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新政的必要性+新政能怎么出| 房叔说No.97
在9.4新政之后，我曾在多篇推文内强调过这样一个观点。
“新政很有可能正在催生出新的新政”。
因为从市场角度看，此次新政并未从根本上解决目前杭州楼市的最大问题，“供需失衡”。
这里讲的供需失衡并不是说杭州全城的供需不平衡，事实上，杭州整体的供给与需求关系是相对较为平衡的。
每年多达14万套的新房供给，加上10余万套的二手存量住宅供应，杭州近几年的供给相对需求是相对充裕的。
杭州楼市的供需不平衡主要是存在板块之间的供需失调，热点板块供给远远不够。
最具代表性的便是我常常提及的杭州楼市三剑客，钱江世纪城、未来科技城以及城北。
这三个板块虽都是杭州近些年的新兴板块，但也是杭州近几年，甚至未来很长一段时间的主要发展平台。
钱江世纪城代表着拥江战略，未来科技城代表着产业战略，城北肩负杭州大城北兴起战略。
这三者代表着杭州的面子，里子，及主城区的自然北拓，城北门户。
但从杭州新房市场可以看到，这三个主要区块却限价被严重压制。
4.7万的新城市中心，3.61万的产业中心，杭州版南山区，3万左右的杭州城市副中心，城北门户。
目前的新房限价明显存在不合理，导致杭州全城的自住、投资需求往这些热点板块导入，热点板块供给自然受到巨大的压力。
特别是限价与获利空间导致了需求的进一步涌现。
要知道，在强获利预期之下，原本没有购房需求的这部分人在购房红利的诱惑之下也会加入到热点板块的抢房队列之中，需求被进一步激发出来。
再加上杭州近些年本就强劲的人口流入，需求每年都在累积，外部需求在源源不断的涌入。
外部需求加上本地改善、投机需求，再加上红利催生本不应该出现的食利需求，三者组合，杭州热点板块的热度很难被浇灭。
| PART 2 |
市场上的需求依旧在，不管是自住也好，还是投资也好，这些需求还在源源不断的出现，且没有有效的快速消化途径。
就比如热点板块，典型的如未来科技城、城北，几乎所有楼盘都被认定为红盘，被排除在无房家庭之外的需求只能更换购房通道至二手存量市场，或其他替代板块。
切换至存量市场后，又因为置换难度大增、房东惜售心态严重，导致二手房进一步高涨，未来科技城在近期，特别是新政后的市场表现尤其明显，头部标杆楼盘集体破5冲6。
二手房的上涨，又导致新房的套利空间扩大。
就算新房都被定义为热点楼盘，但可以预见的是，天空之城此类楼盘大概率中签率将继续大幅走低，热点楼盘重现万人摇也不是不可能，继而继续推动板块热度的上升，市场濒临失控，新政越发有出台的可能性。
同时替代性板块热度同步上升，如市北，钱江世纪城，此类改善型的板块热度也被点燃。
最具代表性的便是嘉品、君品，在众多红盘的强势分流下，依旧创下中签低位，难以想象这些楼盘假如单开，热度会恐怖到什么地步。
至此，你会发现，现在不仅是热点板块买不到房，次级热点板块也买不到房，那么恐慌之下，真正有自住需求的购房者只能向再次级的板块外溢。
如之江、萧山科技城、宁围等，珊瑚世纪、荣望轩、江上湾等便是极好的例子，这些热度本稍显边缘的楼盘在承接需求外溢变身粉盘。
市场的热度在蔓延，且热点板块有失控的迹象，万人摇消失仅仅是表象。
| PART 3 |
浇灭热度最有效的途径就是加大供给。
但加大供给在短时间难以实现。
对于热点板块加大供给需要大量土地，对于热点板块，特别是钱江世纪城及未来科技城，本身定位就是产业及商务中心，居住并非主要功能，自然留给住宅的供给存量就不多。
这是板块的土地总量限制。
其次，就算土地供应能够跟得上短期需求，但是按照现在的限价，这些热点板块就算供给足够，想买到房依旧不会容易。
板块强预期在后面支撑，就如，钱江世纪城4.7万的限价相比钱江对岸的钱江新城价差在3万以上，未来科技城3.6万的限价相对于板块定位同样是处于绝对的价值洼地中。
这些板块显而易见买到就是赚到，价值一定会慢慢的兑现，有强预期就有强需求。
增大供给也不行，那么只能提高限价，减少短期的预期获利空间。
但新房不仅每年都有限涨指标，且新房大幅限价调整大概率将进一步刺激市场，因此热点板块新房限价大幅上调也存在较难的操作性。
提高供给量，新房限价上调，这两大法宝对于热点板块“能用”的可能性较小，不太具备可用条件。
所以杭州楼市调控的最大难度在于，可用的供给侧手段，以及降低短期预期的手段不好用了，甚至用不了了。
从市场调控的角度看。
杭州楼市剩下的最有效的抑制性手段只剩下控制需求端。
说白了就是延后需求。
将短期需求延后，控制短期需求。
| PART 4 |
所以我近期经常性的强调，新政大概率在酝酿新的新政。
而且很有可能会出台限制落户购房的年限，或加强限购、提高外地人购房所需的社保年限。
只有这样，需求才会被短时的限制，至少对目前热度降低能够起到相对明显的效果。
但需要明白的是，限制需求端只能短时间降低热度，需求永远都在。
供给不平衡，依旧是要从供给端化解。
| PART 5 |
人口强势流入，中心城市辐射能力愈发强势的今天，杭州楼市调控难度越来越大。
如何权衡城市扩张，和相对稳健的城市门槛已经成为极其考验决策层的艺术。
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