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房子别买错！4年4万价差！ | 房叔说No.122
共25盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
万事万物都会经历兴衰的过程，城市同样如此。
决定城市兴衰的是生产方式、贸易方式。
当古老的国家以小农经济为主，贸易仅在国家内部循环，那么那些有内河港口优势、有平原土地优势的城市就有了崛起的基础。
当全球化成为经济活动的主旋律，那么海运具有的天然低成本运输优势将拥有天然海港优势的城市推向历史的舞台。
中国的中心城市变迁就是极好的例子，从关中平原到中原腹地，再到长江下游的冲积平原，再到今天东部沿海城市崛起。
生产条件与生产方式的变革，数不清的伟大城市成为历史的烟尘。
城市有兴衰，城市内部一样会有兴衰，只不过兴衰周期更短，变化更快。
伴随城市内部的兴衰，城市的价值也在慢慢转移，塑造了不同板块不同的气质。
对于每个个体，买房需要跟随城市的兴衰变化，契合板块气质买房。
| PART 2 |
板块气质则是由板块的功能定位、区位、及所具备的自然资源、配套资源决定的。
比如钱江新城为什么会成为杭州的新中心？又为什么会成为杭州的房价高地？核心原因就是钱江新城的区位好，占的地好。
因为当年的钱江新城位于杭州老城东面，南邻钱塘江，东、南皆是大片的留白，没有类似西湖群山的天堑，有足够的空间供城市发展。
如果现在假如还有机会回到20年前，相信杭州还是会选择向东向南来到钱塘江畔谋划新的城市中心。
钱江新城的区位太好了，天然具有融合杭州东西南北的地理优势，成为新的城市中心无可厚非。
所以钱江新城注定会被高等级的规划定位，配套同样会被高规格导入。
所以这样的板块，买房的逻辑和其他板块完全不一样。
这是一个极具稀缺性，具有高价值的板块。既然具有其他板块所不能媲美的板块资源配套优势，那么注定这个板块会受高端改善的青睐。
那么在钱江新城这样的板块，买房一定需要择最好的、大面积的，好的大的能够真正的满足改善的需求。
所有人都想住在这里，这座城市的内生、外部高端需求不断的生成，但能够满足改善所需的大户型就这么多。
光品质好和户型大还不够，还要选择综合性好的大户型，如具备都市景观、江景、学区、最好的商业配套。
能够拥有优质景观视野的房子一定是稀少的，但每个人都喜欢，所以这类品质好、且具备契合钱江新城特有的view的房子，才能完美契合它的气质。
而小户型在这样的板块就相对优势没有那么大了，总价不低，富人看不上，不够用。同时定位的不同，导致小户型大概率不会被配以优质景观面。
最终这类小户型只能沦为过渡型选择。
比较典型的，就如中海御道与万科大都会之间的差别。
大都会高层直面钱塘江，站在家中便可以俯瞰潮水涌动，一江对面亚运村如雨后春笋般拔地而起，与钱江世纪城遥相呼应，坐看城市平地起高楼。
而御道一区只能直面的只有土黄色的、如板砖般的公租房，只能瞄见一缝江景。
两者之间市场价格天壤之别。万科大都会景观好的大户型早已突破10万大关，而御道还在6万出头徘徊。
要知道，早在几年前，两者之间的价差不过万元左右，万科大都会4.5万的精装均价，中海御道一区大户型毛坯均价3.5万。
刨除精装价格，换算下来两者之间的价差甚至不足万元，此时此刻两者价差已经拉开至4万以上，早已不再同一水平线上。
与中海御道相比，拥有更高品质、更好区位、更好景观的大都会明显更契合江河汇的气质，万元价差拉开至4、5万元的价差，可见契合板块气质的房子上涨动能之强劲。
有钱人什么都要好的，要位置好，配套好，学区好，景观更要好，出行还要方便，甚至还要房子好。
能同时满足这些条件的，一定会是他们趋之若鹜的。
这也就是为什么，钱江新城核心区、南星桥的标杆楼盘纵使单价超过10万、12万，却仍一房难求，想买一套各方面条件俱佳的房子，难度不亚于摇红盘。
在可以预见的未来，这些核心区的标杆楼盘价格大概率还将继续上涨，因为头部的购买力还在快速的增长。
且当经济内卷，普通人靠劳动获取收入将远不如资本获取收益的速度。
目前国内的收入分配机制，在不改变国内经济过于依托投资、资本推动经济的情况下，劳动的收入和资本的收益差将越来越大。
也就是说，至少目前可以很清晰的看到，有钱人会越有钱，他们的总量还在不断的增加，特别是在杭州这样一座造富能力极强的城市。
但能够契合优质板块气质的好房子就这么多，这些综合极佳的房子已经成为房产界的硬通货。
| PART 3 |
一些没有高规格规划定位题材的板块，或者刚需板块，买房的逻辑完全不同于钱江新城此类核心板块。
说白了，就是由于配套资源分配不均，核心板块对配套拥有比较强的垄断性，价值凝聚在核心区。
而刚需板块，或者说弱势板块，承接的大多数以核心区外溢的相对低收入的购买力。
他们价格敏感度高、天然会倾向于购买价格更便宜的小户型。
等到他们有能力了，大概率会置换到配套、交通更好的板块，而不是选择在缺乏生活配套和具备交通优势的刚需板块换大房子。
在大城市尤为明显，许多刚需板块通勤时间长达一个小时，缩短通勤时间会是改善的核心需求之一。
加上配套改善，改善需求自然更倾向于往核心区，而不是小换大的空间改善。
所以我们能看到，大部分刚需板块，或者已经老去的老城，大户型单价是肉眼可见的低于小户型的。
大户型总价高，同样的成本，购房人选择更好的配套、更好的居住环境是不可逆的大趋势。
所以如果你去闲林、星桥等板块看房，一定能够明显的发现，不管小区品质有多好大户型一定会比小户型单价便宜不少。
举个典型的例子，杭州近郊超级大盘——天都城。
天都城小户型挂牌成交单价普遍要比大户型贵上4至5千，要知道这里举例的大户型组团还是天都城品质最佳的天熙公馆组团。
对于星桥这样一个板块，由于刚需居住配套板块的定位，导致这个板块一定是刚需气质，改善产品纵使做的再好也难以突破板块气质所自带的“低上限”。
但也不是说，这类居住配套型板块就一定只能买刚需小户型，如果产品契合板块所具备的独特自然资源，咸鱼也能翻身。
就如青山湖科技城，作为一个远郊的居住配套区，这里的楼盘不是定位为刚需产品的高层，就是低密的别墅类产品。
刚需高层楼盘自然不用多说，偏离楼盘定位而去购买高总价的大户型一定会被套牢。
超大面积的别墅同样如此，假如没有令人惊艳到极致的产品力，大概率会走出高开低走的态势。
但就是这样一个远郊居住板块，却有着青山绿水环绕的独特自然景观优势。
绿城将小户型低成本的中式院子带入其中，由于低成本，由于击中了国人心中逐渐回归的文化自信。
所以桃李春风一样可以成为爆款，二手一房难求，涨幅完全不输市区。
这样的桃李春风完美契合了一个远郊、但环境极好的居住配套型板块的，价格没有突破板块的上限阈值，却满足了我们对于中式住宅的想象和占有欲。
一个板块如果有溢出屏幕的偶像气质，那么买房一定记得选综合优势强的楼盘大户型，富人越来越多，好地段的好房子却只有这么多。
一个板块如果是朴实的，在衰老的气质，那么要记得，谨慎买大户型，大户型的购买力很难留在这里。
一个板块如果具有天然的自然优势，那些化神奇为腐朽的产品依旧可以有市场，因为它契合这个时间的市场需求。
| PART 4 |
最后，简单归纳总结一下。
每个板块拥有的配套，定位的功能都完全不一样，他们的价值注定不会趋同，差距只会越来越大。
好的板块吸引的是有购买力的群体，综合性优势强的房子存量是有限的，难以被替代的，大户型会更稀缺。
普通的居住配套型板块，老去的城区，承接的购买力相对较弱，购房力变强之后极容易流出，小户型门槛低，更具稀缺性，买小不买大。
宁买凤尾不买鸡头。
美好生活的向往，大都去往核心区。美好的想象也拥有着不可被替代的需求。
能够契合板块买房，也一定不会被坑。
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| 今日可登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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