假如你有1000万，江河汇、亚运村，选谁？| 房叔说No.127
今日共20盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
现在杭州买房，最难的是预算有限的刚需，以及预算相对充足但非无房家庭的改善家庭。
刚需选择面非常狭窄，且可选新盘分散在杭州城近远郊的各处，此外，相当比例的可选楼盘难以兼顾自住需求。
改善非无房家庭，热点楼盘摇不了，优质新房聚集在少数热点板块，9.4新政后，中签率节节走低。
刚需没得选，改善摇不中，焦虑情绪在杭城新房市场快速蔓延。
假如预算能够继续往上拔，达到1000万左右，甚至更多，那么选择就相对多上许多，几乎可以选遍全城。
这些人是幸运的，现在杭州具有高价值的可选楼盘两极分化严重。
一种是未来科技城、城北的超级红盘，但只有无房家庭、及人才可摇。
△新鸿基江河汇效果图
一种就是核心板块的高端改善楼盘，由于限价压制，这些楼盘的潜在价值被严重压制，如望江新城、江河汇及滨江、奥体、亚运村的诸多新盘。
但高门槛是个筛选器，塔尖上的竞争压力无疑小不少，能买到房的概率大增。
在房叔后台，关于亚运村及江河汇的选择却是个难点，江河汇好，所有人都清楚，而亚运村低门槛，所有人也明白。
江河汇、亚运村选哪个？成了一个小难点，一个幸福的纠结。今天，我尝试帮各位幸运的读者解开这个疑惑。
| PART 2 |
这个难点归纳下来，其实就一点，江河汇、亚运村哪个更好。
其实答案也很简单，江河汇优于亚运村会是一个长期的事实，但亚运村并不会弱于江河汇太多。
几乎每座超级城市，发展的脉络都逃不掉这样一个轨迹。
从老城核心出发，寻找与老城相关联的新城所在之处，新城经过一段时间发展必定继续寻找与之关联密切的空间留白继续开拓。
△西湖实景图
道理很简单，老城经过了长时间的饱和式开发，土地存量空间极小，腾笼换鸟成本极高，老城逐渐不能满足城市发展所需的空间物理基础。
找一块与老城关联度相对较高，且能够满足新城建设、规划所需的土地就迫在眉睫。
于是城市发展的第一阶段新城就落定了，城市核心资源都往这个新城导入，资源、产业的大规模导入，加上新城先天更好的基础，房价自然就会有一个持续上涨的过程。
新城就完成替代老城的过程，这个过程，老城一定是落寞的，资源流出，城市界面、基础老化，高端居住需求也在流出。
新城房价超过不具备绝佳的自然资源的老城板块势不可挡。
杭州同样如此，第一阶段，瞄准了杭州老城不远处的钱塘江边的滩涂、菜地。
核心原因就在于钱江新城区位与杭州老城距离够近，能够自然融合。其次，杭州西面多山多水，土地空间较小，交通组织成本过高，城东有大量可供城市继续扩张的土地储备。再者，钱江新城对江相望的萧山体量巨大，带动萧山融杭势在必行。
三者叠加，杭州新城向江边落地钱江新城几乎就是一种必然，当年杭州发展的唯一选项。
现在我们也能清晰的看到，钱江新城确确实实已经是名副其实的杭州新中心，市府、优势产业、总部都在快速从武林、黄龙抽出，注入至钱江新城一带。
房产也能极为明显的体现这个轨迹，现在杭州最大的豪宅聚集区是南星桥，现在几乎杭州所有的顶豪项目都在钱江新城周边一带。
△钱江新城实景图
但中国中心城市的发展速度显然超出了大多数人的预想，钱江新城在短短十余年就已经接近饱和，二十年前的新城规划设计的短板也慢慢暴露出来。
杭州需要更大的城市，也需要更新、规划更合理的城市中心作为城市的下一个发展平台。
| PART 3 |
于是，钱江新城二期的概念来了，留存有更多土地储备的钱江世纪城也款款而来，乘着亚运会东风的亚运村也来了，连接钱新与钱新二期的江河汇也来了。
概念如此之多，归纳起来，就两点。江北钱江新城继续东拓，江南承接江北继续做大。
△亚运村华润组团效果图
江河汇可以视为钱江新城继续东拓的龙头，亚运村则是钱江世纪城内的核心组团。
江河汇与亚运村是江北东拓和钱江世纪城的制高点，两者之间做比较非常合理。
但受制于土地空间，和承担的城市使命不同，两者的开发路径却有明显的差别。
江河汇所处的三堡开发时间早，板块内土地已经不多，开发模式和以往的新城开发没有太大区别。
规划设计理念依旧是大地块造房子，板块内之间各个楼盘、综合体的联系密切度相对不高。
亚运村走的则是理念先行，国际招标，开发模式已经完全不同于以往的新城开发。
交通采用密路网、小马路的体系，板块内部的联系更强，同时板块内的配套是以亚运标准，在杭州城建史上从来都没有过的。
单就板块规划，亚运村明显是强于江河汇。
好在江河汇核心地块，也就是江河交汇处的东西核心地块开发运营落在了新鸿基手上。
鉴于港资对于商业综合体的把控、运营能力，江河汇大概率将成为杭州的城市地标、商业地标。
世界级的商业地标加持下，江河汇在一定程度上板块能级并不会低于亚运村，甚至还要更强。
隔江相望，亚运村对上江河汇堪称棋逢对手，一个是杭州建城史最高标准，一个是杭州城市地标、商业地标。
| PART 4 |
△新鸿基江河汇效果图
但正如上文我所说，江河汇价值将长期优于亚运村。
顶尖高手之间的对决讲究的是全面、均衡，没有短板，顶级板块同样如此。
南星桥为什么板块价格能够达到目前杭城之巅？
原因就在于南星桥的均衡性在杭州没有敌手，楼盘品质、区位、教育资源、商业资源、城市老钱的认可度，南星桥几乎达到了完美的兼容。
而江河汇与亚运村，能够做到所有房产价值属性兼顾的只有江河汇，亚运村缺主城区学区，缺顶级商业，缺板块认可度。
起码，在中短期亚运村很难弥补这几项的缺失。
更新的房子，世界级的商业配套加持，江河汇大概率将超越钱新核心区。
房子也同样如此，没有任何房子能够青春永葆，新的总是最好的，江河汇标杆楼盘大概率将成为杭州新的价格巅峰。
而钱江世纪城更新的城市界面，更合理的规划，更多的土地开发容量，大概率将追平江北钱新核心区，需要的只有时间。
亚运村作为钱江世纪城的板块规划设计制高点，也大概率将成为钱江世纪城的价格制高点。
但几乎均衡到极致的江河汇注定会压亚运村一头。
△亚运村万科组团效果图
两者如何选？其实很简单，如果都够得上，最好都不要错过，限价在，都是送钱。
假如是自住，更均衡的江河汇会是更好的选择。
文/荆轲 编辑/荆轲
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