已交付的现房销售项目能赚多少钱？越秀前滩名邸疯狂做梦 | 房叔说No.131

共28盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 |

前几日，期待已久的悦东方终于首开，最终洋房的中签率仅17.87%。

虽其中签率与大江东核心区几盘相比稍高，但其洋房毛坯均价仅14500元/㎡，首付仅50万元出头起步，是刚需已不多的福音。

而且，悦东方更大的优势在于，现房销售，从摇号到交付间隔时间极短。

且在维权盛行的限价时代，现房销售项目大多毛坯交付可以满足业主的装修喜好，或是以可见的精装来缓解业主对维权的恐慌。

多以一次“梭哈”的现房销售项目同时也增大了购房者中签的机会。

现房销售的“威力”自西溪公馆第一次开盘开始便已让众多购房者见识并“折服”。

而后续的紫璋台、中国府等现房销售项目，再加上其地段自带优势后，早已预定众多拥趸。

| PART 2 |

在2017年诞生的20个现房销售项目中，交付的已有5个：上河宸章、晓春城、东澜府、前滩名邸、东寰名邸。

另外还有4个项目并未交付，但在二手市场已有身影：养云静舍、学成府、泷悦华府、明熙府。

当以上9盘第一次亮相的时候，除前滩名邸流摇并迄今未能售罄之外，其他几盘在市场上的声响大多不弱，并不乏广受追捧者。

如上河宸章，三张预售证齐领共获超万人登记的好成绩；如养云静舍，高端改善红盘，中签率也仅9.6%。

当这些现房销售项目进入二手市场，便以次新的身份，同普通二手一起面对市场的挑挑选选，这时候才是真正检验它们成色的时候。

上河宸章高层挂牌均价基本在2.3-2.6万元/㎡，小户型单价会略高，在2.5-2.6万元/㎡左右，甚至有2.8万元/㎡的挂牌，相比新盘售价，有约7000元/㎡的价差；叠墅挂牌均价基本在2.8-3万元/㎡，有约4000元/㎡的价差；

晓春城高层挂牌均价基本在2.9-3万元/㎡，且以约89㎡刚需户型为主，有约7000元/㎡的涨幅；洋房挂牌均价基本在3万元/㎡，有约5000元/㎡的价差；

东澜府高层挂牌价基本在2.5-2.7万元/㎡，以小户型约89㎡、105㎡和115㎡为挂牌主力户型，有约3000元/㎡的价差；

泷悦华府高层挂牌价基本在3.45万元/㎡，有约6500元/㎡的价差；

东寰名邸高层挂牌价基本在3.3-3.6万元/㎡，有约5000元/㎡的价差；

学成府高层挂牌价基本在2.6-2.7万元/㎡，有约5000元/㎡的价差；洋房挂牌价基本在2.7万元/㎡，有约1800元/㎡的价差；

明熙府高层挂牌价基本在2.4-2.6万元/㎡，有约1000元/㎡的价差；

前滩名邸高层仅一套房源挂牌约3.84万元/㎡，接近于板块二手正常预期，另外4套挂价则是完全超越板块预期的5万元+，并没有实际参考意义；

养云静舍最便宜的挂牌价在7.54万元/㎡，高的甚至在9万元/㎡，也超越了正常的板块预期，参考意义不大。

单从以上挂牌价来看，如果是刚需板块，如崇贤、星桥、丁桥，次新并没有特别大的价格涨幅；如果是改善板块，如艮北、申花，次新的价格涨幅很是惊人。

但最能代表市场的还是二手成交价格，从之前成交数据来看，上河宸章、晓春城、东澜府的挂牌价与成交价相差不多；

而今年6月开始预售的5盘还未有成交，仍处在等待市场检验的状态；

最体现房东膨胀心态的要数前滩名邸，在前有3.58万元/㎡的成交价的基础上，仍挂出6万元/㎡，远高于原成交价；

位置更佳、品质更佳、且带3500元/㎡精装修的公园1872，挂牌价也仅在4.6-4.9万元/㎡；

可以说，前滩名邸的6万元/㎡挂牌价，在当下只是个虚无缥缈的梦。

| PART 3 |

现房有着几乎可以说“立等可得”的优势，并不会有如期房一般两三年的等待及资金投入时间，甚至连两三年的租金成本也可省下；

这对投资者而言，节省了一大笔期房将带来的成本，从短期看，现房项目优势并不弱。

而进入二手市场，原本为现房销售的新房项目便成为了次新，此刻才能体现出其地段、品质、价格等在市场上的受欢迎度。

如东澜府，远离东侧天子岭的影响，又可近享上亿广场的便利商业，二手价格在崇贤板块并不差；

而晓春城所在的大学城北，板块与地铁的关联不大，板块内楼盘二手基本在差不多的水准。

可见，在刚需板块，地段的影响对于刚需选择的影响是极为重要的，尤其是与刚需密切相关的交通通勤与商业配套。

而于东澜府同一板块的上河宸章，距离天子岭较近，但其不俗的品质，二手价格也能追上上亿广场东侧一众楼盘价格，且因原本较低的售价，回报率反而更高；

在改善为主的艮北，前滩名邸以不含装修水分的毛坯出现，但其与地铁较远，且建造工艺的粗糙，在二手市场上以低于原新房售价才有所成交。

无论是刚需板块或是改善板块，产品品质的“硬通货”属性依然是极大的影响因素。

从以上已有成交的楼盘二手表现，我们不难看出，若想投资现房销售项目，不仅只看中其“立等可得”的优势，还应看到其地段、品质，甚至原新房售价等多方面；

西溪公馆两次开盘的大不同中签率，排除政策影响面，价格变动同样也起到不可或缺的影响。

因此，并非所有的“现房销售”项目都是很好的投资标的；

而对于有着短期自住需求的客群而言，“现房销售”项目既可满足快速入住，也减少了与原房东之间讨价还价的时间精力，依然是较佳选择。

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| 今日公示楼盘 |

| 今日可登记楼盘 |

 -END-

文/阿寻  编辑/阿寻

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