理想臻品：久候的临平标杆终于要开了！| 房叔跑盘No.102
共22盘预售公示、登记，列表见文末↓
临平核心区新盘断粮太久，所以理想臻品从项目动工开始，就让半城临平人为之心心念念、翘首企盼。
吊足当地人的胃口后，臻品的首开计划终于提上日程：
据售楼处消息，东区5幢高层拟2021年1月开盘，预计价格约精装2.9万元/m²（限装标3000元/m²），户型约134-215 m²，房源共约518套，据售楼处口径，登记组数预计超过2000组。
目前离开盘尚有较长时间，预期中签率不会高。
理想臻品被称为临平版的“凤起潮鸣”，从踩盘实况来看，项目占据临平的核心地段、城市资源，产品品质较佳，不愧该称号。
不俗的产品造诣，就自住而言，理想臻品很“香”，投资则需要另作考量。
| PART 1 |
产品解读
理想臻品的拿地时间在2002年和2006年，拿地楼面价不到3000元/m²，和今天的板块限价（约精装2.9万元/m²，毛坯2.6万元/m²）价差约9-10倍，留有一定利润空间，得以成就理想臻品的高端品质。
项目占地约10万m²，总建筑面积约42万m²，容积率2.65，被临平的母亲河上塘河支流水系分隔成东西区块，由底商和住宅两种业态组成，西北角代建一所幼儿园。
住宅部分规划为高层和中式合院。12幢精装高层共约1439套，布局在项目北面；12幢毛坯中式合院共计82套，布局在项目南面。
从项目效果图上可以直观看到，高层的土地资源少，人口密度较高。
售楼处方面称，高层区和中式合院区不做分隔，可互相进出，共享小区配套。
从现有规划看，小区配套以绿植等带观赏休憩功能的景观配套为主，生活性配套较少。中央景观和生活性配套都布局在高层区。
景观配套中，小区中央景观位于19、20号楼和24、26号楼之间，由该中央景观区进入合院区。合院区分散布局了几个规模不大的中式小园林。
生活性配套则几乎都集中在高层区，但类型较单一。
从现有规划看，仅包括一个长约50米的露天泳池（位于21、22号楼和27、28号楼之间）；一处儿童游玩区（位于24号楼和25号楼之间）。26号楼南面布置的一处下沉式广场，未来可能开发成小区会所，若最终落实为小区会所，无疑将丰富小区配套类型，提高配套品质。
南北纵穿小区的上塘河支流未来将规划为市政公园。
借助上塘河支流南北向纵穿小区的地理优势，邻合院的高层拥有良好的瞰景视野，合院区在邻支流的围墙上设置多个人行出入口，方便合院或高层业主近距离便捷赏玩公园风景。
理想臻品不设地上停车位，规划为纯粹的人车分流，地下车库精装交付。除了设置可直通市政公园的人行出入口外，小区大门出入口设置在小区北面世纪大道、东面星河南路和南面南苑街。南门为人行出入口，可直通合院区。
合院区毛坯交付，规划户型约240-515 m²，主流户型约300 m²，分为上下两层。
高层区除20号楼、21号楼规划为2梯2户，其余楼幢规划为2梯4户或者2梯3户，得房率约80%。部分楼幢带架空层——规划为挑空约6.2米的酒店式大堂。
高层规划为30-33F，单层层高约3米，南北向楼间距约50-70米；外立面主材质由玻璃幕墙、石材、铝板构成。
高层规划户型包括约100方三房两卫、约134-154方四房两卫、约165方四房三卫、约215方五房三卫。
其中首开户型为约134方、约154方、约164方、约165方、约215方。
它的每个户型设计都不错，通透性、采光性佳，空间尺度适宜，朝南面宽大， 户型大气通透。
高端精装配置是项目的一大重要优势。从样板房情况来看，精装套餐将包括全屋地暖、全屋中央空调、局部新风、全屋墙纸，大理石+实木复合地面、大理石踢脚线、客厅背景墙、主卧背景墙，厨房电器使用意大利品牌，卫生间采用高仪品牌，阳台做了铝板吊顶，阳台墙面也铺装铝板，门牌别出心裁得借鉴了酒店式设计。
项目的精装品质较高端，但上述装标内容暂未完全敲定。据介绍项目按照5000元/m²的装标打造，但区域限价为3000元/m²。
若能做到交付时不减配，精装性价比很高。
除了园区生活配套略显单薄、高层区人口密度较高外，项目的外立面、园区人车分流设计、地下车库精装交、户型设计、室内精装品质，不仅在临平，在杭州近两年的产品中，都能够跻身第一梯队。
| PART 2 |
配套、地段解读
理想臻品位于临平新城核心区，占据了临平新城最好的城市资源。
项目北邻世纪大道，西面、南面邻南苑街，东邻星河南路。
沿世纪大道东行的约2公里范围内，坐落了理想体育中心、水景公园、鼎湖未来社区、临平一小、临平一中、信达学校、余杭妇幼保健院、理想银泰城、地铁1号线临平站、余杭图书馆、时代广场等临平核心高端配套。
将来鼎湖未来社区的开发能提供更丰富的城市配套。
沿项目东侧的星河南路北行可抵达东湖新城，南下约1.3公里则是艺尚小镇、余杭大剧院；
项目西邻亿家汇鲜生活超市和留石高架上下匝道，加上自带的底商部分，今后家门口就能满足日常生活购物，也能便捷上下高速。
项目南隔南苑街对望临平一中、一所规划小学（预计2021年底开建）、一宗服务设施用地。
项目未来可能“变身”地铁盘。据了解，项目东侧，世纪大道和星河南路交叉口后期拟增设地铁3号线星河南路站，今后，家门口就可能坐上地铁。
近邻世纪大道、留石高架上下匝道，以及未来可能增设的地铁口的区位，为项目带来便捷出行优势的同时，也导致了噪声较大的劣势。
相比之下，位于项目东北侧的绿城玉园，即便产品逐渐老化，核心区闹中取静的区位优势无出其右。
理想臻品被绿城玉园、康城一品、康城国际、东海水景城、钱塘梧桐蓝山等住宅团团包围。
鉴于玉园和康城一品的高端品质，近享临平新城核心配套的地段优势，这片住宅区被称为临平的富人区，和临平新城的建城运动同步开发，历时已超10年。
10年时间斗转星移，新的城市开发热点不断涌现，比如近年新崛起的东湖新城、艺尚小镇等，而临平新城的土地空间资源逐步萎缩，那么未来，东湖新城能取代临平新城在临平的核心地位吗？
不会。
临平新城始终掌握了接壤主城的地理优势，另外，新城的城市界面摩登现代，配套品质难以被超越——尤其是商业和学区，经得起时间的磨砺和考验。
因此，理想臻品在临平城区的核心地段优势，将得以长时间保持。
地段、产品、限价优势兼而有之，未来可能加持地铁出行优势，臻品着实很“香”。
| PART 3 |
购买建议
历经10年开发，新城核心区土地空间所剩不多。根据当前规划，臻品过后，板块所剩的可开发项目是鼎湖未来社区。
鼎湖未来社区掣肘于今天的限价逻辑，产品品质、产品性价比可能不及理想臻品；同时，周边二手住宅房龄都在10年左右，未来随时间推移，产品进一步老化；
因此理想臻品或成为核心区兼具地段和产品优势的珍品，未来大概率超越滨耀城、东湖尚府，成为临平首席高端住宅、区域标杆产品。
可预见的区域标杆的产品定位，稀缺的高端改善产品供给量，叠加不变的核心地段优势，决定了理想臻品未来将登临临平楼市的价值制高点，获得高溢价。
标杆产品也注定了会获得超过周边一般楼盘的升值空间；
另外，目前板块二手市场中，掌握价值制高点的绿城玉园、康城一品成交价格在约3.4-3.6万元/㎡，臻品预计2.9万元/㎡的均价，接近周边普通楼盘的成交价格，和玉园、康城一品对比则存在部分倒挂利好。
依此来看，投资臻品短线可以获得部分溢价。鉴于未来的板块新标杆的产品定位，这个溢价空间不会小。
但长期来看，受制于临平板块的成长调性，臻品的远期升值性会受限。
临平始终是刚需主导的市场，掌握了当下价值制高点的楼盘绿城玉园、理想康城一品，投资收益比也不高。
理想银泰城的约90 m²户型，5年前新房售价约0.8-1万元/ m²，今天的二手成交价格近3万元/ m²，是新房价格的约3倍；
绿城玉园、康城一品，10年前售价约1.7-2万元，四房及以上的大户型，今天成交价格在精装约3.6-3.7万元/ m²，算上10年持有期，房价涨速较慢，投资收益比不太理想。
品质改善型的较高总价产品，在刚需市场里的升值表现不太理想。可以预见，只要临平的板块调性不改变，臻品在后期也逃不过类似命运。
如果自住，臻品就很香了，高品质兼顾投资属性的产品十分难得，地铁、学区、配套什么都不缺；尤其是合院部分，基本就是“临平凤起潮鸣”。
临平新城核心区近10年没有出现过类似绿城玉园的高端住宅，臻品之后，再出现的机会可能在鼎湖社区。但如上文所说，鼎湖社区的产品性价比、产品品质可能不及臻品；
另外，区域内二手房，多存在房龄老、户型过时的问题，因此臻品可能成为抚慰当地改善置换需求的佳选。
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文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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