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祥符、运河新城怎么选？ | 房叔说No.118
共17盘预售公示、登记，列表见文末↓
按照限价的持续性，北部新城短期内将出让的土地限价大概率还将稳定在3万上下。
纵观杭州大城西以及城北，非无房家庭可参与的单价4万以下的新房，大部分集中在城北的祥符、运河新城。
这两个板块内的在售新房价格基本接近，祥符新房高层价格3.6--4万，运河新城新房高层价格3.8万。
祥符的门槛相对稍低一些，运河新城门槛稍高一些。但祥符高层3.6万的价格也只有“天承美筑”单盘在售，之后的新房限价上涨至4万。
相较北部新城2.9万至3.05万的价格，祥符与运河新城的新房价格明显要高上不少，性价比相对低上不少。
预算不是非常充裕，无房可摇的改善家庭，能不能选择曾经一度面临流摇的祥符，以及限价超过北部新城近万元的运河新城呢？
这也是房叔后台咨询中的热点之一，今天我就来解开这个纠结难点。
| PART 2 |
祥符街道位于杭州城北腹地，南接申花，向北与余杭区相临，西侧为西湖区三墩，向东便是运河湾，及全新的运河新城概念。
祥符发展到今天，用一个大的板块概念来定义其实是不太符合现状的，祥符从西至东，板块分裂非常严重。
莫干山路、杭行路两条纵向主干道的切割下，祥符大体被分为三小块。
莫干山路以西的“西祥符组团”，与西湖区三墩相邻，整体的板块气质与三墩也更为接近，是较为纯粹的居住功能区。
是核心城区的外溢承接区，板块自身没有成型的产业，这和杭州绝大数居住板块相似。
早期的杭州是一座功能定位极为集中的城市，城市的经济活动主要集中分布在武林、湖滨、黄龙以及文教区一带，外围板块则一级级的承接中心城区的居住外溢。
作为核心城区的外溢居住区，西祥符开发时间早，且区位在当时也属于较远的近郊，承接的购房群体多以刚需、刚改为主。
作为居住功能区，由于板块整体定位偏低，板块内的商业以及教育配套都较为普通，可以说是泯然众人。
加上没有地铁加持的便利公共交通，“西祥符”在我看来仅剩下与申花近这个区位优势。
“西祥符”和早期的三墩是极为相似的，相同的功能定位，相似的板块配套，两者像是孪生兄弟般。
跨过莫干山路则来到祥符的中部，这里是拱墅区的产业“高地”——北部软件园。
北部软件园是拱墅区的重要粮仓，拱墅区的税收很大一部分都来自于北部软件园。
虽是城北的核心产业集聚区，但北软的观感却谈不上好，北软的产业园大部分都是用老旧的厂房改建的，城市界面自然也谈不上有多好。
虽说产业园观感差，但好在北软经过很长一段时间的发展，到今天已经很成熟了，产业园自带的底商满足日常生活还是绰绰有余的。
北软虽没有像滨江、未来科技城的头部企业，但产业的活力还是不错的。
正因为北软产业园大部分是厂区改建，租金成本相对写字楼低上不少，对于那些不需要包装的实干型公司以及创业型公司，北软反而是最佳选择。
从北软上下班高峰期的人流也能够略窥一二，北软已经成为了祥符的核心内生力，小公司集聚度非常高，北软虽没有头部企业的光环，但板块的购买力依旧在不断的生成。
有内生力，也有承接核心城区外溢的优势区位，位于祥符中部的北软区块似乎潜力十足。
但事实会是如此吗？
一个板块内的房子是否有足够高的价值，不仅取决于所在板块的内生需求，也取决于生活配套。
板块内部的房价制高点一定会是配套齐全的商业区，或拥有无可替代的学区房。特别是一个覆盖范围大的板块，恰好祥符就是一个大型板块。
正如前文所说，把祥符称之为一个独立的板块是不太合理的，祥符内部板块割裂严重。
我更愿意将祥符拆解成三小块，“西祥符”，“老北软”，以及“万达区块”。
“西祥符”及“老北软”一个是老态的居住区，一个是相对杂乱的产业区，只有“万达区块”拥有商圈+品质住宅抱团的组合。
万达商圈虽品质稍显一般，但日常的生活娱乐却非常接地气，加上万达区块内有着纯粹的居住区，板块内卖小星澜学区也有一定的成长预期。
由于开发时间更晚，万达区块拥有更多的土地储备，在“老北软”空间接近枯竭时，万达区块新建的产业园拥有更好的办公环境，更便利的交通，逐渐承接了北软的产业东移，“老北软”孵化的优质企业转移至万达区块的“新北软”是势不可挡的趋势。
承接“老北软”孵化而出的优质产业转移+学区+板块内最佳配套、现代化的城市界面的组合下，万达区块已经成为整个祥符的最大得益者，必然成为祥符的价值制高点。
老去的“西祥符”，在新兴的万达区块冲击下，很难成为闪耀楼市的热点。
“老北软”同样如此。
由于是拱墅区的产业高地和税收粮仓，经济下行的今天“老北软”很难进行大规模的拆改腾笼换鸟。
加之老北软还有大量土地掌握在上城区手中，是上城区的产业飞地，整个老北软中短期有拆改条件的土地并不多。
可以预见的是，在很长一段时间内，老北软的城市界面、板块状态都会保持现在的模样。
除非天上又掉下来一个“文澜”。
优质学区在一定程度能够强力扭转板块的价值，比较有代表性的如三墩北、蓝孔雀、之江等。
但要塑造好的学区，仅仅有名校概念是不够的的，师资为辅生源为主，而优质的生源又恰好是“西祥符”及“老北软”所难具备的。
在“西祥符”及“老北软”穿行，能够发现许多工地，但这些工地却不是可售新房，而是回迁安置房，两者往往共存，可以预见得到生源注定不会太过纯粹。
何况在这两个区块，类“文澜”、“华师大”概念的学区大概率不会落地。
没有优质的学区概念，老去的“西祥符”及“老北软”在未来甚至可能被北部新城抛离。
北部新城的崛起汇聚了万象城、城北地标、中央商务区，已经隐隐可以看到一个杭州北门户的光芒。
北部新城有非常大的概率将拿起城北中心的地位，那时的西祥符与老北软的优势或许仅剩下“主城区学区”一项。
那么3.6万的板块限价，“西祥符”及“老北软”值不值？答案是当然的。
杭州发展到今天，早已不是那个围绕西湖一圈、小家碧玉的“西子”，城市框架快速扩张，申花、城北的崛起，“西祥符”及“老北软”的区位就已经值这个价。
靠近核心城区的区位，祥符里的规划建设，没有喧闹声，接近板块开发尾声的“西祥符”是一个可以“自住”的小区块，也仅限于“自住”。
至于板块高层价格拉至4万，可选范围将变得非常大，将面临更有潜质的市北、艮北、之江的直面竞争。
预算既然能够达到4万，再加一点预算甚至可以触摸钱江世纪城、亚运村。
4万的“西祥符”、"老北软"的竞争力与同价位的竞争板块相比，显然优势并不强。
| PART 3 |
再来聊聊价格基本处于同一水平线上的运河新城（本文运河新城概念为拱墅区范围内的运河新城部分)，与祥符相比，运河新城是否更值得购买？
近几年运河新城作为拱墅区的主推新城概念，是拱墅区发展至今天所必然会发生的。
拱墅区核心的区块，如桥西、申花基本接近板块开发的尾声，石祥路以南的拱墅区土地储备面临枯竭，只能通过拆改老旧厂房、小区进行城市功能的更新。
拱墅区最大的留白在石祥路以北。
而祥符开发同样接近尾声，所以拱墅区将目光瞄准了最后的大面积空白处，通益路、石祥路以及下城区、余杭区边界围合的区域。
也就是现在所说的运河湾、运河新城、杭钢新城及桃源。
运河新城听名字就能知道与京杭运河密切相关，事实也如此，运河新城沿京杭运河从运河湾一路北上，整个板块呈现南北狭长的格局。
运河新城西侧与祥符万达区块相邻，向南跨过石祥路便是拱墅区核心区桥东，运河新城有着天然的地缘优势。
优势的地缘条件+地多是运河新城最大的发展推动力。
运河新城核心现在几乎就是一张白纸，除零星安置房以及康桥区块外，有大片临近运河，有天然文化、景观优势的发展空间。
但从运河新城控规可以看出，运河新城并不以产业布局为主，而是延续了申花、桥西的居住功能为核。
大片的黄色住宅用地夹杂着教育用地，及处于地铁站点的商业用地，这是一个典型的居住类新城。
也就是说，拱墅区赋予运河新城的目标大概率是复制桥西，再造一个桥西。
这对一个新兴板块并不是一个好事，居住区相比产住融合区有着明显的劣势，板块并不会产生属于自身的强劲内循环，只能依托城市核心区，成为居住配套。
想成为第二个桥西并不容易，桥西的历史文化底蕴，无缝与大关商务区相接的区位，向南还可承接武林、黄龙的外溢，这些优势是运河新城没有的。
但好在运河新城不是独立作战，拱墅区在运河新城东侧，金昌路、拱康路、石祥路及杭宁铁路围合内规划落地了“智慧网谷”，是拱墅区瞄准产业的重要举措。
根据拱墅区官宣，目前落地了包括新浪、联想、顺丰、58同城、360等头部企业，产业阵容异常强势。
单从入驻企业而言，是杭州少有的高能产业集聚区。目前顺丰全球创新中心已经建成使用，其他的产业园也在建设施工或筹划阶段。
但具体能够实际落地多少有分量的产业有待观察，毕竟近些年头部产业集团收割土地的例子并不少，“圈地嫌疑”需要时间去打破。
若这些头部企业真能够高能级落户，对于城北绝对是前所未有的利好，一衣带水、无缝相连运河新城则将成为最大的获利者。
产业+依托京杭运河高能级的居住功能规划，运河新城未来自然可期。
且由于有大量的抱团式的住宅土地储备，有形成高品质住区的潜质，还拥有承接智慧网谷的高知产业人口的优势，生源在一定程度上也更有保障。
作为拱墅区以高标准、依托运河打造的新城，运河新城相比拱墅区其他板块也更有可能获得名校概念的青睐。
相对优质的生源+可能的名校概念+高标准的新城规划，运河新城是有可能孕育好学区，这是运河新城未来的核心优势。
相对祥符已经老去的“西祥符”区块，及“老北软”，运河新城的潜质好太多了，至少在“未来”这个题材上有故事可讲。
有“未来”的运河新城一定就比祥符更好吗？这倒未必。
首先，运河新城成熟度完败于祥符，大片的土地储备也就意味着生活配套的空缺，如果打算自住型购房，运河新城在短期内远差于祥符。
买个菜都需要开车，日常的生活娱乐将长期依赖祥符的万达区块。
而且可以预见，在很长一段时间内运河新城将是土方车的天堂，工地施工噪声，灰尘，土方车噪声将长时间存在，这是选择板块开发伊始进入的不可避免的代价。
在当下看，运河新城3.8万的新房价格在没有名校概念的加持下存在一定透支，与市北、艮北等热门板块相比几乎没有任何优势。
祥符与运河新城，为什么难以选择？关键就在于这两个板块都有着明显可见的劣势，这是任何一个去过现场的购房者可以推敲而出的。
但市场就是市场，买房脱离不了市场，杭州楼市走到现在，城西、城北的购房者是最难的。
低价房一房难求，改善性选择也仅有申花、大关、文教区的少数楼盘可供选择。价格适中的祥符、运河新城虽然“好买”，但显然性价比略低。
| PART 4 |
这两个板块如果真的要选择其中一个，还得需要根据自身的实际需求选择。
如果是自住，3.6万的祥符至少在中短期更适合。
配套虽少但满足日常所需还是绰绰有余，万达商圈也能够有效的满足休闲娱乐需求，临近核心城区的地缘优势，生活工作两不误，学区虽不拔尖但依旧还是主城区。
祥符虽说不会领涨楼市，但紧跟大势的能力还是有的。
3.8万的运河新城，现在有的真的只有预期、所谓的“未来”，未来可期但并不适合生活。
买房终究是为了生活，至少让我选择，我一定会远离轰隆隆不断的土方车。
3.8万的板块限价，现在不买以后依旧还有机会，有选择无需急。
| 今日公示楼盘 |
| 今日可登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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