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滨江房产市北西收官之作，翠语华庭价值解析 | 房叔跑盘No.94
| PART 1 |
不久之前，我写过一篇过于“市北价格异动”的推文，将市北西目前的二手房市场格局较为详细的阐述。
桂语江南等次新楼盘交付后二手挂牌价格屡创新高，挂牌价、成交价都突破5万大关，向着老大哥钱江世纪城核心区靠拢。
与二手次新楼盘价格不同，市北新房价格被牢牢控制，3.75万的高层限价成为一道难以突破的天花板。
新房性价比明显高出二手房，所以我们能够清晰的发现市北新房在今年的稀缺度、抢手度明显在快速上升，特别是滨江房产系列楼盘。
如早期的翡翠之星、拥潮府，再到拥涛府，滨江一直把控着市北新房的核心话题。
不同于市北东，市北西经过几年的开发，已经走到板块开发后半段。
根据市北西规控，市北西住宅用地已经枯竭，滨江翠语华庭则是滨江房产在市北西的收官之作。
这个收官之作如何呢？是否能够成为市北乃至江南岸的又一个滨江系爆款呢？
今天，我和大家一起深度挖掘，解析其真实价值。
| PART 2 |
翠语华庭为滨江在今年4月经过38轮以总价166922万元竞得该地块，楼面价25895元/㎡，溢价率29.48%。
该地块东至兴议路，南至规划兴九路，西至规划萧邮路，北至规划B6路。
地块出让面积26859㎡，容积率2.4，建筑面积64461㎡，建筑高度不大于80米。
根据限售要求，本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/平方米，装修价格不高于3500元/平方米，即装修新房限售37500元/㎡。
翠语华庭共规划设计6幢住宅楼，其中5幢为可售部分，1幢为地块配建公租房，楼盘西南角还有一幢物业用房。
楼盘整体规划设计通过楼幢围合，将楼盘内部园林集中至中央，打造出目前少有的大围合式布局，能够做到景观最大化，且舒适度相比小组团景观有明显优势。
翠语华庭户型配置仅有两种，106方中间套三房两卫，125方边套四房两卫。
起步户型相比滨江拥涛府更偏向于改善，户型居住舒适性及楼盘纯粹性有一定提升。
户型相比板块内起步户型，尺度进行了全方位的放大，各个房间居住舒适度都较好。
北侧书房面积超过7㎡，可作为卧室使用，功能性较好。
125方户型则为滨江较为普遍使用的边套四房户型，全明户型，采光较好。
户型的核心亮点在于北侧房间进深。进深超过3.5m，面宽进深比非常合理，放置宽度60cm衣柜后，依旧可以轻松放下1.5m宽度的床架及左右两侧双床头柜。
对于改善家庭，总价可控，更均衡的功能性，翠语华庭125方恰好。
售楼处设置在此前翡翠之星原售楼处，没有重新修建。
翡翠之星将于今年年底交付，外立面基本完成，交付后大概率和桂语江南正面pk，到底谁才是市北王者，拭目以待。
售楼处景观还是那个滨江格调。售楼处南侧为已经售罄的拥翠府。
| PART 3 |
样板间为实体交付样板间，设置在在建楼幢内。
楼幢入户大厅，地面并非采用滨江常用的相对复杂的拼花，干净清爽。
106方中间套交付样板间实景，所见即所得。翠语华庭内装同样较为清爽，一改此前的装修风格，是我喜欢的菜。
厨房空间相比90多方户型也有了明显进步，空间舒适度较好。
南侧双开间大阳台，舒适度较好，符合改善定位。
主卧，空间同样足够，可设计一组L形转角衣帽间。带独立卫生间。
朝北书房，空间相比小三房有明显进步，可作为小卧房，或客房使用。
边套连廊，地面采用了磨砂质的地砖，有效防滑，一侧还做了贯通式的排水沟，防止雨天积水。
边套125方户型实体交付样板间客厅，虽然是2楼，采光依旧ok，风格同样清爽。相比中间套，地面线条及房门，浴室柜颜色更深，视觉上质感更好一些。
主卧，空间同样较好，还带有一个半开放式衣帽间及独立主卫。
整体而言，翠语华庭装修依旧很“滨江”，但这个“滨江”更多的是装修细节及品质，需要样板间仔细感受才能感知得到。
装修风格则有一定的转变，更加现代清爽，相信会更讨年轻人喜欢。
| PART 4 |
再来看下翠语华庭具体的周边现状，为了更清晰立体的展现，我将借助现场航拍素材解析。
翠语华庭南向北航拍实景。
翠语华庭东侧、西侧及北侧依次为兴议路（已建成）、萧邮路（在建）、B6（在建）。
再向北能够清晰的看见钱江新城及奥体核心区，江南标杆楼盘杭州壹号院也近在眼前。
东侧一路之隔为近期大热的次新楼盘桂语江南，高层挂牌价超过5万，叠墅突破8万。
再向东，不远处为市北的产业核心重地杭州湾信息港，目前已经有多家独角兽入驻，如微医等。
西侧为滨江市北双子，翡翠之星及拥翠府，不远处为风情大道高架，由于有拥翠府阻隔，噪声影响几乎没有。
风情大道相隔为滨江产业重地——物联网小镇，包括海康总部、吉利总部等杭州头部企业总部。
江南标杆改善楼盘明月江南也在不远处。
通过航拍照片也能清晰的发现，翠语华庭所在的市北目前城市界面与滨江、奥体博览城等城市核心几乎交融。
借助风情大道，博奥路，建设三路等核心路网也可快速到达滨江银泰、杭州之门、奥体印象城等商业综合体。
且后期南侧邻里中心建成，生活便利性极佳，
整体城市界面优势明显，配套资源能够与城市核心区进行高度共享。
那么翠语华庭的购买价值究竟如何？是否能够触摸红盘称号？
| PART 5 |
首先，仅通过简单的一二手房价格对比，就能通过一路之隔的桂语江南进行确立。
3.75万的翠语华庭，与桂语江南的直接价格差就有超过万元，这是目前能够简单换算得到的。
但翠语华庭的购买价值并非如此简单，翠语华庭虽现阶段价值明显，但其价值最大化的体现并不在现在，而是在未来。
也就是说，翠语华庭未来的预期才是它的最大价值，为什么这么说？
在不久之前的市北价格异动推文中我已做过一定的解析，市北区块目前还处于板块新生阶段，还远未迎来收获最大化的时间点。
从上文的航拍中，可以非常清晰的看到，滨江与市北西正在无缝交融，未来只会进一步加速。
加速的核心原因在于，滨江发展轨迹及物联网小镇在滨江区的分量。
经过近20年的酝酿发展，滨江区从一桥起步逐渐向东扩张，滨江区西侧土地已经接近枯竭，向东仍有不少的开发空间余量，结合钱江世纪城与钱江新城组成拥江双核，滨江区向东接轨顺理成章。
其次，物联网小镇代表的滨江新势力已经成为滨江产业的第二极，以海康及吉利为核心的头部势力与网易、阿里所在滨江传统产业聚集区逐渐形成分庭抗礼态势。
而物联网小镇所在的滨江东端的空间余量只会继续加强未来的发展强度，预期明显强于滨江西段。
市北起初则是滨江区的居住外溢区，但随着物联网小镇的无缝衔接，市北与滨江产业重地之间只差一条风情大道，且滨江土地资源的枯竭，住宅供给未来可见的将所急剧缩减。
市北西天然会成为滨江区的核心居住配套，甚至可以说，滨江区的土地枯竭，物联网小镇的壮大最终将成为市北西住宅的“嫁衣”。
不止于此，市北核心产业高地杭州湾信息港在近年壮大速度肉眼可见，逐渐成为萧山的新兴产业聚集区。
滨江物联网小镇及杭州湾信息港的双重产业加持，市北西未来想象空间远未到达最高点。
如果再将视野向北眺望，杭州新中心已经冉冉升起，博奥路，风情大道的连接，两者之间不足2km的物理距离就如同一层薄纱。
未来两者相融，谁还会记得市北西与奥体的边界在哪呢？或许那时已经没了市北这个概念存在。
我们对于新中心的期待是多少？8万？还是10万？2km外市北西应该是什么价？
产业是底子，新中心的配套、城市界面是面子。
市北西既有面子还有里子，市北西核心区的翠语华庭3.75万的价格再放两年就不是价差万元，而是后悔莫及的白菜价。
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