200万TOD一次性推盘3244套，年前刚需上车必看福音 | 房叔说No.115
共17盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
关注大江东楼市的，这几天应该都注意到了一个消息：融创云帆未来社区计划最快于2021年1月开盘。
届时项目推出所有住宅房源共约3244套，户型约95-130㎡，2023年下半年交付，限销售均价1.93万元/㎡。
▲融创云帆未来社区效果图
开盘时间未最终敲定，但大概率安排在融创城、阳光城兴耀花漫里的收官开盘之后。
伴随融创城、花漫里的清盘告罄，融创云帆未来社区的开盘，大江东将执行核心区精装均价1.98万元/㎡、非核心区融创云帆社区精装均价1.93万元/㎡的全新限价体系。
这样的云帆社区，还香吗？
| PART 2 |
大江东核心区矗立着宝龙广场招商广告牌，今日的大江东不同以往。
2019年与下沙合并为钱塘新区后，大江东的产业调性拔高不少，拟打造世界级智能制造产业集群，也汇聚了长安福特、吉利汽车、费列罗等一批规模制造类企业。
但从制造向智造转型，是一个漫长且不轻松的过程，因此大江东即便顶着“世界级智能制造产业集群”的头衔，中短期内也迈不开产业兴城、产业带城的“步子”，板块缺乏内生购买力，主要依靠周边板块、市中心购买力的外溢。
而大江东和城市CBD的地理距离较远，即便依靠地铁7、8号线出行，到达CBD（地铁奥体中心站、地铁市民中心站）也需用时约50-60分钟。
购买力主靠外溢、郊区地理位置，决定了大江东短期只能作为城市刚需板块的基本盘。
而大江东内部，仅核心区，在住宅土地储备未开发殆尽的情况下，已形成包括旭辉宝龙东湖城、融创城、龙湖江与城在内的近万套住宅库存。
上述基本盘和库存量情况，结合今天的板块新房限价梯度，决定了投资大江东首选板块核心区在售新盘——融创城、阳光城花漾里、金成项目，在市场上行期时自然能领涨，遇到市场下行期，也比非核心区域更抗跌，更易周转，资产的安全性更高。
江东锦苑、大江之星、春意江南名邸、阳光名城这类捂盘项目可能具备近万元的价格倒挂，这类楼盘的低价优势为其打开了较大的收益空间，部分抵消它们处在非核心地段带来的增值劣势，可作为次选。
但这类楼盘开盘时间不定，开盘价格可能随时发生变化，建议积极关注。
非核心区的新湾楼盘、融创云帆未来社区可作为第三档选择；
非核心区的华鸿嘉信地块，处于桥头堡规划与核心区之间，新房限价与核心区的金成项目相同，但区域发展、成熟速度不及核心区，从短线投资的角度讲，可作为备选。
投资大江东楼盘，不管是核心区还是非核心区，中短线操作的“头几口水”是最香的。
▲大江东部分投资项目计划建成、投入使用时间
这一阶段，房源低总价优势结合规划利好的逐个落地兑现，以及本地拆迁产生的购房需求等，使房价进入增值通道。
但中后期，利好兑现完成，在产业转型发展进度没有跟上的情况下，结合上述基本盘特点，房源增值空间变小，只能跟随城市大盘表现，同时寄希望于产业升级利好了。
所以，投资大江东楼盘，趁早不趁晚。
| PART 3 |
仅从规划概念表述上看，融创云帆未来社区的地段也属于大江东核心区。
根据《杭州大江东产业集聚区（大江东新区）分区规划（2015-2030）》（以下简称“《规划》”），核心区范围东至头蓬快速路、西至靖江路、南至艮山东路东延线、北至江东一路。
融创云帆未来社区刚好处在该范围内，南至艮山东路东延线，北至中央公园三期。
▲大江东核心区规划图
▲规划中央商务区实景
▲规划中央商务区北面，北二路地铁站TOD住区
《规划》把地铁7号线、8号线交汇站点青六路站周边定为中央商务区，围绕中央商务区和青六路站，在其东南西北四个方向各规划四个TOD居住区。其中：
中央商务区北面，即江东大道以北，围绕地铁北二路站，规划由融创城、花漾里、龙湖天街、宝龙城等构成的商住区；
中央商务区南面，围绕地铁塘新线站，规划了融创云帆未来社区。
四个TOD住区中，围绕地铁北二路站兴建的TOD住区，拥有更强的商业、学区（杭师大九年一贯制）、医疗、景观（中央公园）等配套优势，地理上又比融创云帆未来社区更靠近中央商务区，因此市场习惯把江东大道以北的地铁北二路站TOD住区叫做核心区，融创云帆未来社区的地段为非核心区。
两者间不同的新房限价梯度也契合了这一市场认知。
按照PART 2中对大江东投资选择的表述，投资处于非核心区的楼盘，收益、安全性大概率不及融创城等核心区楼盘。
| PART 4 |
不过，融创云帆未来社区和其他非核心楼盘不同，它有未来社区的规划概念加持，那么在它身上，有没有可能发生未来房产价值追平核心区楼盘的小概率事件？
促成小概率事件发生的因素至少有二：
一是公办教育质量追平核心区学校。
当前核心区已计划引入杭师大附属九年制学校，位于核心区楼盘阳光城花漾里项目的正南方。
虽然核心区楼盘与融创云帆未来社区同属义蓬街道，但核心区内包括宝龙城、融创城等楼盘形成了近万户家庭规模，杭师大附属九年制学校离融创云帆未来社区的地理距离较远，而云帆社区旁边也另规划有教育用地，因此云帆社区划入杭师大附校的可能性低，那么要看云帆社区旁边的教育用地，未来引入的教育资源能否与核心区匹敌。
二是未来社区规划能带来切实的优质宜居体验。
核心区楼盘，由于可便捷享受板块优质城市配套，小区内部的配套反而较少，产品设计理念也较平淡。
▲未来社区规划理念
而融创云帆未来社区恰好注重“内修”，引入了未来社区的设计理念，即以项目五大地块为整体规划，打造集居住、商业、办公、双创、休闲娱乐及服务配套等功能于一体的未来社区，建设包括“双创空间、邻里中心、社区文化馆、幸福学堂、共享图书馆、养老中心、健身馆、一站式服务中心”等内容，代建幼儿园和幼托机构，在五大地块内部，架起一条完整的生活链。
从当前披露的有限规划信息看，未来社区较有吸引力的亮点在于：
设置幼托机构；TOD带来的高效公共交通出行体系；与阿里云合作，打造数字化社区服务。
至于能不能带来切实的优质宜居体验，还有待具体的规划细节公布才可知。
不过，关于未来社区的设计，评价褒贬不一。
有观点认为，未来社区内部配套固然齐全，但配套的档次品质肯定不及核心区配套，加上3244套的房源库存量，想要以宜居品质来抵消非核心地段劣势，房产价值追平核心区楼盘，并不容易实现。
▲融创云帆未来社区沙盘
市场消息称，融创云帆未来社区大概率为非红盘，有房家庭也可关注。按照今天的开盘节奏，即便不是红盘，但只要是关注度较高、性价比还不错的粉盘，很可能也被安排和其他几个红盘、粉盘同时开摇，分流摇号人群。
如果是和大江东板块内的楼盘同时开摇，可按PART 2中提及的顺序选择；
如果是和其他刚需板块的楼盘同时开摇，建议优先选择融创云帆未来社区，因为结合限价、板块成长性和规划配套品质来看，相近价格的刚需板块中，大江东板块较具性价比。
至少，对于预算有限的刚需家庭来说，云帆未来社区是一个福音。
未来社区概念、TOD、大盘、低总价、升值预期、大推盘量，所有一切综合在一起，切实地提供了一次上车的良机。
| 公示楼盘 |
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2020杭州地铁楼盘图（10月版）
活动截止时间：2020年11月4日9:00
房叔跑盘：△澜仕里△海逸翠廷△蓝月春晓△第三城△前宸△锦畔云汀△檀映里△潮悦前城△合生创展名邸△汀洲印月△锦上文澜房叔选房：△滨耀城、云峰△融望之城△望金沙△春风金沙△富力中心△花漾里△西溪公馆△万固郡府△时光之宸△运河云庄房叔说：△下一轮红盘△红盘碰撞△新政后七种决策△余杭颜值进击△云城第一响△7号线首通段△单身、有房该买二手吗房叔瞰杭：△崇贤△北部新城△临平山北△良渚△闲林△三墩北△未来科技城
PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条
点个在看，让房叔更好看。