江河鸣翠：不问产品，闭眼摇吧 | 房叔跑盘No.96
今日共4盘预售公示、登记，列表见文末↓
基于限价政策、部分板块一二手房价倒挂红利和土地供应的结构性短缺，近一年杭州新房市场不断上演从刚需到中高端改善的狂欢，相较下，售价6万+的高端产品市场寂静不少。
由于供应量少，推盘节奏缓慢，6万+高端盘鲜少在市场上露面。但对高端产品的市场需求依然汹涌。
下面这组新房摇号数据反映了高端市场供应和需求之间的庞大缺口。
从滨江园、上品、御品清盘，凤起钱潮基本清盘（仅剩合院）之后，目前市场上在售的仅剩御潮府一个孤盘。
好在，位于江河汇板块的江河鸣翠来了，预计最快于11月底12月初首开1、8、9号楼约165 m²和7、10号楼约195 m²，共约160套，限精装均价6.85万元/m²，套售价约千万起，滨江绿城联合开发，将填补高端市场的部分缺口。
▲江河鸣翠沙盘实景
从产品设计初稿来看，江河鸣翠的产品设计中规中矩，但项目显著的地段优势和部分倒挂红利，即便不问产品，也值得闭眼摇。
| PART 1 |
产品解读
在江河鸣翠，滨江和绿城第二次联手。绿城负责产品设计，滨江负责工程和物业。
双方第一次联手是在2010年前后，合作打造了武林壹号，凭借出色的产品力成为杭州豪宅界的标杆。
前后两次联手间隔近10年。期间，资金逻辑生变，也推动了产品表达上的变化。
双方第二度联手打造的江河鸣翠，目前有了产品设计初稿，
▲江河鸣翠效果图
江河鸣翠占地约4.4万㎡，建筑面积约13.24万㎡，容积率3.0，地块近菱形，规划4幢商业公寓（户型约300㎡以上）、2幢自持和9幢住宅，三种业态间不做分隔，交房后由滨江物业统一管理。
▲楼间距
约4.4万㎡土地面积上，需排布15幢高层，楼盘的楼间距不宽，楼幢排列稍显局促。
9幢住宅规划为15F、22F、24F，单层层高约3.1米，一楼设架空层层高约4.1米，楼幢高度分别为约50米、约73米、约80米，但南向楼间距普遍约30-50米，最大为6号楼的南向楼间距约73米。
不过，项目尽量利用菱形地势错开排布，以及建筑外立面玻璃幕墙的设计也可以部分改善中低楼层采光，因此项目总体采光通风条件尚可。
也由于楼间距较窄和菱形地状，小区将大部分生活配套都布置在9幢住宅楼的架空层和主入口处的物业经营用房（两幢自持楼之间）。
主入口处物业用房已规划引入地下恒温泳池、健身房，架空层处规划布置何种生活配套待定。
其他公区规划为绿植景观，其中6号楼南面设置了中央草坪和中央景观水池。
小区在邻运河路段设置了两个出入口。主出入口位于两幢自持楼之间，次出入口位于住宅8、9号楼之间。人车分流设计。
住宅楼幢外立面主材质采用石材和铝板，主打灰色调，立面风格接近凤起潮鸣。
梯户关系设计上，住宅4号楼、11号楼采取两梯四户，其余7幢楼为两梯两户，得房率约76-80%。
规划户型约143㎡四房、约165㎡四房、约195㎡五房和约229㎡五房，为纯改善楼盘。其中约165-195㎡为首开户型。
当前流出的户型图为过程稿。从过程稿上看，这款豪宅户型设计的最大亮点是采用了当前较受好评、较潮流的户型格局。
其次，约165-229㎡，配置了更多的卫生间，创造出尽可能多的套房居住空间。
约143㎡户型图（过程稿）
点评：
通透全明；
户型格局较好，三房朝南，餐客厅一体朝东（西），是当下较受欢迎的边套户型；
三个朝南房间空间尺度开阔。
约165㎡户型图（过程稿）
点评：
户型格局和约143㎡类同；
大四房设计，双套房设计；
每个功能区空间尺寸宽阔；
增设餐边柜空间。
约195㎡户型图（过程稿）
点评：
户型格局和约143-165㎡类同，五房四卫设计；
朝南三卧室为大三房兼独立套房式设计，餐客厅尺度开阔；
不足之处在于主卫是暗卫，厨房采光略弱。
约229㎡户型图（过程稿）
点评：
南北通透，户型格局好，三套房朝南；
四套房+书房设计；
各功能区空间尺寸较宽敞；
电梯不沿靠户型；
不足之处是两个朝南次卫是暗卫。
综上，从产品设计初稿来看，项目基本面貌已经可以看到。
但产品品质究竟如何，能不能称得上豪宅界的标杆，还要视后续披露的产品材质、精装配置、工程质量等情况而定。工程质量由滨江把关，工程品质应该大体可信。
江河鸣翠交付时间为2023年年底前。
| PART 2 |
地段、配套解读
江河鸣翠东邻钱江路，北邻运河东路，西邻运河等河道景观资源；东面跨过钱江路即是新鸿基开发的江河汇综合体，显而易见，江河鸣翠占据了江河汇板块较核心位置，四周被三大商业项目、运河景观、地铁站点包围。
地铁站点就在“家门口”，即位于项目东侧、钱江路和运河东路交叉口的地铁三堡站，该站点为地铁6、9号线交汇站点。由此出发，一站直达亚运村，3站抵达钱江世纪城核心商圈以及钱江新城万象城、来福士商圈。
江河鸣翠东侧一路之隔就能享受新鸿基江河汇综合体内规划的高端商业综合体、公园等丰富多彩的游玩、购物设施，享受高端购物体验。
项目北侧隔运河东路对望江和美亲子广场，也可满足日常购物、看电影、吃饭等休闲娱乐。
从运河东路、三堡地铁站再往北是由万科大都会、绿城留香园、东方御府、中海御道、中海钱江湾等组成的豪宅区。
江河鸣翠西邻一宗商业地块、运河景观、三堡船闸，跨过运河是景芳三堡住宅区，当中凤起钱潮和江河鸣翠直线相距约918米。
商业地块由建杭2020年6月竞得。建杭商业项目开发交付后，江河鸣翠“家门口”将富集三大商业项目。
江河鸣翠南侧是新鸿基综合体的汇中、汇西区块，以及由晓庐、盛世钱塘、东方润园组成的豪宅区等。
江河鸣翠属于三堡社区，根据2020年学区划分，划为采荷一小钱江苑校区——直线相距约1.5公里，对口初中为采实教育集团钱江新城实验学校。但项目的最终学区，要待交付后才能确定。
江河汇板块在杭州的能级地位处于顶端，和钱江新城1.0、奥体-钱江世纪城、亚运村并驾齐驱。它不仅是个超级高端综合体航母，也是杭州的新中心、新一代地标，更是杭州城市段位进阶的直观表达。
从当前的二手市场表现来看，钱江新城1.0居第一，二手房成交价约10-12万元/㎡；江河汇板块居第二，品质较好的二手房绿城留香园成交价为约8.6万元/㎡，最高为万科大都会的9.2万元/㎡；滨江、奥体-钱江世纪城再次，二手房成交价普遍6万+。
江河汇板块的地段价值、地铁布局、商业规划、商业品牌都不输钱江新城1.0，唯一相对稍弱的是学区，以及几大豪宅产品品质参差不齐，部分楼盘品质略逊色钱江新城1.0的南星豪宅区。
但随着城市开发重心东移向以江河汇板块为桥头堡的钱江新城2.0，兼具品质和近邻新鸿基江河汇综合体的优质豪宅项目，比如万科大都会等，房价大概率会追平钱江新城1.0的金色海岸等沿江豪宅项目。
至于江河鸣翠能不能跻身该队列，要视项目的设计规划及交付工程品质而定。
而钱塘江南岸的钱江世纪城、亚运村，学区优势排在钱江新城1.0、江河汇板块之后；此外，两个板块库存量大，投资客多，因此房价仍可能位于钱江新城1.0、江河汇之后。
| PART 3 |
购买建议
江河鸣翠限精装均价6.85万元/m²，对比留香园普遍8.6万元/㎡的价格，万科大都会近9万元/㎡的价格，分别存在约1.75万元/㎡和约2.15万元/m²的倒挂。
不过，项目品质、学区能否与留香园、万科大都会匹敌目前暂未确定——从2020年学区划分上看，江河鸣翠弱于留香园和大都会。
因此江河鸣翠固然存在倒挂红利，但实际利差幅度可能会比上述两个数字（约1.75万元/㎡和约2.15万元/m²）更保守些。
但倒挂红利始终是存在的，叠加地段优势，即便不问产品，也是闭眼摇，必然具备高亢的市场热度。
由此衍生另一个更值得关注的问题：万一被安排和其他高端热盘，比如御潮府或亚运村楼盘、钱江世纪城楼盘（滨江嘉品、滨江观品）撞车摇号，到时只能摇一个，该怎么选择。
以投资为目的购置，建议从板块发展前景、倒挂利差以及售价三个角度去比较筛选。
万一和御潮府撞车，可倾向选择江河鸣翠。江河鸣翠地段更具优势，售价也更低。
万一和钱江世纪城楼盘撞车，由于江河鸣翠的倒挂红利和钱江世纪城楼盘十分接近，而钱江世纪城楼盘售价更低，持有成本更低，板块配套成熟更快，若短线投资，钱江世纪城楼盘是更好的选择。
如果是和亚运村楼盘撞车，可倾向选择江河鸣翠。一来，江河鸣翠有更明确的倒挂利好，地段价值也高于亚运村。二来，亚运村库存量大，一定程度上会压制房价未来升值空间。
| 公示楼盘 |
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（10月版）
活动截止时间：2020年10月12日9:00
房叔跑盘：△澜仕里△海逸翠廷△蓝月春晓△第三城△前宸△锦畔云汀△檀映里△潮悦前城△合生创展名邸△汀洲印月△锦上文澜房叔选房：△滨耀城、云峰△融望之城△望金沙△春风金沙△富力中心△花漾里△西溪公馆△万固郡府△时光之宸△运河云庄房叔说：△下一轮红盘△红盘碰撞△新政后七种决策△余杭颜值进击△云城第一响△7号线首通段△单身、有房该买二手吗房叔瞰杭：△崇贤△北部新城△临平山北△良渚△闲林△三墩北△未来科技城
PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条
点个在看，让房叔更好看。