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新政后，单身、有房家庭要不要买二手房？ | 房叔说No.73
自楼市新政出台后，房叔后台咨询多出许多购房者关于要不要转向购买二手房的疑问。
新政之前，房叔对于新房与二手房选择回答非常明确。新房限价持续、且供给充裕，二手房没有大幅向上的条件，新房明显优于二手房。
但新政后，对于刚需与预算不高的购房者，回答逐渐向新房、二手房双线并行转变。
为什么出现这个转变，我们先来看看此次楼市新政的核心条例。
无房家庭倾斜比例由20%上升至50%，加上20%的人才倾斜比例，留给单身及有房家庭的选择余地被压缩至极低，中签率急剧下降。
西溪公馆、紫璋台这样的红盘，大概率留给这些单身及有房家庭的可摇房源比例只有30%。
以和光尘樾最后一次加推为例，房源总量为143套，人才倾斜20%，无房家庭倾斜50%。
无房家庭整体中签率为1.64%，而单身及有房家庭整体中签率仅0.25%。
相当于2000组购房者才能摇中5套房源，无房家庭中签率更是单身及有房家庭的6.56倍。
而3.5万单价恰巧是红盘的较为明显的分界线，如西溪公馆、紫璋台、彩虹轩、运河云庄、凤玺云著、映月璟园、大江东核心区多盘都处于这条线下。
可谓千军万马中取一栗，单身及有房家庭基本和单价3.5万以下的超级红盘，及热度较高的红盘无缘。
可见对于单身及有房家庭而言，新政的影响非常直接且明显。
| PART 2 |
新政影响还不仅限于新房，新政的直接出台，将这部分预算较低的购房者向二手房挤压，导致刚需二手房成交量扩大，低价房源被逐渐消化。
从今年二手房成交量来看，这个趋势同样明显。
与2019年相比，2020年自疫情以来二手房成交量异常稳定，连续多月成交破万，甚至连传统淡季分界月7月也不例外。
持续的成交放量且未出现明显的降温，和近几年楼市行情惯性不同，微妙的变化正在发生——市场受淡旺季周期的影响越来越小。
成交量的稳定，在我看来首先是疫情期间的需求后置，导致需求未被短时间完全释放，成交旺季向后被延迟。
其二，杭州今年人口流入加速，需求源源不断增补，需求面在扩大。
最后一点，和光尘樾、杭语蓝庭、幸福里等红盘清盘，红盘数量未得到补充，红盘越来越少，普通新房与二手房之间的价差缩小，挤压需求向二手房转移。
人口强势流入后需求总量在持续扩大，疫情导致需求释放时间后置，红盘减少，需求从新房逐渐向二手房渗透。
三者结合，二手房在新房限价对冲之下依旧保持着较强的活力。
从人口流入的大趋势看，二手房持续活跃的势态将保持相当长一段时间。
新房与二手房相互纠缠，新房持续限价，二手房市场整体大概率还是将保持较为稳定的状态。
楼市稳中有升大概率会是未来杭州楼市的主旋律。
| PART 3 |
新政后，单身及有房家庭买到具备价值红利的新盘概率较小。且新政后部分二手房反而在需求支撑下保持稳中有升的趋势。
那么对于这部分购房者而言，避免新房及二手房同时踏空非常关键，一头扎进新房明显不是一条好路。
保证买到房远比持久搏人品更加合理，在预算不能突破3.5万这条线的条件下，新房与二手房并行是最好的购房选择路径。
同时，双限之下，新房看似更具价格优势，但除去红盘之外，大部分新房的价格优势在得房率下降的影响下并没有想象中那么多。
实现同等功能性新房往往要比次新房多出10%的户型面积，仅在面积增大一项，新房成本就已比次新房多上10%。
再加上新房更久的交房时间，次新房即买即住的特性也可节省一笔两至三年的租房成本开支。
换算下来，新房价格优势如果不能超过次新房10%以上，两者购房成本是趋同的，那么二手房是可以加以考虑的。
在部分楼市行情较淡的板块，这个现象已经非常明显，如城东新城、南部新城等，购买二手房已经是不错的选项。
但二手房并非铁板一块，对于全市的细分板块而言，二手房市场分化已经非常明显。
| PART 4 |
就今年而言，整体出现西强东弱的状态，在学区房的带动下，具有优势学区的城西在公民同招的教育改制下价格变动明显。
如传统优势学区学军、星洲、竞舟等为代表，普遍出现异常的价格涨幅。
更值得注意的是，新兴区域具有学区优势的蒋村、三墩北在今年也有肉眼可见的价格向上趋势。
学区是一方面，除了学区优势板块，未来科技城、城北、市北等部分新兴、且具有较强成长确定性的板块也是今年价格异动的主力。
大城东范围内，二手房市场则表现的更为平淡，城东新城、九堡等老大难板块依旧吞温水。
乔司、翁梅等近郊与主城有明显断层的板块则出现遇冷，根据粉丝反馈，挂牌良久依旧无人问津，甚至成交价有所下滑。
至于江南，滨江除柳岸晓风、金茂府等高端改善外，二手房表现较为稳定。江南的热点明显转移至奥体、钱江世纪城及市北一带。
总结一下，2020年杭州楼市二手存量市场表现冷热不均，分化明显。
以学区带动的城西学区板块，及未来科技城、钱江世纪城、市北、城北等预期强，发展确定性强的板块领涨。
大城东范围，话题性较低的下城，空间余量接近枯竭的滨江在今年表现较为稳定。
在不同的板块选择二手房的急切度是完全不同的。
| PART 5 |
对于有学区需求的，新房可选余地明显偏小，二手房本就是购房的主选项。
以蒋村为代表的优势学区板块支撑力较强、后劲较强，在预算范围内可多看多对比。
未来科技城、城北、市北等板块受板块轮动效应，在今年已经完成补涨，短期内需要时间慢慢夯实，二手房不可冒进买入。
但值得重点注意的是，未来科技城短期内价格补涨虽多，但在资源持续快速导入及需求长期大幅增加的情况下可以多看，价格在合理区间内依旧可以谨慎下手。
城东新城、丁桥、九堡、及下城大部分区块价格稳定，且新房价格优势并不明显，二手房可加以关注。
闲林、良渚、星桥、临平等刚需板块，供给量较为充裕，且价格变动不明显，在新政后需求量会集中挤压这些刚需选择区块，考虑自住可重点关注。
对于刚需而言，切记关注板块的短期成交量变化。
量在价先，板块低价房集中放量之后价格一般会出现一定的价格异动，成交量异常放大就是入手之时。
投资而言，二手房标的选择难度较高，拼人品摇新房依旧是最佳选择。
总而言之，二手房购买难度较大，对购房者的要求更高，需要形成自己对于城市、板块相对清晰的认知。
多看是最好的成长途径，选择二手房这条路很难，但新政之下，再难的路也要向前踏过，因为买房已经没有捷径。
新房微弱的机会依旧需要一试，也许幸运就降临到头顶。
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| 今日可登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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