申花限价4.5万元/㎡，春月杭宁府“华师大学区”彩蛋？ | 房叔跑盘No.97

共8盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

被誉为“杭州徐家汇”的申花，近几年已经成为继武林和钱江新城之后，杭州改善客群的乐土。

上月，申花板块唯一精装现房养云静舍开盘，在多个改善红盘对撞分流的情况下，仅有243套房源的养云静舍共有2537户购房家庭登记，整体中签率约9.58%，比奥体红盘滨江君品名邸的中签率还低。

改善项目林立的申花，继养云静舍售罄后，板块内新房库存已经不足。

目前在售项目仅有九龙仓天玺&天荟2盘；

另一比较受购房者关注的项目是今年6月融创拿下的一宗申花商住地，案名滨融府，目前规划已出，拟建7幢高层住宅和4幢办公楼，将和滨江合作打造，预计要明年入市。

新房高层精装限价均为5.4万元/㎡已经成为公认的申花门槛价。

而申花板块接下来最快入市的新盘，是位于申花板块最北端的——荣安春月杭宁府。

值得注意的是，此杭宁府非彼杭宁府，临平南1号线南苑站附近早有一个万城·杭宁府，还是属于海宁地界。

春月杭宁府项目精装限价4.5元/㎡，虽位置较偏，在汽车北站北侧，但对比以城西银泰为中心的申花板块核心区限价5.4万元/㎡，单价足足低了9000元/㎡。

对于城西的改善客群来说，不失为一个好消息。

尤其项目有成为九年一贯制的华东师范大学附属杭州学校学区房的可能，更是备受瞩目。

让我们来看看项目的具体区位价值、产品规划，以及学区彩蛋的可能性究竟几何。

| PART 2 |

今年四月，荣安连续斩获主城区两宗宅地，深耕杭州。

一宗宅地位于三塘，目前案名暂未公布，一宗就是今天要说的位于申花的荣安春月杭宁府。

2020年4月3日，荣安以13.25亿封顶总价竞得杭政储出[2020]14号（申花单元GS0403-R21-14地块），楼面价29705元/㎡，溢价率29.3%，自持4%（1606.4㎡）。

地块东至规划短浜路，南至杭州公交北站中心站，西至申花单元C2-03B地块、祥符镇花园岗村经济合作社商业办公用房，北至规划飞虹路。

地块出让面积17849㎡，建筑面积44622.5㎡，容积率2.5，需配建不少于10%的公租房（4462.25m²）。

住宅精装限价45000元/㎡（装修4000元/㎡）。

春月杭宁府项目体量不大，由6幢17-25层的高层住宅组成，其中2号楼为17层公租房，1、3、4、6号楼为18层，5号楼25层。

住宅户型建筑面积约97m²、99m²、119m²、122m²，均是两梯四户格局。

全盘共453套房源，其中可售房源358套，1号楼2-5层15套为自持房源，2号楼公租房合计80套。

外立面采用了大面积玻璃搭配真石漆，局部是石材及铝板，沙盘上看颜值还是挺高的。

内部景观以园林绿化和景观水池为主；除了4号楼外，其余5幢均设置了架空层，未来将打造成业主活动空间。

春月杭宁府全高层规划且户型面积段偏小，楼盘整体定位偏向刚改客群。

起步97㎡的户型几乎是申花目在楼盘中最小的高层户型，这样总价也更为可控。

4000元/㎡的装修标准中规中矩，中央空调、新风和地暖都配齐，厨房有西门子三件套，卫生间的花洒和台盆龙头等是汉斯格雅，马桶是科勒。

| PART 3 |

建筑面积约97㎡户型图→

| 点评 |

三开间朝南，采光佳；

南向双阳台，实用性强；

餐客厅一体，空间感尚可；

北向书房尺寸较小。

建筑面积约99㎡户型图→

| 点评 |

边套户型，全明采光佳；

餐客一体横厅带飘窗，空间感尚可；

U型厨房，操作动线流畅；

南向阳台在次卧，私密性恐有影响；

北向书房尺寸较小。

建筑面积约119㎡户型图→

| 点评 |

边套四房户型，实用性强，采光佳；

餐客一体横厅带飘窗，空间感好；

U型厨房，操作动线流畅；

主卧尺寸尚可，步入式衣帽间；

北向客卧及书房私密性恐有影响。

建筑面积约122㎡户型图→

| 点评 |

三开间朝南，采光通风佳；

四房设计，南向双阳台，实用性强；

独立玄关，餐客一体，空间感好；

U型厨房，操作动线流畅；

主卧尺寸佳，独立衣帽间。

| PART 4 |

春月杭宁府目前来看周边界面一般，西南面隔着花园岗街就是汽车北站。

因为莫干山路上地铁10号线在建，路上进出的施工车辆比较多，目前整个界面感觉给人灰蒙蒙的。

▲杭州汽车北站

项目距离在建地铁10号线汽车北站站约280米。

▲在建地铁10号线汽车北站站

项目西面和莫干山路隔着申花金座和祥符经合社商业办公用房，未来噪声影响不大。

▲莫干山路

南面是公交汽车北站中心站，但是小区南面主要是2号楼公租房，未来噪声影响有所减弱。

▲公交汽车总站

北面多为安置房公租房和一个在建的人才公寓。

▲小区北面界面

总体来说小区周边界面一般，交通上因为邻近汽车北站，公交出行很方便，目前距离地铁5号线和睦站约1.2公里，待10号线开通，未来也是家门口就有地铁10号线汽车北站站；

商业方面，西面隔着莫干山的就是复地活力广场，目前内有健身房、电影院、餐饮等业态，基本满足日常生活需求。

▲复地活力广场

3公里范围内大型商业综合体选择则更加广泛，城西银泰城、大悦城、远洋乐堤港、龙湖紫荆天街等。

而春月杭宁府还有一个彩蛋值得期待：距离九年一贯制的华东师范大学附属杭州学校约700米。

据华东师范大学杭州附属学校2020年招生划分范围：石祥路以南，西塘河以西，湖州街和申花路以北区域内拱墅区户籍适龄儿童。

春月杭宁府恰好在这个学区范围内，但要注意的是，期房学区需等交付后由教育局就近划分才能最终确定。

而距离春月杭宁府不远的莫干山路小学旁目前有一54班九年一贯制学校在建，预计2023年建成。

未来春月杭宁府学区具体是划分到华东师范大学附属杭州学校，还是这个54班九年一贯制学校还未可知。

政府问政平台上有人询问这个九年一贯制学校的招生学区范围，拱墅区教育局给出的回复是学区划分将在2023年学校建成投用前明确并向社会公布。

从区域地图上来看，春月杭宁府划入这个新学校的可能性还不小。

| PART 5 |

可以说，如果春月杭宁府学区落定华师大附属杭州学校，那将是不折不扣的闭眼摇。

如果未来划分至这个最新的54班九年一贯制学校，那就要根据学校的师资背景斟酌一二了，毕竟4.5万元/㎡左右的价格还有更多的选择。

板块内二手房挂牌均价最高的是融信蓝孔雀，9月挂牌均价约6.15万元/㎡，也是因为有了华师大附属杭州学校学区的加成。

目前的申花，板块新房库存不多，且土地供应基本也接近尾声，接下去就只有连接申花和桥西的华丰造纸厂区块可供开发的1300亩地块上，还有住宅用地200亩。

未来土地供应和新房供应都短缺的申花，倒挂会愈发显著。

预计11月入市的荣安春月杭宁府，应该是目前申花最低价，将在年底分2次开盘。

有“申花情节”的购房者，且愿意赌一把学区预期，不妨下场一摇。

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| 公示楼盘 |

| 可登记楼盘 |

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文/发条兔子  编辑/发条兔子

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