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杭州还有洼地吗？去寻找断裂层吧 | 房叔说No.124
杭州楼市还有没有洼地？
我们都在寻找洼地，但洼地在哪呢？
未来科技城、钱江世纪城，这两大曾经被视为洼地的板块今年全部有过了大范围的涨幅。
连闲林这样曾被视为“万年坑”的板块，在未来科技城供给严重不足的时候，承接了大量的向南而下的刚性需求。
我曾在年初频繁推荐的未来海，几个月时间单价从3万不到冲上4万+，其他非标杆楼盘也都有了20%以上的涨幅。
再比如，5万+的之江，破4冲5的市北，6万+的蒋村。
杭州的热点板块今年经过了一轮普遍性的上涨，现在的杭州楼市洼地还存在吗？
| PART 2 |
在推出我所认为的洼地之前，我觉得有必要对洼地进行一个明确。（本文洼地以二手价格为基准）
许多购房者认为，低价便是洼地，但实质上，低价完全不等同于洼地。
在当下的杭州楼市，低价板块普遍都是近郊或远郊的居住配套区，如临平山北、仁和、义桥等。
这些板块并不是所谓的价值洼地，而是这些板块现阶段就值这个价。
真正的洼地是当前的价格与板块当下真实的价值所不匹配。
或当前板块的价格与板块未来非常明确、能到达的价值所不匹配。
第一种概念上的楼市洼地，也就是我们普遍理解的洼地概念，今天杭州这类洼地已经基本不存在。
简单一点说，今年热点板块普涨就是“填洼”的过程。
5万的奥体、4万+的未科、4万的市北、5万的蒋村，这些板或者占据极具优势的区位，或拥有难以匹敌的产、教育资源优势，不就是妥妥的洼地吗？
但这些洼地已经被短暂的填满，价格基本符合板块现阶段的价值。
| PART 3 |
而第二种概念上的楼市洼地其实并不少。
当前板块的价格与板块未来非常明确、能到达的价值所不匹配。直白的说，就是当前的价格与预期不匹配。
所以，与预期相比，未科、奥体、江河汇、望江新城、城北等核心重点板块依旧是洼地。
但这类洼地，本身就具有很大的争议，因为与当前的板块现状相比，当前的二手价格基本是匹配的。
而预期需要时间验证，此时去买这些板块的二手房是有一定风险的，特别是在有强烈新政预期的当下。
今天，我要说的是另一种洼地。
一种由行政割裂，或基建原因所导致的价值低估所产生的“断裂型”的隐性洼地。
近期，杭州区划调整的传言沸沸扬扬，到底是真是假我不知道，也希望大家不传谣、不信谣。
但区划调整确实将会重塑不少板块的价值。
因为历史原因，杭州萧山区、余杭区的财政与教育长久未与杭州主城区打通，导致萧山、余杭难以与主城区共享同等的教育资源配套。
也因此萧山、余杭的优质板块房价长期和主城有着明显的差距。
就如钱江世纪城及市北。
一条风情大道，将滨江与萧山切开，滨江新房限价4.8万，而萧山区就只能卖3万出头，两者之间的价差上万。
如果仅从城市界面及城市配套看，市北、萧山核心区并不逊色于滨江，甚至比滨江肉眼可见的更好。
至于房子品质，萧山区更是对滨江绝大多数存量楼盘呈碾压态势。
所以很多外地购房者，很难理解为什么一街之隔，看似更好的区块房产价格却不如更差的区块，其中的核心原因就是教育差异。
萧山、滨江区界风情大道就是一非常明显的价值断裂带。
在我看来，市北、钱江世纪城由于教育未融入主城，这本身就在酝酿洼地。
与滨江、萧山区界——风情大道所形成的断裂带相似，西湖区与余杭区，拱墅区与余杭区，江干区与余杭区，这些边界都是价值断裂带。
如未来科技城、北部新城，这两个超级热点板块也是明确性极强的，由教育未打通形成的价值洼地。
由于区划的不明朗，这些断裂带上的洼地价值释放时间都具有比较强的不确定性。
但我们需要理清一个趋势。
行政割裂已经完全不适应杭州目前的城市战略与城市发展。
由于财政独立，萧山、余杭此类“省管县”模式下的行政区有天然做大自己的倾向，难以与城市进行整体的统筹发展，难以将力使到一处。而杭州还远没有拥有北上等一线城市的资金、政策能级，“省管县”已经难以适应杭州的城市发展，打破这个模式只是时间问题。
假如你是长期的价值投资者，或者是资金量并不多的购房者，这些断裂带上的洼地需要重点关注。
就算此次网传的区划依然没有解决这个问题，“省管县”打破也只是时间问题。
| PART 4 |
除了行政割裂导致的价值断裂带型的隐性洼地，还有一种路网基建迟滞导致的断裂型的隐性价值洼地。
这类洼地，一般都具有较强的相对区位优势，背靠强势板块，但由于路网的割裂，或路网建设迟滞导致与强势板块的交通联系不强，区位优势被掩藏。
最典型的例子，便是前文提及的未来海所在的西闲林组团。
上和路、绿汀路未打通之前，西闲林组团与未来科技城的交通联系只能依托乡间小路。
从第一观感、印象而言，此前的西闲林组团与未来科技城的联系并不强，这就掩盖了西闲林非常强的区位优势。
等待上和路打通之后，这个优势便被立即释放，加上未科短期供给的严重失衡，西闲林立即成为承接外溢的主阵地。
随着云城的正式启动，良渚与云城、未来科技城之间的区位联系被大大加强，但路网建设的严重滞后，将区位优势掩藏起来，这个逻辑和西闲林几乎一致。
还有艮北与城东新城，一条杭甬高速将两者之间切断，路网迟迟不能打通，长期以来区位优质一致没有被释放，直至不久之前新塘路才姗姗来迟。
艮北的最大优势还不在于此，与钱新二期之间的联系在未来随着路网的全方面融合，两者实质上会变成同城。
再比如，崇贤与杭钢新城、运河新城，目前只能依托交通条件极差的拱康路。
但可以预期到杭钢新城的全面动工，路网北拓，14、15号线落地，目前路网、轨交的迟滞同样催生出一条价值断裂带。
| PART 5 |
价格与板块当下真实的价值所不匹配酝酿的显性价值洼地，在杭州已经越来越少。
正如买房逻辑大变的今天，绝对的城市中心区位逐渐被产业、学区所替代。
挖掘板块价值越来越难，需要更加细致、深入的了解一座城市的真实发展战略，和城市肌理。
楼市洼地同样如此，显性洼地机会存在太久，如何找到隐性的洼地更加考验每一位购房者。
眼光放远一点，思考更前置一点，其实这座城市机会永远都在。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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