另外一个超级红盘进行分流，有效的控制单个超级红盘的登记热度。
有些类似，面多加水，水多加面的平衡术，为的就是将市场热度掌控在可控的范围之内。
那么下次西溪公馆开盘，大概率会搭配另一个与之相匹配的红盘进行平衡，以降低市场对于单一楼盘的关注热度。
而能与西溪公馆搭配的楼盘在现在无非就几个选择，紫璋台、运河云庄、观止洋房等。
其中运河云庄的红盘属性与西溪公馆的匹配性都是较为勉强。
在和光尘樾清盘后，与西溪公馆同处于大城西圈内的紫璋台是唯一可以和西溪公馆同台对垒的超级红盘。
那么假如西溪公馆与紫璋台真就同一时间段开盘，怎么抉择会更好呢？
| PART 3 |
首先，两者都是现阶段楼市少有的，存在非常明显价格红利的楼盘。
且二者几乎都是现房状态，交付时间都可控制在一年之内，对于急需自住，或投资都是难得的好选择。
西溪公馆与紫璋台似乎就是天生的同台对手，但二者也并非是完美的。
西溪公馆户型劣势明显，小户型格局设计与新房出现脱节，且东侧绕城高速车辆流量大、持续时间长，东侧部分楼幢噪声影响较为严重。
紫璋台与西溪公馆类似，西侧紧邻绕城高速，靠西侧的楼幢噪声难以避免，特别是中高楼层。
其次紫璋台在地块出让时，开发商为了拿地，自持了大比例的房源，后续处理难度较大，对物管要求较高。
在两者之间权衡，紫璋台将略胜一筹。
首先，西溪公馆处于未来科技城东侧，在绕城高速、文一西路及荆长大道的围合之中，严格说西溪公馆实际为未来科技城较为边角的位置。
同时地铁等公共交通的缺失，西溪公馆的地段劣势就更为明显。
与天空之城的自成一体，阿里总部周边的人气、成熟生活氛围，EFC周边的商务中心优势，公共中心的强势潜力相比。
西溪公馆周边的发展空间、交通、及楼盘居住舒适度都存在较明显的短板。
且毛坯的属性，天然会成为群租天然的养分，而且将是隔断状态的群租，群租将会是西溪公馆难以规避的问题，对未来的二手市场表现会有明显的压制。
加之较差的户型格局，西溪公馆劣势异常突出。
“未来科技城”供需失衡，人才的大幅度流入，在短期内需求不足的问题都无法得到逆转，这才是西溪公馆最大的支撑。
那么紫璋台呢？
说白了紫璋台则是西湖区学区支撑起来的，否则三墩北的区位、板块配套都不足以支撑如今高达近4万的二手成交价格。
但就是这个学区，就可颠覆板块所有的劣势。
如果将视线放大至整个大城西，以绕城高速为与余杭塘路为中点，具有明确的教育优势+相对舒适的居住条件的板块只有蒋村、三墩北及金地自在城区块。
再往城区，老城西优质学区显然不是普通人可以承受的，且所匹配的大多数都为房龄较长的老破小。
大城西、特别是以未来科技城、良渚等板块为主的余杭区学区与西湖区学区有着明显的断层。
那么蒋村、三墩北就成为大城西教育的两大优势板块，蒋村目前价格已达6万，显然是多数父母所承担不起的，但教育又是中国父母最为看重的。
三墩北约4万不到的价格，成为大部分为人父母努努力可以触碰到的。
自然会成为蒋村之后的第二选择，甚至成为第一选择。
其次，学区之外三墩北向西的双桥板块正大步向前走，以云谷小镇、西湖大学为龙头，打造的产业高教融合板块。
与大多数新兴板块画大饼不同，双桥整体规划未出，已经落地西湖大学、阿里云总部及蘑菇街等独角兽总部，产业先行，倒逼城市更新。
三墩北与双桥路网的打通，两者将形成产业与居住的互补，将在一定程度可较好的弥补三墩北的区位劣势。
| PART 4 |
那么答案就已经比较清晰了，西溪公馆优势实则是供需失衡的未来科技城，紫璋台则是依托相对优质的教育资源、及双桥板块极强的成长潜力。
供需失衡没错，但可替代的选择余地依旧存在。
横向对比位置更佳的合景映月台、西溪永乐城、合景瑜翠园、北大资源未名府等未来科技城二线二手房，西溪公馆几乎没有优势。
那么未来这些二手房未出现大幅度的价格上扬，西溪公馆的价格大概率会被压制在4万以下。
特别是一些劣势明显的硬伤户型，一河之隔的美林公馆就是最好的案例，至今依旧只能卖3万出头。
且外围的闲林、老余杭等板块有更低的门槛，有一定的替代性。
紫璋台学区的特殊属性，替代产品极为有限，稳定性更强，双桥带来的板块成长潜力也可期。
同时有一点需要注意，西溪公馆户型好坏不一，踩坑的风险也将伴随其中。
紫璋台需要规避的只有绕城高速的噪声影响，踩坑的风险相对要低上许多，对于小白，买紫璋台也更为轻松。
当然西溪公馆部分户型可见的倒挂红利，总价可控，依旧是当下最值得摇号的楼盘之一。
但与紫璋台同台对擂，我会选择紫璋台。
同样的市场表现，也许现在用不上学区，但有学区的紫璋台会让我更安心。
更符合时代的户型也更为诱人，还有默默生长的双桥。
地铁四期，西湖大学的能量大概率会促使4号线西延，学区之外也许就不经意的收获了“地铁房”的称号。
| PART 5 |
近日和光尘樾登记结束，紧接着运河云庄就领出预售证，两者险些撞车，但根据时间推测两者时间并不会重合。
但也衍生出一个问题：红盘先后领出预售证，但时间恰好错开，只能登记单个楼盘该如何选择楼盘登记？
和本期西溪公馆与紫璋台撞车不一样，假如两个红盘可互相替代，可登记的时间刚好错开。
那么第一个红盘所吸引的登记客户数一定会远大于第二个红盘，选择第二个红盘登记，中签概率会相对大上不少。
对于购房者，登记第二个红盘无疑是更好的选择，如果提前登记了第一个红盘那么就无缘第二个红盘。
这时在第一个红盘登记期限内观望会是更好的选择，登记不要过早，可等到登记期限最后一天提交材料，以换取第二个红盘可能的登记机会，让摇号多一个选择。
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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