其他
小三房大阳台，快把面积还给书房！
| PART 1 |
改善预算尚有选择余地，刚需只能硬着头皮向上。 户型趋大的同时，户型设计的重心变化也非常明显。 以往，杭州楼盘大面宽、大面积阳台基本只会出现在改善、或豪宅定位楼盘的大户型中。 近年，相较于户型格局的创新，阳台变化趋势更为明显，不管是大户型还是小户型，大阳台似乎成了必备。 大阳台优势明显，作为室内与室外的过渡空间，将室外的开扬感及通透感延展至室内空间，还有着室内空间难以比拟的通透性。 阳台面积增加，舒适感无疑提升明显。 作为影响外立面的重要组成部分，大面宽、大面积阳台也能增加外立面的层次感及品质感。
以绿城为代表的品质房企在这方面表现异常明显，大阳台对于绿城楼盘来说是一大标志。 在一定角度看，大阳台的舒适感受也是品质的一种具象的表现。 舒适性、实用性、美观性、及天然的品质代表性，大阳台明显受到房企及购房者的青睐。 现阶段新房，大阳台为改善户型的标配，但有意思的是大量小户型，甚至起步的小三房都选择跟上时代的脚步，配备了大面积阳台。 那么问题来了，大阳台配小三房、小户型真的好吗？ | PART 2 |
小三房配备大阳台的背后，是小三房功能性的全面退化。 其中最明显的是第三个小书房的可用性。 约95方左右的小三房，第三房间逐渐向书房退化、书房向储物间功能退化。 面积更大些的小三房，空间来到100方左右，甚至超过100方，第三房间功能性退化同样明显，大部分只能作为书房等次级功能用途。 阳台反而越做越大，占用不少空间，以市场上较为普遍的情况为例，大部分小三房双开间大阳台面宽约6.3m至6.5m，进深约1.4m至1.5m。 总面积约9㎡左右，按照建筑面积核算规则，阳台计算一半面积，9㎡实际计算面积约为4.5㎡。 而以往小三房阳台普遍在约4-5㎡，实际核算面积约2-2.5㎡。 新老小三房直接对比，新一代小三房阳台所占用的空间大致扩大了约2-2.5㎡的实际计算面积。 户型面积恒定，增大阳台，意味着室内实际可用面积的减小。 于是小三房的书房越来越小，更多的小三房实质为2+1房，2+储物间。
大部分小三房增加阳台面积以加强居住舒适性，室内功能性却不尽如人意。 而小三房的购房人群基本都为刚需群体，未来的改善能力相对较弱，小三房可兼具可用的功能性及较低的购房成本，是刚需不可忽视重要选项。 但与需求相反，“偷面积”一去不复返，户型面积越做越大，同样的功能性的成本增加明显。 | PART 3 |
以功能需求倒推，作为可居住的卧室，首先需要放置下一张床架，一个可用的衣柜，及相对舒适的活动空间。 以最小约1.2的床架计算，占用面积约3㎡，1.3m的衣柜占用面积约1㎡，两者相加需要约4㎡的最小下限面积。 再加上一个床头柜及相对可用的活动空间，面积需要约2㎡以上。 那么一个可居住的卧房，最小面积下限在约6㎡左右。
这还是扣除墙体所占用的净面积，净利用面积要达到6㎡，建筑面积需要接近7㎡才可实现。 那么，一个可居住房间的最小面积加上阳台所多占用的2-2.5㎡建筑面积，足足可达到约9㎡左右，已经是一个可相对舒适的可居住房间大小。 但很明显，新房市场小三房面积能达到7㎡少之又少，大部分100方以下的新房户型最小房间面积在5-6㎡之间，极难承担居住功能。 大部分小三房需要达到100方以上，最小房间才能勉强达到可居住的功能属性，无疑是脱离刚需买房，功能性大于舒适性的真实需求。 如果将小三房大阳台所占用的面积，缩减一半，精简出来的面积配置到最小房间，这2㎡左右的面积足以让小三房的功能性发生逆转。
就算最小房间面积在5㎡左右，加上2㎡就已足够满足一个可居住功能房间所需面积。 如果是本就宽阔的最小房间加上这2㎡面积，舒适性也能发生质的变化，从堪堪够用到舒适宽敞，甚至还可挤出一张书桌位。 | PART 4 |
小三房需要大阳台吗？要的。但小三房更要可用的最小房间。 大阳台与大书房怎么选，如果让购房者选择，大书房的呼声定会远高于大阳台。 但我们往往得不到那个最理想的产品。 房子是房企所掌控的，明显，他们觉得大阳台是个更好的卖点。 大阳台所代表的品质感，舒适度是小阳台远远不能比拟的，样板间观感更易让购房者掏空钱包。 偷面积退出历史舞台，大阳台又来的太快，两者叠加之后，新房户型成为被吐槽的热点。 而其中，得房率、功能性（房间大小）首当其冲。 | PART 5 | 买房是为了生活，刚需买房是为了生存，生存高于生活。 生存需要更大的第三房间，更大的书房。 购房人决定不了新房会是怎样的，但可以决定钱包的去向。 假如新房户型进一步将功能性退化，产品与主流需求背离，只会强化二手房的优势地位。 这是所有房企应该思考的问题，也是红盘逐步退离市场之后，购房者需要逐步警醒的选择问题。
| 今日公示楼盘 |
| 华侨城芳菲与城 丁兰新城 | 均价31000元/㎡（高层） 均价35600元/㎡（洋房） 高层约97㎡-130㎡，洋房约137㎡ |
| 佳兆业德信云望璞园 富阳东洲 | 均价19500元/㎡（高层） 约95-98㎡ |
| 中交理想时代芳华 临平新城 | 均价23600元/㎡（高层） 约89-118㎡ |
| 众安南湖明月 南湖 | 均价25005元/㎡（高层） 约84-133㎡ |
| 烟雨颐和江南府 良渚新城 | 均价46900元/㎡（排屋） 约138-230㎡ |
| 万科大溪谷 良渚新城 | 均价30000元/㎡（叠排） 约158-176㎡ |
| 大家云上金铭府 富阳 7.12-7.14 | 均价22000元/㎡（高层） |
| 悦风华 城东新城 7.12-7.14 | 均价46500元/㎡（高层） 约97-125㎡ 验资首套130万元，二套260万元，一次性300万 |
| 保利融信和光尘樾 良渚 7.12-7.14 | 均价25470元/㎡（高层，小高层） 约90-144㎡ 冻资首套70万元，其他情况140万元 |
| 美的西径晓风 临安锦北 7.12-7.14 | 均价24701元/㎡（叠排，排屋） 约135-197㎡ 验资50万元 |
| 金地大运桥西府 运河湾 7.10-7.12 | 均价43179元/㎡（小高层） 约99-170㎡ 冻资100万元 |
| 滨江嘉品美寓 奥体 7.11-7.13 | 均价47000元/㎡（高层） 约120㎡-139㎡ 冻资首套140万元，二套280万元，一次性460万元 |
| 东原德信九章赋 南部新城 7.11-7.13 | 均价28500元/㎡（高层） 约98-124㎡ 冻资首套80万元，二套160万元，一次性250万元 |
| 桃李春风如山 青山湖科技城 7.10-7.13 | 均价25984元/㎡（高层） 约66-122㎡ 验资10万元 |
| 金茂首开国樾 拱宸桥 7.11-7.13 | 均价60700元/㎡（叠墅） 约183㎡ 验资首套400万元，二套800万元 |
| 荣望轩 萧山科技城 7.11-7.13 | 均价28500元/㎡（高层） 约98㎡-129㎡ 冻资首套70万元，二套140万元，一次性230万元 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（7月版）
活动截止时间：2020年7月13日9:00
房叔跑盘：△锦上文澜△香栖天第△望金沙△嘉品△华夏四季△空港澜天△望林府△天境△江上湾△融耀之城△明熙府△御潮府△四季都会△花漾里△阅杭△锦绣华府 △锦粼云荟 △滨耀城△春风金沙△锦绣公馆△欣品华庭△观棠明月府△天萃名邸△大江之星△悦潮府△芳菲与城△东寰名邸&泷悦华府△铂玺湾△雍景山△泰悦银座△森与海△祥宸府△花语天境△拥涛府△融创城△云峰△西溪公馆△融望之城△桃源里△春来晓园△运河云庄△天空之城△珊瑚世纪△禧瑞江南△傲旋城△博翠碧蓝湾△南湖明月△中海云宸房叔选房：△学成府△春风金沙△富力中心△中景华庭△花漾里△西溪公馆△万固郡府△御虹府△时光之宸△沁澜△和光尘樾△运河云庄△前滩名邸△天空之城△棠玥湾△珊瑚世纪△凤起钱潮△运河ONE△云镜△中海云宸△名门府△御东方房叔说：△中南樾府交付△非无房户买房△南站新城△摇号新政△7月开盘集合△30/60政策△独立会所△300万集合△亚运村△“鸡头房”是否值得买△石材干挂△商业综合体△6月开盘集合△万人摇成色△楼市周期重启？△200万集合△90方户型集合△未来科技城限价调整△地铁四期△2020年闭眼摇△捂盘集合△现房房叔瞰杭：△良渚△闲林△三墩北△未来科技城
点个在看，让房叔更好看。