2020改善终极退路，4.5万的亚运村值得等也值得抢 | 房叔说No.58
| PART 1 |
仁恒滨江园、晓风印月等改善佳品一个个清盘，2020年改善选择虽多，但多数仅仅是价格达到改善标准，能够综合品质与预期相匹配的选项并不多。
以杭州壹号院为代表的必摇改善大盘也只剩下几幢尾盘，且开盘节奏捉摸不定，君品、丹枫四季受万人关注，注定大多数人难以如愿以偿。
改善何去何从难倒一片手握重金的富人们。房叔后台关于自住为主、投资为辅的改善粉丝也大多面临着这一难点，幸福且无奈、幸福且迷茫。
限价是把双刃剑，锁死的是新房价格大幅上扬的预期，但拿地资金成本与利润空间的压缩，导致新房品质直线下降，如何能兼得品质与预期？
日前，萧山区挂牌两宗涉宅用地，一块位于奥邸国际北侧，一块位于与亚运村相邻。
这两块已挂牌、即将出让的土地也预示着钱江世纪城及亚运村未来一段时间的价格体系，也将隐藏许久的亚运村项目冲出水面。
奥邸国际北侧地块带精装限价约4.7万，而相邻亚运村的萧政储出(2020)36号地块精装限价仅约4.5万。
这两块新挂牌地块限价出炉，在可见的一段时间钱江世纪城依旧将维持在4.7万及以下的价格水平。
如果以4.5万的精装单价倒推，亚运村大概率售价也将在4.5万元左右。
钱江南岸，价格依旧被按得死死的，这与钱江世纪城这个市级中心定位的价值产生明显的倒挂 。
从澄品最后一期开盘及君品名邸市场热度，我们也能从中窥视到钱江世纪城的能量非比寻常，隐隐有些压不住的苗头。
但是任何商品，都逃脱不了供需的控制，钱塘江南岸现阶段供给端充裕，且后续供应依旧源源不断，短期内叠加新地块的限价预期，2020年改善购房无需慌张。
亚运村的3000余套的改善房源入市也将给这片发烫的土地递上一杯清凉的夏季冷饮。
今天，房叔带各位看看这个杭州最瞩目的重磅项目，研判亚运村的潜在价值。
| PART 2 |
与杭州其他城市区块不同，亚运村是含着金汤匙出生的，天生就自带光环，能够与亚运村相媲美的恐怕只有整拆整建的钱新二期。
先看一张亚运村现场航拍全景图，就能大概明白亚运村的区位优势有多强，未来的价值究竟有多高。
亚运村具体位于钱江世纪城的东北角，分为七个工程标段 ，分别为华润官员技术村、绿城媒体村、绿城运动员村、万科亚运村、公共区北标段、公共区西标段及东标段。
再来看一张亚运村在赛时的功能分布图。
上图清晰的说明了亚运村各个组团之间的关联与赛时具体的功能用途，值得一提的是万科亚运村部分在赛时并不做功能用途，赛时空置。
上图为赛后各个组团的功能用途，绿城运动员村、万科亚运村及华润北侧部分为住宅功能，也就是标黄部分，这也是亚运村住宅未来可售部分。
整体上，绿城运动员村所在的住宅比例最大，也是未来对外出售的房源主力，相较之下万科部分房源量最少。
从图中也可得知，亚运村与现阶段杭州的大部分板块都有明显的不同，居住功能、社会功能、人才房、商业、综合体及教育配套被有机的融合，各个功能空间进行合理的穿插。
下面再看一张图。
这是亚运村规控图，细看能够发现，亚运村的各个组团并非铁板一块，每个组团都被如毛细血管一样的路网分解。
“窄街道、密路网”的城市空间、规划理念在亚运村体现的淋漓尽致。
传统大马路在亚运村一去不复返，根据规划，亚运村内部组团之间的道路除重要干道外，全部采用双向两车道的规划设计，强化公共交通，使得人与城市更为紧密结合。还城于人，还城于生活。
在亚运村我们也能够见证平地起高楼的壮哉场面，这是和平时期最浪漫的事，杭州千年来最浪漫的时刻。
| PART 3 |
尽管都是亚运村的组成部分，但亚运村的各个组团却有着截然不同的性格。
华润亚运村组团部分拥有亚运村最具优势的区位，向西紧邻钱塘江南岸，向北有媒体村作为天然的屏障，能够有效的降低高铁及高速的噪声影响。
与万科、绿城组团相比，华润组团部分将办公、商业与住宅交叉分布，南侧对外的展示为商业办公及地标，完整的建筑肌理和滨水标段交汇，保证城市封面的精致。
上图左侧明显出现集中式商业综合体的中庭轮廓形状。这是华润组团重量级的商业配套，为6号线亚运村唯一的TOD综合体。
大概率为华润万象城或万象天地，补完江南顶级商业综合体的缺失，未来将是亚运村最重要的商业配套。
绿城亚运村组团则是亚运村内最大的居住功能组团，更像是绿城西溪诚园在亚运村的复刻版本。
绿城组团的建筑风格依旧延续了绿城风格，部分楼幢外立面设计与西溪诚园如出一辙，部分楼幢则借鉴绿城新一代高层设计思路、更为现代轻盈。
与其他两个组团相比，绿城亚运村组团在中央位置规划设施了大面积的公共景观园林，优势较为突出。
万科则发挥着万科长期以来具有强大的整合优势，将商业与办公与住宅功能无缝链接，将城市与生活融合。
从东至西横向拉长，与滨水区域结合，万科组团更像一条向钱塘江航行巨轮。
这张效果图，万科组团设计颇有些欧美城市滨水区的观感。
| PART 4 |
于杭州而言，亚运村的意义非凡，亚运村不仅是两年后亚运会的主要承载主体，也是杭州对于城市发展探索的一次尝试，是城市未来走向的风向标。
与江河汇对望，拥江发展主阵地，亚运村的区位太突出，太重要了，是杭州未来的城市封面之一，能给的资源都会堆在这里。
买房就是买城市，这是购房最重要的基本逻辑，城市选对了就已超过大部分角逐者。如果再选对了板块，离人生赢家也相差不远了。选择大于努力，风口会将回报最大化。
拥江发展战略下，这座城市把所有的好东西都搬到江边，重塑杭州印象，亚运村就是杭州的核心风口之一。
2020年杭州楼市，最重磅的话题一定会有亚运村的响声，杭州楼市从未出现超过3000余套高总价房源同时入市。
这是杭州楼市的一个考验，切勿小看供需的能量，供需是否平衡是决定一个板块短期价格波动的决定性因素。
在此之前，城东新城、艮北新城、申花已经预演过一遍，板块能级再强，需求跟不上，必定会拉长去化周期，对于房企也是重大考验。
亚运村大概率4.5万的价格，入市便是惊雷，对比同价位竞品板块，亚运村区位、产品、及预期优势傲人，对手几无。
但还是那句话，3000余套的高价房源短期内一定会形成堰塞湖，结局如何一看控盘策略，是细水长流，还是开闸放水；二看下面装水的盆到底有多少。
细水长流，亚运村依旧会是香饽饽，一房难求。开闸放水，能短期装下这么多水的盆不多，大概率会溢出。
对于亚运村，不管是一房难求、还是开闸防水，有钱的话每个人都应该参与。
现在没有买到合意的房子，限价之下没有大幅跳涨的空间，留点时间给亚运村不会错。
江河汇正对望，超过两万的价差不会长期存在，4.5万的价格也配不上城市新中心，也配不上城市先行区。
短期的限价压制不了拥江的潮头，时间会抹平价格的断崖。
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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