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2020年最让人真正“动心”的项目 | 房叔说No.107
共10盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
这里所说的想买，是排除价格倒挂等获利因素，仅仅靠产品就能够击中内心的那种想买。
限价持续，产品主义几乎快要退出杭州楼市，几乎所有的新盘都在搞快周转，限价你不快就赚不了钱，甚至亏钱。
现在的杭州，买新房真的就是“买房”。能够让人悸动的产品都是以往的经典，是西溪诚园、是兰园、是侯潮府、是东方福邸。
所有有人说，想要改善只能去淘淘二手房。
但有一个项目，我仅看过它的规划、效果图，就已经心潮澎湃，那就是亚运村。
亚运村，早在去年、今年初就多次被我列入2020年的闭眼摇清单，但等了一年依旧没等到，亚运村也大概率要成为2021年闭眼摇。
这个项目我们都知道价值无限，按照目前的限价，亚运村的购买价值不会逊色于任何一个超级红盘，包括紫璋台、天空之城、江河鸣翠等。
绝佳的区位让亚运村的低估效应被急剧放大，这里毋庸置疑将成为杭州新中心的核心组成部分，仅靠这点，亚运村的价值就应该是未来的杭城之巅。
关于亚运村的地段可以讲很多，这是亚运村的天然属性，无关于产品力。
今天我主要来谈谈亚运村的规划理念。
亚运村的核心优势不是装修有多好，也不是外立面是不是石材、铝板干挂。
产品配置很重要，但这不是亚运村最重要的。
| PART 2 |
↓先来看一张亚运村的土地控规图。
↓再来看一张杭州顶级豪宅区南星桥的卫星图。
对比这两张图，你能看出什么不同吗？
相比南星桥，亚运村的道路宽度窄了很多，板块内的支路也比南星桥要密集多了，横贯居住区的大马路不见了，被窄道路密路网所代替。
以往我们的城市马路都是又大又宽，双向四车道、双向六车道，甚至双向八车道。
加上道路中央以及两侧的景观绿化带、非机动车道、人行道，整条马路的截面宽度“感人”。
这种大马路构建的城市路网，加上红绿灯等待时间，过个马路都可能需要好几分钟，何谈步行的舒适性。
这类道路以牺牲人的便利性，换取看似更快捷的车行交通，这是给车开的路，而不是人通行的路。
这也正是国内大城市新区基本都犯下的通病，而且在全国范围内愈演愈烈。
由于步行的体验过差，街道能够“留”人的能力大幅降低。
加上许多住宅楼盘都为封闭式规划，有些连基本的底商配套都没有，人到路上的需求只剩下固定的通勤需求。
这种路网构建下的新区，人不愿意到街道上逗留，没有人的街区商业极难存活。这也是现在大多数底商逐渐消亡的重要原因之一。
没有人流动、路过，大面积底商很难被支撑起来，这种街区，底商的有效服务半径会大幅缩减，服务的人群被局限于单个楼盘或相邻的楼盘。
为什么说底商不能买，原因也就在于此。
未来最有价值的底商仅剩下楼盘门口位置最好的三四间，业态也将走向固化，便利店、中介、水果店、理发店四大天王成为底商的固定组合。
为什么杭州最热闹的永远是湖滨，不仅因为湖滨拥有不可取代的西湖，湖滨人口密度、以及密路网的街区式商业体验是其他的新城商业区无法比拟的。
而亚运村完全摈弃了宽道路稀路网的新城规划，用密集的支路穿插分割，配以几条交叉的核心干道，将小支路与快速疏解作用的干道融为一体。
再仔细看看亚运村的路网图，能够发现密路网及大干道之间搭配的合理性。
绿城、华润及绿城媒体村作为三个单独的组团，这三个组团与以往的大型楼盘体量相差无几，但在亚运村，完整的大型楼盘被毛细血管般的小支路切碎，每个大组团都被分为更多的小组团。
但由于楼盘大体量的客观存在，仅依托起分割作用的小支路，内部的车流很难快速提速、通行，通行效率反而会受一定影响。
那么再给小支路为主的路网搭配上可快速通行、车流承载能力大的干道，内部小支路上的车流量就能够得到有效的疏导，提升交通效率。
完全靠小支路构成的密路网是不行的，大概率将变成又一个杭州老城区。
只有将密路网与干道进行合理搭配，两者相辅相成才能构建起高效且适合步行的路网系统。亚运村则恰好将密路网+干道的交通体系贯彻的极为彻底。
这种交通体系下，既保证了车辆通行的效率，人也更愿意出门压马路、逛街，又进一步提高了社区的活力。
所以说，亚运村大概率是杭州未来最不缺人气的新城区之一。
有人，社区商业才有自然生长的空间，人是商业最好的土壤和养分。
在窄街道密路网的加持下，亚运村还将商业切割成小块加大块的模式，亚运村华润部分将这种模式展现的淋漓尽致。
住宅与商业组团都被切碎成小块，而且在沿江搭配了一个疑似“万象天地”的巨大综合性商业体，两者互相搭配，构建起一个商业王国。
现代盒子样的综合体固然能够提供相对恒定的温度、以及丰富的商业业态，却难以将外部盘活。
亚运村华润组团则将室外商业加室内商业融合，与成都太古里+ifs的商业模式有着异曲同工之妙。
可以预见的是，亚运村华润组团大概率将成为江南地标性的体验型商业集聚区。
对于居住在住宅组团的业主，从家中漫步到水畔的户外公园也好，到靠江的商业综合体也好，路途上能够收获前所未有的街区参与感。
能够想象得到，待到杭州最舒服的春秋季节，路边或花香、或落叶，与如织的行人擦肩而过，微风拂面，这样的社区生活会是怎样的一种美好。
与华润组团不同，万科组团明显要更小巧一些，但我个人却对万科组团更为期待。
杭州人喜爱水，从西湖到运河，从运河到钱塘江，逐水而居。
但却极少有真正意义上滨水商业街区，万科组团难得结合人工河道打造了一个与水为伴的滨水商业街区。
光看效果图，就能够想象到芝加哥滨水商务区相似的模样，人与楼、与商业、与水，现代都市不就应该是这样的吗？
此外，万科组团还独树一帜的首创了底盘概念，将商业、商务用房与居住用房融为一体。
简单一点理解就是，万科在这里做了一个类似车辆段的盖子，盖子本身就是商业，盖子上面是住宅、而且是完全体的住宅，景观园林、生活设施都在这个盖子上面实现。
具象一点，这个地盘就像是以往的底商，但这个底商规模巨大，不仅承担了商业的业态，底商上面的平台还做成了园林景观，将土地空间利用到极致。
这个底盘规模够大，足以解决你的一切生活所需，下面是人来人往的人流，上面就是鸟语花香的景观园林。
换个理解方式，底盘下的商业不就是超大的复合型会所吗？只不过这个会所是对外的。
这是一个可以颠覆生活方式的综合体，滨水、底盘、商街、摩天大楼，这不就是一个都市核心里接近完美的住所吗。
绿城部分我更愿意将它称之为一个更为极致的西溪诚园，体量一样够大，一样是小组团组成的大社区。
此外，绿城组团中间还有一个极为少见的共享型的中央公园。这个中央公园决定了这会是一个你未曾见过的、灵动十足的社区。
亚运村不是密路网、窄街道吗？每个住宅小组团内部的景观园林都比较小，但搭配上一个共享型的中心公园，这些小组团的人就都可以到这个中心公园。
各个人群都能找到属于自己的团体，一起奔跑的孩童，下象棋的老者，健身运动的年轻人。
加上一街之隔的万科组团居住人群，我们可以预见一个人气十足的样本城市公园。
| PART 3 |
亚运村太适合居住了，你所能够需要的生活配套所需这里几乎都配齐了，规划设计也是杭州前所未有的高标准，至少在当下杭州没有一个板块能够在理念层面上PK亚运村。
这是一个能够让自住的人爱上，让投资的人想自住的真正未来社区。
抛开板块的规划理念，亚运村还有着无疑伦比的区位优势，是杭州新中心的核心组成部分，与江河汇对望，是拥江核心中的核心。
城市新中心的价值能到多高？想明白了这个问题你才能真正明白亚运村的价值。
亚运村的属性也必然让这个项目的建设标准达到杭州少有的层次，对于亚运村，品质是不用担心的。
大概率不到5万的价格，亚运村最大的缺点也许只剩下了2023年太晚的交房时间了吧。
| 今日公示楼盘 |
| 今日可登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（10月版）
活动截止时间：2020年10月24日9:00
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